房企研究丨阳光城：发展提速 规模狂奔背后原因几何

业绩表现

长沙市NO.1，排名上升29位

2019年阳光城销售金额88.82亿元，销售面积95.13万方，分别同比提升457%和449%。占据长沙内六区及九区县房企销售金额榜的第一，同比去年六区排名，排名直线上升29位。

对比2018年，超过70亿的业绩提升，使得阳光城销售规模的增长率远高于TOP30房企的平均增长率26%，也远高于销售额在70亿级以上长房、万科和龙湖。

从业绩结构来看，武广超级大盘阳光城尚东湾占据企业业绩85%，成为业绩主要贡献来源，以品质为代表的两个公寓项目阳光城檀悦及阳光城檀府共贡献10%的业绩。当然，阳光城能实现高增长的原因，不光是因为阳光城尚东湾的体量大，其原因还包括以下三个方面。

原因一

全国策略调整，长沙高频加推抢市场

阳光城的业绩突破，离不开全国的两个策略。

一是“抢收计划”。今年初，根据政策变化及对市场的预判，阳光城制定了“抢收计划”，提前抢收的实施，精准抓住年初楼市的“小阳春”，实现开门红。

二是“51行动”。政策缩紧，降杠杆是行业趋势。预测到全国形势严峻，市场可能降温，阳光城4月底发起了“51行动”，即要在5个月内实现1千亿销售规模。从实际结果看，6月份阳光城在全国就已经实现单月销售超200亿的突破。

仅半年时间，阳光城已经完成全年1800亿销售目标的一半。

从阳光城在长沙市场情况来看，全年都保持着高频加推的模式，上半年四个项目共开盘9次，推出近3900套房源抢占市场，下半年为实行全国的“51行动”，加大推售频次，半年共13次开盘，推出去3000多套房源，其中阳光城尚东湾加推11次，推出近3000套房源。

也正是平均每月至少1次开盘加推的频率，让阳光城尚东湾以74亿的成绩领衔长沙商品住宅项目榜，同时助推企业成为长沙业绩第一房企。

原因二

收并购布局核心潜力板块

一家企业要真正融入一个城市，从项目布局的层面来看，核心区域、潜力板块当是首选。而要深耕一座城市，必然要跟随它的城市规划，寻找发展契机。

根据板块资源、房地产市场成交量价、发展规划、板块定位等维度，可将长沙板块分类三个价值圈层：一级圈层：核心板块价值最高，包括滨江新城、中心板块、梅溪湖板块；二级圈层：二环至三环内板块，核心外溢区域，属于城市潜力板块，包括：洋湖垸、高铁新城、市政府等板块；三级圈层：三环外及近郊板块，区域配套相对欠缺，发展相对滞后。

阳光城2016年通过收并购进入长沙，3年内陆续再收并购3个项目，紧随城市以中心为核心，东西向扩容的趋势，分别布局在城市的核心板块及潜力板块。阳光城檀府、阳光城檀悦位于资源集中的中心板块；阳光城尚东湾和华申阳光城未来悦分为位于长沙东西向的潜力板块——副中心高铁新城板块和洋湖垸板块。

从2019年长沙前十名板块成交量来看，阳光城项目布局的板块均在市场热门的选项之内。进一步印证了其布局的前瞻性和正确性。也成为助推其销量快速增长的第二个原因。

原因三

踩准节点，产品符合市场需求

长沙政策高压，刚需刚改主导市场，公寓市场成为被限制了购房资格的投资客的首选。19年阳光城针对分类市场的不同需求推出相应产品，市场认可度高。

2019年长沙商品住宅成交主力面积段在100-144平米，单价主力区间为6000-10000元/平米，而单价在8500元/平米左右的阳光城尚东湾，主推95-180平户型，全年共网签6966套，其中100-144平户型网签4296套，占比整个项目的60%，占据全长沙5%。

正是高度契合刚需刚改市场的需求，助推阳光城尚东湾单盘销量占据了整个长沙商品住宅市场近5%的份额。

2019年长沙公寓市场以面积60平以下，总价80万以内的产品成交为主，占据总需求的75%。成交超过1000套的板块有包括高铁新城、中心、梅溪湖板块在内的一共9个。

阳光城在售的公寓项目一共有两个，阳光城檀悦和阳光城檀府。阳光城檀悦主售37-82平的SOHO公寓及LOFT公寓；阳光城檀府主售35-48平商业公寓；总价均控制在60-80万之间，符合市场主力需求。

两个项目均位于中心板块，从2019年中心板块公寓成交排名来看，阳光城檀悦也因其优越的地理位置和符合市场的产品，成交了6.7亿，位于板块成交金额的第2名。