导言：
2018年湖南省GDP3.6万亿，位居全国第8位。而截止到目前，百强房企入驻湖南66家，其中50强房企达到了41家，市场竞争格局激烈。本文将着重研究百强房企在湖南省的布局分布以及特点，探讨其未来发展趋势。
湖南省基本情况概括
湖南省GDP位居全国第8位，省会长沙优势突出
2018年湖南省GDP总量3.6万亿，居全国第8位，其中省会长沙一骑绝尘，GDP总量1.1亿，占全省30%；其次为岳阳和常德，位于第二、三位，而且两城2018年GDP名义增速高达9.34%和9.50%，在全省中居于前列。
房企入驻情况分析
66家百强房企入驻湖南，集中在中东部地区
2019年全国百强房企已有66家入驻湖南，其中前50强房企入驻41家。长沙作为湖南省会，也是省内单核发展极，吸引了60家百强房企，38家50强房企入驻。前50强房企中仅中南置地、祥生和佳源地产通过湘潭、岳阳和衡阳入湘，尚未进入长沙。
TOP50房企长沙进入情况（黄色代表已进入）
近年随着长沙楼市调控升级，需求向三四线地级市外溢，重点房企开始伺机扩张湖南地级市。碧桂园、恒大、美的、中梁等在地级市已深耕多年的品牌房企加大布局力度；中南置地、金茂、阳光城、旭辉等新入房企则伺机拓宽版图。
碧桂园2017年率先完成湖南14地市州的全覆盖，恒大紧随其后，仅差2城即可实现全域覆盖。
湖南13个地级市进驻房企统计
品牌房企湖南布局以长沙为核心，与长沙相邻的城市例如株洲、岳阳、湘潭以及经济发展比较靠前的衡阳和常德为第二梯队，入驻房企数量在10-20个之间；其后为益阳和郴州，品牌房企数据量接近10个；西部城市大都在5个以下，主要是由于湖南中东部区域经济较为强劲，而西部大都为山区，发展较慢，综合实力较差所致。
各城市百强房企数量
百强房企湖南土储分布
TOP房企重仓长沙，绿地版图扩张迅猛
在近两年湖南城市布局中，长沙仍是各房企重仓布局第一梯队，百强房企拿地（仅分析招拍挂市场，下同）中长沙土地建面1056万方，城市占比高达41%，高出第二名24%。
其次为岳阳、常德和衡阳，城市GDP和商品住宅均价是房企拿地的重要考虑之一，岳阳凭借城市发展成熟度和住宅均价均双高的优势，成为开发商重点开拓城市，百强房企拿地面积仅次于长沙，常德和衡阳地市也较受青睐；其他城市受经济以及各方面因素限制，风险较高，房企对此类城市投资较为谨慎。
2019年数据截止到8月31日
TOP10房企湖南布局力度差异巨大，碧桂园近两年销售金额和拿地金额都遥遥领先其他房企，在城市布局和未来发展潜力中都占据绝对的优势地位。
绿地发展迅猛，一级市场拿地金额占销售总额75%，投入巨大，湖南版图扩张势头强劲；绿地也是唯一的在土储方面保持着高位而且持续增长的龙头房企，2019年1-8月拿地面积已高于2019年，并保持在200万方以上的拿地体量。
碧桂园、恒大、绿地、新城等房企拿地单价相对较低低，因其主要布局在地级市城市中，其他TOP房企则集中在长沙，拿地单价更高。
房企近两年销售和拿地表现
房企布局特点
全域布局、中心城市外拓、外围向中心发展
以及中心聚集四大类型
根据品牌房企在湖南省的布局，可大体划分为四大类：
①全域布局：碧桂园、恒大。
能做到湖南全域布局的房企数量较少，目前仅碧桂园实现了全域布局，恒大紧随其后，尚差永州和娄底两城，其他房企仍有较大差距。
碧桂园2004年首入长沙，2017年完成湖南省14个城市全部布局，截止到2019年，共开发项目126个，其中长沙28个。碧桂园2018年-2019年在招拍挂市场拿地792万方，居房企首位，其中690万方位于地级市，占比87%，未来碧桂园三四线发展力度仍将进一步强化。
②中心城市外拓：保利、绿地、中建信和等。
此类房企主要布局在省会长沙，近年逐渐向地级市发展，但长沙仍占据首要地位。
中建信和在湖南已布局8城，以长沙为中心就近向外扩张，2017年开始外拓步伐加快，保持每年新增2城的速度稳健发展。目前中建信和在湘开发项目共计28个，其中长沙13个，占比46%，仍占据绝对优势地位。
③外围向中心城市发展：美的、中梁等，地级市发展优于省会长沙。
美的是典型的由外围城市向中心城市发展的房企，2010年首入湘进入株洲，六年之后方才进入岳阳和衡阳。2017年入驻长沙，而其在长沙也是先落子周边卫星城市浏阳和宁乡，最后挺近长沙主城区，美的在长沙内五区仅美的梧桐庄园一个项目。目前美的大本营仍在株洲，至今已开发有10个项目，在当地市场具有良好的口碑，目前美的在湘已完成7城布局。
④聚焦发展：万科、绿城、中海等。
聚焦长沙的房企，大都品质严格，对利润有一定要求，地级市居民收入水平暂无法支撑其产品定位。
万科2006年入驻长沙，已落子14个项目，均位于长沙主城区，是长沙市场最具品牌号召力的房企之一。
2015年-2019年上半年，万科在招拍挂市场仅拿了一宗地，为万科金色梦想地块，预计今年将售罄。万科在长沙市场土地储备不足，上半年积极参拍，但受地市激烈竞争影响，万科未能幸运摇中地块，今年开始向周边望城区和长沙县延伸，但暂未有进驻湖南三四城市的意愿。
2019年发展趋势
品牌房企拿地放缓，本土房企逆市扩张
对比TOP房企2019年1-8月和2018年土地市场的变化可以发现几个趋势。
2019年数据截止到8月31日
2019年1-8月TOP10房企拿地金额仅2018年的47%，拿地面积占比仅41%，三分之二的房企拿地速度放缓，其中恒大和碧桂园更是大幅收缩，拿地金额和面积双降，分别仅为去年的8%、9%和16%、23%。
TOP房企拿地放缓，也代表了大市场的整体节奏放缓。受城市群与棚改等利好因素带动， 2017年三四线城市“逆袭”崛起，企业加快三四线城市规模化扩张。但是此前一轮热市也导致部分城市房价上涨过快，城市需求被透支，尤其是当前棚改效应逐渐弱化，三四线城市风险性增加，下半年信贷收紧，预计地级市拿地规模将进一步收缩。
长房是少有的可以和TOP房企分庭抗礼的长沙本土房企，在TOP房企谨慎拿地之时，长房开始逆市快速扩张。1-8月，长房集团在长沙主城区拿下2宗地，长沙周边县市摘得4宗，并首次进入株洲、湘潭、郴州和常德四个地级市摘得土地，2019年版图再拓4城，总计建面241万方，金额72亿元，超过碧桂园和绿地等龙头房企，成为湖南省土地市场拿地面积最多房企。
结语：
湖南省房地产大格局仍由龙头房企主导，本土房企发展局限于地域，2019年长沙本土领军房企长房展示了较大的实力和野心，版图扩张迅速。如何把握城市发展特征的变化脉络，发现价值洼地，引导资源合理调配，是房企在行业格局巨变之中，激流勇进的重要砝码。
作者：曾婷婷
克而瑞研展专员
仁者不忧，知者不惑，勇者不惧。
来源：克而瑞创新事业部
往期精彩回顾
