2019年度总结丨湖南市场：湖南楼市整体增速放缓，三四线城市破局困难

2019年以来，在中央明确“稳地价、稳房价、稳预期”的目标定调下，湖南房地产市场整体增速较2017及2018年有所放缓，销售面积同比下跌，但受房价稳定增长下，销售额小幅上涨。

2018年开始，长沙楼市四限日益收紧，带动需求外溢，株洲、湘潭、常德、益阳呈明显上升趋势，郴州、衡阳市场饱和，18年开始呈现下滑趋势。

从政策看，长沙和张家界四限政策俱全，2019年调控维稳，岳阳市实行三限政策，株洲、湘潭以及衡阳市则实行限贷和限价政策，调控相对较松；楼市的调控严厉程度基本与楼市热度成正比。

2019年，在下行阶段的地级市购房者观望情绪浓，成交遇冷，在调控稳为主调，棚改依旧收紧情形下，三四线城市成交突破困难。

具体城市来看，2019年6个市州实现商品房销售面积正增长。分城市来看，长沙、益阳和岳阳虽增速放缓，但整体依然处于正增长。

长沙作为省会城市2019年表现是否依旧亮眼，而岳阳作为曾经房价比肩长沙的城市，2019年表现如何，常德楼市是否真的处于下跌通道？我们具体来看。

湖南作为单核级省，长沙的优势毋庸置疑，但长沙作为全国的价格洼地，其调控的严厉程度始终位列前列。

2019年长沙商品住宅市场略有上涨，且供求比相较18年有所下跌，仅1.08，虽相较于2016-2017年供求比有所上涨，但供求基本达到平衡。

但具体板块来看，内部分化严重，尤其是高铁新城、梅溪湖以及洋湖垸等竞争激烈的板块。

洋湖垸随着映客龙湖、中海阅江府等纯新盘的入市，把价格拉开的同时板块内开盘去化也出现分化，最高完成全部去化，最低仅17%的去化率。

2019年梅溪湖共计33次开盘，6大限价项目入市拉低了梅溪湖整体成交均价的同时也将部分高价项目去化率拉低。

高铁新城作为2019年竞争最为激烈的板块，高去化率项目较多，长房东旭国际、阳光城尚东湾等网红盘几乎次次日光，于此同时，低去化率项目也出自该板块，最低去化率仅1%。

岳阳市场在2017年市场火热时快速上涨，主城区房价一度达9000元/㎡，房价比肩长沙，2018年下半年随着市场转冷，房价开启下行趋势。

市场热度的下跌，导致岳阳大部分项目采取“以价换量”的策略，各区价格均有不同程度的下跌，其中南湖风景区房价更是下跌达3500元/㎡左右。

同时，岳阳也是地级市中竞争较大的城市，全国TOP100房企中，入驻岳阳的已达13个，开发项目29个，再加上奥园、中梁、敏捷、阳光100等品牌房企，岳阳品牌房企扎堆，随着棚改的退潮，在需求“不济”的情况下，岳阳未来市场环境短时间难以转暖。

常德供求同比有所下跌，但从供求比上来看，2019年仅0.96，在大趋势供过于求的市场环境下，常德整体保持较高的热度。

另一方面，常德房价稳步上涨，2019年均价达6601元/平米，同比上涨10%，但常德土地端拿地楼面价有所下跌，房价后期大幅上涨的预期在土地端基本被打消。