说市 ∣ 青竹湖板块：景观与教育铸就高品质住宅汇聚，刚需与改善并存

青竹湖板块在金霞副中心升级下，板块地位提升，各组团间产业互补提质发展，打造为湖南省重点经开区。同时板块汇聚城北主力教育资源，名校资源汇集，成为板块一大突出优势。板块由前期别墅汇集区发展为高品质住宅综合片区，成为刚需与高端改善的置业热土。

长沙城北发展提速，针对金霞片区进行战略调整，新版城市总规将金霞片区由组团中心提升为城市副中心，对金霞片区的城市战略提升高度，长沙即将出台的最新版规划是“一主六副”的空间结构，六个副中心包括了金霞副中心，金霞片区在功能地位的提升下将迎来新机遇。

长沙金霞经济开发区，规划总面积84平方公里，辖金霞、沙坪、青竹湖、鹅秀、高岭5个组团，金霞片区现有省级物流园区、省级高新技术产业园和沙坪工业组团，以及高岭商贸中心，产业发展势头强劲。整体布局上兼具居住、生态康养、科创、临港经济、商贸商务商业等功能。

金霞经开区是长沙国家级经济技术开发区其中之一，同时也是湖南省级重点开发区和全省唯一以现代物流为核心产业的开发区，重点发展仓储、加工、配送、运输、信息服务等现代物流产业。

青竹湖板块包含金霞组团+青竹湖组团+沙坪组团，青竹湖板块于2002年启动开发建设，现已引进各类产业及配套项目60多个，园区道路、水、电、气、公交、网络、通讯、学校、医院、银行、影剧院、图书馆、体育馆、公园等基础配套全部到位。

金霞组团，控规规划范围线面积12.17平方公里，依托临港优势发展，致力于打造国家级交通物流集散中心，大运量物流产业和生产性服务业在这里扎根。

青竹湖组团，控规规划范围面积16.8平方公里，金霞城市副中心的居住和康养板块，依托太阳山森林公园、青竹湖高尔夫球场资源，湖山资源丰富，森林覆盖率50%以上，重点发展高端房地产、服务外包、文化创意、休闲娱乐等产业。

沙坪组团，其中有11.86平方公里已经提升为开福高新区。在开福区沙坪工业组团新设省级高新技术产业开发区，这是长沙第一个内五区成立省级高新区，主导高新技术产业 ，计划建成一座高品质科技生态新城。

作为名校聚集的城市，长沙对教育投入力度与重视程度居全国前列，同时在内五区中，开福区名校汇集。开福区将打造“优质教育资源聚集区”，2020-2022年，开福区预计实施新建、改扩建学校23所，全区将新增教育用地1009.7亩，新增708个班级，优质学位32760个；同时加大引入优质教育资源，支持青竹湖湘一外国语学校、湘一立信实验学校、湘郡长德实验学校等民办学校办成三湘名校。

中考对于重视教育的长沙竞争尤为激烈，直接决定是否能够进入高中进而考取重点大学，在长沙几年来大力推行的“初升高生源向职高分流”措施，结合已实施多年的中考成绩等级制，中招成为初中毕业生能否顺利进入高中考取大学的严峻考验，长沙对名校资源的追求度日益提升。

对比开福区各板块，青竹湖板块内有湘一立信实验学校、青竹湖湘一外国语学校、湘郡长德实验学校，板块内学校能级较高，长沙市一中、长郡教育集团落座。

同时长沙近几年民办教育也发展迅猛，青竹湖板块民办优质学校加持，成为极具竞争力的板块之一。其中青竹湖湘一是长沙最好的民办初中，中考6A率一骑绝尘，常年雄踞全市前两名。

由青竹湖湘一历年的中考成绩来看，6A率在30%以上，远远高于其他名校，成为“四大名校”各教育集团争相抢夺的优质高中生源。

10年前为低密地块主力出让区域，早于城北崛起之前，多家具备别墅打造优势的房企率先进驻，点燃青竹湖片区热度，成为高品质别墅汇集区；城北副中心定位下，房企进驻意向仍高，近年来主打高品质住宅。

随着开福区的规划完善，片区价值逐步凸显，土地热度日益上涨，政府土地出让计划逐步倾向开福，地块供应占据六区比例从17年5%涨至18年38%；同时投资热度攀升，土地成交从18年供过于求到19年供不应求，城北成为土地投资热区。

青竹湖板块主要在2008年土地成交热度较高，前期地块大量成交，成为别墅高端产品汇聚片区，以低密度地块出让为主，绿城、世纪星源、恒大、太阳山置业先后进驻。在近5年中，土地成交放缓，仅19年2宗商住用地入市，市场需求度仍存，两宗地块分别由北城兴业开发有限公司及轨道中建信和置业有限公司摘得。

同时在副中心定位下热度提升，后期城北土地热点将引燃，9月28日，长沙金霞经开区举行盘活“三资”专场招商推介暨第二届招商顾问恳谈会。开福北六大地块即将出让，其中青竹湖组团将出让关公湖606综合开发项目，南、北两个地块分别有280亩、359亩，商住比趋于2：8，目前该地块已经通过长沙市土委会审批，预计在今年年底或明年年初供应。

青竹湖板块前期为别墅聚集区，近几年随着别墅受限，同时在板块不断发展及配套完善下，板块亦成为刚需的热点置业片区，高层住宅产品逐步被市场所需，板块形成刚需+高端改善并存的现象。

从近六年青竹湖板块市场走势来看，2015-2017年间，别墅为居住性质物业的主力产品，占比过半，其中2015年及2017年占比超过80%，依据良好自然景观，成为别墅区打造的天然沃土；随后2018年以来，配套及交通不断完善，得到不少刚性需求看好，高层住宅成交为主力。

青竹湖板块市场集刚需、高端改善于一体，前期主要成交别墅产品，别墅成交占比较大，其中2015、2017年210㎡以上户型占比超过60%，近三年中由于低密度地块受限，别墅总量减少，普宅产品占比上涨，90-144㎡刚需户型成为主导，且需求逐年提升。

板块环境与教育形成最优配置，丰富的自然景观围绕，生态配套是一大突出优势，太阳山森林公园，里面包含高尔夫球场，为高端人士的聚集地，青竹湖湖心岛、青竹湖休闲公园，周末休闲均可前往。名校聚集，青竹湖湘一外国语学校、湘一立信实验学校、湘郡长德实验学校毗邻，享有的教育资源及高6A率，成为主要竞争亮点。

从目前青竹湖板块特质来看，共同享有的景观资源使得板块项目拉升至同一高度，别具一格的产品突围成关键。在多名校资源带动下，陪读需求量大，家庭为单位的亲子互动成为产品核心竞争力。

从板块项目来看，地铁中建·君和城打造亲子为主题的社区，充分满足居住需求度，较其他项目更具需求优势，同时中建打造多年亲子产品，已形成较为成熟体系。

2018年5月20日，中建信和童心圆模块正式发布。从以中建嘉和城为代表的1.0亲子系统到以中建悦和城为代表的2.0亲子系统，到现在升级为3.0童心圆成长系统，中建信和已经完成了亲子概念的升级跨越。

地铁中建·君和城为全新项目，具备性价比、品质、教育、配套等关键置业因素，打造高品质高层社区，是板块内不可多得的高层产品，由11栋住宅、1栋公寓、4栋商业及1栋幼儿园构成。

地铁中建君和城是中建信和继悦和城、嘉和城、璟和城之后的第四座亲子社区。项目的IP形象为考拉，营销中心以考拉为主题，营造出生动可爱的氛围。

亲子社区的打造，带给业主更为舒适的居住体验，整个项目的构造及环境，也能给小孩成长带来更为快乐，小区配备羽毛球场、儿童活动中心、跑道、篮球场等。

项目以米白色真石漆装饰外立面，整体以米白为主色调，营造出温馨简约的居住气氛；浅蓝色中空LOW-E玻璃、深灰色铝合金百叶进行搭配，屋檐运用咖啡色涂料，注重精工品质同时进行简单色彩搭配。

小区幼儿园以白色真石漆为主材料，黄色涂料、红色涂料、绿色涂料作为外立面装饰，更加彰显亲子社区主题，营造轻松愉快的儿童生活环境。

即将开售的101平户型，为复式结构，整体得房率高达110%多，实际使用面积大于购房建筑面积，可从三房两卫扩展至四房两卫，拓展更多空间。

户型层高5.9米，餐客厅一体，挑高设计营造阔绰的空间感，还可以进行搭板设计，为生活预留充足空间。

南向约6.5米的景观阳台，房间通透性更强，一层餐客厅无缝连接阳台，二层可灵活打造上下双阳台，房间通透性更强，居住舒适度提升。

另外123平的四房户型三开间朝南，南北双阳台设计，实现南北通透，加大采光面；套内花园预留灵活充足的空间，可个性化定制与改造。高赠送率，南北卧室增速飘窗、套内花园、阳台计半面积，可做到85%得房率。

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来源/克而瑞湖南

图文/李紫芊