产品研究 | 公寓进入红海竞争，产品同质化下还有哪些创新空间

市场红海竞争，平层+loft仍是市场主流

近三年公寓在售项目大幅上涨，在售项目数从215个增长至304个，从点状供应迈向相对饱和阶段，整体呈现外围扩张趋势，同时单盘流速回落，竞争压力加剧，市场竞争进入“红海”阶段。

板块上，10个以上销售公寓产品的项目板块主要分为三种板块，一是市中心板块，例如各大中心板块；二是强资源型板块，例如高铁新城、麓谷、梅溪湖等；三是未来规划完善板块，例如金桥枢纽、省府南等板块。

（数据来源于克而瑞湖南）

具体来看，中心板块由于受土地限制，公寓产品增长量并不大，近三年主力增长板块位于省府南、麓谷、滨水新城以及金桥枢纽板块。强资源和强规划板块成公寓布局重点。

（数据来源于克而瑞湖南）

结构上，平层具有低总价优势，而LOFT具有高赠送、高空间利用率、较高的投资回报率，房企为匹配不同客户需求，提高项目流速，同时开发平层+LOFT产品成为大趋势。

（数据来源于克而瑞湖南）

面积段来看，主要集中在30-60㎡，总价段则随着公寓产品布局的外移，主力集中在60万元以下。

面对红海竞争，板块上，强资源和强规划板块占优势，市场端购房者主力需求在30-60平米小面积总价60万以下的公寓；项目端，最好采用平层+LOFT产品，即能贴合购房者需求，又能保证流速的组合产品。

公寓同质化发展，创新产品谋出路

2017年以前长沙市场以住宅为主，公寓市场供求量较小；2017年随着限购政策出台，将公寓市场推向快速发展风口，公寓项目和供应大幅增加；至2019年，随着市场需求不断释放，成交端承接不足，供应端仍持续放量，市场竞争不断加剧，产品同质化发展，公寓产品亟需创新。公寓项目开始寻找突破点，市场上以价换量、产品端则逐步开启细分市场及产品创新谋出路。

如何创新？

大方向来看，随着四限政策加强，公寓的自住性逐渐被开发，公寓主力创新方向从仅从投资角度，到增加了自住角度。

根据面积、产品以及价格分为4种类型，其中极小型和创客行主要针对投资客或者创业者，舒适家居和品质型则更偏向自住。

公寓主力产品创新点及偏向性分析

具体来看，极小型由于低总价、低租金，再加上位于繁华地段，吸引了大批年轻人和投资客进场；创客型则引入创业、学习等资源，为小型创业者提供职业发展引导。

投资角度来看，极小型主要创新点在层次创新以及功能创新，将单层分为双层loft，将一个户型分为双钥匙户型，分割层次，分割套间，即可增加使用面积，也可满足年轻人需求。创客型则以与产业结合、打造主题公寓等形式增长活力。

（图片来源于网络）

舒适家居的核心在于功能齐全，要有餐厅、洗浴、休闲等空间；品质型则更多的讲究配套以及圈层。

从自住角度来看，创新点主要是功能创新，一种功能是户型设计上灵活变化，贴近自住需求，一种是大平层设计，面积宽敞，满足高端人群需求。

（图片来源于大汉西城壹号）

具体来看，投资端，双钥匙公寓及SOHO公寓凭借较低门槛及投资属性，市场存在认可度；自住端大平层和类住宅公寓，通过公共空间、功能区创新等附加值打造利于提升去化。

（数据来源：克而瑞湖南）

但投资端项目虽有所创新，但依然体量较大，后期方向多为与产业相结合，两方融合下，拉动创业人群，提高投资保值性；自住作为2017年以后才缓慢发展，目前产品并不多，竞争力度不大，但产品创新有待加强。

面对同质化竞争，公寓产品更多的应体现差异化，像大平层、住宅市场、商业公寓这类产品极致的细分市场；或像产业融合产品、主题公寓等这类极具投资价值公寓产品。

市场痛点：公寓主流产品如何提升居住感

公寓市场上，大平层产品虽有着多方优势，但其对资金要求较高，购买人群有限。所以在公寓产品同质化发展，公寓市场竞争进入“红海”阶段后，面积小、总价低的公寓产品依然是主流产品。但从产品端来看，小面积公寓投资属性强，但居住感差，也是当前产品居住的主要痛点。

居住要分析公寓产品居住属性，要先从其布局分析，目前长沙公寓多为连廊式和塔楼式布局。

首先看连廊式布局，主要为内廊式的特点是一条走道贯穿其中，一层多户，大面宽短进深，但仅一面有采光，且楼层较为嘈杂，居住环境较差。

塔楼式则是中部的核心筒被单一的走廊或者很多户型环绕，户型布局较为统一，整体利用率较高，但内部私密性差。

目前市面上公寓外部形状较多，有长方形，正方形，不规则形状等等，但内部布局较为简单，没有动静分区，没有明厨明卫，整体私密性较差。

（图片来源于网络）

具体案例来看，户型进门后，一眼能看到卧室，私密性较差；厨房正对面是卫生间，使用体验感较差；厨房和卫生间均为暗卫，油烟味和厕所异味较为明显，也降低了居住舒适度。

大汉·西城壹号目前在售公寓面积为47-67平米，总价20万起，2020年9月6日首次开盘，即实现当天销售500套的傲人业绩。业绩的实现离不开高铁西站规划的加持，也得益于周边产业的规划，但更值得一提的是项目在产品上的创新。

大汉西城壹号采用平层+loft设计，既能满足低总价客户需求，也对高赠送、高空间利用率、较高的投资回报率的客户有一定的吸引力。

同时产品上，项目解决了目前市面上常规公寓的两大痛点，无论是外部平面布局还是户型内部布局都无一不显示其居住舒适度。

产品布局上，区别于常见的连廊式结构公寓受面积局限，无法实现居住全部功能的短板。大汉·西城壹号创新采用“过道+中庭双采光”的建筑结构，来解决公寓采光和通风的问题，部分户型甚至可以实现通透。

（公寓平面布局图）

大汉西城壹号公寓产品内部布局上与传统公寓的筒子结构不同的是，整体动静分区，不会出现一眼看到尽头的感觉，相对而言私密性较好。

（57平米公寓户型图）

户型配备阳台，解决了常规公寓产品居住的晾晒和杂物放置的问题，同时，明厨明卫可让室内空气更加清新，居住舒适度会有明显提升。

（公寓效果图）

除此之外，项目的居住属性更是体现在主动拥抱新风向，相对于千篇一律的酒店式公寓，大汉·西城壹号即将加推的建面约46-68㎡精装白领公寓，燃气入户，降低了居住成本，更符合过渡性自住的需求。

同时项目产品分毛坯和非毛坯两种，非毛坯户型依托金桥国际家居建材的产业优势，以约1500元/㎡的装修成本，最终实现“6”字头的均价。公寓毛坯均价更是低至5418元/平米。

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