在城市掀起新一轮的更新升级浪潮之际，大量资本介入与房企转型，促使地产行业竞争格局面临着重构。
城市更新上游参与者为政府、投资机构（基金、金融机构等），中游开发商，下游服务商。各方根据自身主体优势筛选城市更新项目，通过资金方提供资金，开发商整体购入有增值空间的物业，并引入跨界资源对其再定位、改造，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后，将通过资产证券化或出售方式退出，获取资产增值收益。各方发挥自身优势，通过业务紧密结合，相互赋能。
透过现象看本质，城市更新是一片广阔而不断发展的市场，会有越来越多类型的主体参与其中。不同主体都会找到适合自己的机遇，契机的关键在于首先判断自身的资源和专长，不断完善对城市更新领域的多元认知，才有机会判断进驻的时机和领域并开展实践。目前参与城市更新的主体包括以下类型：
通常是在城市成立了城市更新的中心平台，以国资为背景的公司联合政府各相关部门成立，手上掌握着大量的资源，也是游戏规则的制定者，主要面向城市区域性整体更新。
包括以自有存量资产为更新对象的国企，如百联集团等；以及开发型国有企业，如华润、中粮等。他们往往拥有大量需盘活的资产或资源，面向数量或规模较大的存量更新，也是资源型参与者。
他们是城市更新领域最为灵活及面向市场的参与者，如万科、佳兆业等，通过不断找寻机会，成立专有的部门，尝试新的产品线，研究针对城市更新怎么做预开发，怎么去做运营，他们的更新项目类型多元，不断尝试更加细分的城市更新领域，逐渐走入成熟。
他们是城市更新参与者的新趋势，通过持有与长周期的运营，经营一个可持续的项目。从社区商业到文创办公，伴随城市更新行业的稳健发展，成为一支越来越壮大的参与力量。
从投融管退四个角度，对存量物业进行收购或者收租，最后进行持有或退出。伴随着REITs的开放，发展前景会越来越好。第六类个人业主，属于自发型寻求机会类型、通过收购、收租改造来提升资产价值，此类零星现象不会对整个市场产生巨大的影响。
城市更新流程通常包括申报立项、规划审批、实施、利益分配四个阶段。申报与立项阶段中为核心的两个步骤是意愿征集和划定城市更新单元，二者能否达到各个城市更新政策的要求是立项成功与否的关键。在规划编制与审批阶段，城市更新的细化要求和专项规划被制定，城市更新的目标和责任被具体落实。而实施阶段将长期的更新愿景转化为公共和私营部门之间的财务、合同和体制关系，是确定更新项目主导力量和运作机制的关键所在。利益分配阶段也是政府、原权利人和市场三者之间的利益博弈环节，核心部分为地价计收和地价补缴。
城市更新市场化程度逐步开放，第一梯队以国企和港企为主，二三梯队规模化程度低，城市更新项目体量大，需要综合实力强的，因此竞争主要集中在头部。从17年参与主体激增，行业竞争格局呈现区域化趋紧。TOP50房企中61%涉足城市更新，其中京津冀、粤系房企参与比例较高，分别为85.7%、80.0%。
TOP50房企城市更新行业进展盘点
近年来，头部房企在城市更新业务上动作频频，从区域到集团不断构建优化城市更新决策体系，为更低成本锁定战略性土地储备做好充足准备。当前具备前瞻性的房企已经先人一步占领高地。从当前的市场竞争格局中可以看出，体系搭建的完整度与市场份额是呈现正相关的关系。头部房企正在依托集团战略的高度，紧抓城市发展机遇，聚焦重点城市群和核心城市纵深布局，实现城市的创新蝶变，创造更大的价值。基于此，城市更新在集团布局中的重要性愈发凸显：一是积极响应政府号召，改善政企关系，承担企业社会责任，提升企业社会形象；二是轻重并举，优化资产结构能提升企业抗风险能力；三是通过非标拿地，获得优质资源储备，增加土储渠道。
存量时代崛起的首要条件在于增量市场的供求缺口矛盾，特别在热点一、二线城市，因其各方面的优越性，人口净流入量长期处于高位，这使得这些城市的住房供需矛盾已十分突出。在此背景下，通过城市更新激活城市存量土地、满足人民住房需求对于提升城市的未来发展空间意义重大。
而城市更新作为当前城市存量发展的重要途径，强调用综合的、整体性的观念和行动计划来解决城市存量发展过程中遇到的各种问题，促进城市可持续发展。这需要建构起精细化的产品服务体系，掌握城市更新的政策环境，理清更新思路，制定更新计划及完成更新实操，整个过程中始终贯穿资管思维，最终保证项目的全面成功落地。
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