聚势·破局| 王新科：破局行业大背景，聚势湖南大格局

会议上，新科总将上半年长沙楼市分为四大部分进行详细解读，具体分为楼市大事件之数说双集中、大背景之纵观全国背景、大格局之解析湖南格局以及大长沙之点面长沙环境。分别针对全国集中供地后各房企表现，全国政策压力对楼市作用，湖南楼市表现以及长沙重大事件表象下的内在逻辑。

政府将推地质量高，房企投资压力增大

土地进入供给侧改革，22城试点“土地两集中”政策，中央对土地要素实施精准监管；地方从土地端设置金融、住房租赁等要求，且出让条件趋向精细化，实施“一城一策”甚至“一地一策”

基于栅格系统，克而瑞分析出城市热度和成交地块栅格平均得分未有明显正相关性，热度主要还是和城市基本面相关；本次集中供地仅武汉、厦门正相关明显；青岛、福州、沈阳、济南出让地块质素较高，但土拍热度不高。

另一方面品牌房企拿地越发谨慎，对土地质素要求渐高，拿地关注基础能级较高、有流速保证、竞争不激烈、配套好、房地价差能保证的区域，对于未来规划未兑现的潜力区域关注不多。

行业迈入无增长时代

国央企发展驶入快车道

2021年上半年中央表态可以明确两个侧重，即加快发展保障性租赁住房及房地产金融审慎管理制度的实施。上半年销售增长虽高，但热点城市因城施策，一二线此消彼长,下半年增长动能转弱。

合理价差梯度成型下 

环长沙都市圈存潮汐式发展机遇

2021年湖南土地市场呈现低价高容的状态，土地市场理性有序，楼面价稳步提升；城市端看，双集中节点下热度聚焦长沙，地州市相对冷清，房企也开始由地级市向长沙转移。另一方面，长沙和地级市价差逐步拉大，合理价差促虹吸放缓，湘西南区域市场份额普涨。

供地结构释放楼市品质

市场机制规范推动区域扩张

最后，新科总通过长沙上半年14大重点事件的表现分析了其内在逻辑。

事件一:  千万级人口城市突破：长沙人口暴增是经济、产业、教育、交通等多种因素形成的结果。

事件二：史上最强五一黄金周：互联网时代，流量至上；长沙三大网红IP，文娱、网红、夜市，助力长沙打造旅游新增长极。

事件三：撤县换区迎纸面信号：长沙剑指国家中心城市，蓄势待发，打造中游都市圈增长极。

事件四：法拍房定向出台调控：教育强市的自我革新，及时纠偏学区房动荡因子，调整市场机制并非调控强度加码。

事件五：1.4万熔断地块诞生：土地市场整体理性有序，地价破万驱动楼市价差体系逐步成型。

事件六：梅二地块引54家房企争夺：行业焦虑情绪凸显，薄利抢地维稳规模；企业深耕核心城市/板块期望稳固优势。

事件七：第四代配建地块涌现：第四代建筑为政府主导发展方向，首批房企实现产品优化后，将更具拿地优势。

事件八：九区县整体房价首次破万：限价提升叠加精装松动实现房价稳步增长，热点板块加速向三环外外溢传导。

事件九：热点项目开盘千人摇号盛况：限价格局调整再度拉升核心区域性价比，一二手房倒挂吸引购房者跑步进场。

事件十：大城北板块热度迅速上行：城建加速落位，房价洼地迎刚需浪潮；大城北片区驶入加速发展快车道。

事件十一：长沙县产城大盘快速造城：土储危机下长沙县存跨周期囤地机遇产业热土与人口红利催生地缘需求旺盛。

事件十二：大平层豪宅公寓加速增长：顺应需求，大平层豪宅异军突起，自然资源强属性及强附加值限制流速上限。

事件十三：去渠道化，房企加速造节自营：双集中倒逼房企调整营销节奏，利润危机促房企转向线上营销风口。

事件十四：房企格局龙头再度易位为哪般：营商环境友好，流量主导型、需求不断迭代导致长沙房企格局不断易位。