7月月报 | 市场进入短暂回调期，淡季房企推货节奏放缓

中央政策：国务院生三胎可享受差异化买房和优惠政策

7月20日，中共中央、国务院发布《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，作出实施三孩生育政策及配套支持措施重大决策。这是我国优化生育促进人口长期均衡的一项重磅文件，提出了土地、住房、财政、金融、人才等诸多实施三孩生育的优惠政策及配套支持措施。

具体来说，住房方面政策主要涉及三方面内容，即公租房的户型改革、租赁优惠政策和购房优惠政策。

政策的重要表述主要有：

1、地方政府在配租公租房时，对符合当地住房保障条件且有未成年子女的家庭，可根据未成年子女数量在户型选择等方面给予适当照顾；

2、地方政府可以研究制定根据养育未成年子女负担情况实施差异化租赁和购买房屋的优惠政策。

住建部等八部门发文整治房产市场秩序

7月23日，住建部发布关于持续整治规范房地产市场秩序的通知。该通知由住建部、国家发改委、公安部、自然资源部、国税总局、国家市场监督管理总局、银保监会、国家互联网信息办公室等8个部门联合发布。

主要内容有：

1、主要目标：力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转；

2、主要针对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等过程或领域中的违法违规行为进行整治；

3、依法有效开展整治工作：全面排查问题线索，建立整治工作台账，发挥部门协同作用，持续加大惩处力度；

4、建立制度化常态化整治机制：切实加强组织领导，强化监督评价考核，正确引导社会舆情。

中央明令房企拿地销售比要低于40%

2020年8月20日，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，即“三道红线四档两观察”。

“三道红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。自新规出台至今，“三道红线”已成为地产界人尽皆知的事情。

“两观察”则指若连续三年经营活动现金流量净额为负、拿地资金总额超过销售总额40%，房企需提供近半年购地资金来源和后续购地缴款资金安排。此前新城控股等多家房企，均在业绩会上称“拿地金额基本控制在年销售额40%左右”。

年中放量后市场进入短暂回调期，炎热天气影响下各片区来访量下滑明显，成交量随之回落，7月长沙新房供求同环比均呈下跌态势，但仍维持供不应求态势。月末长沙突发疫情，预计对8月份楼市造成一定影响，供求稳中有跌。

7月传统淡季，供求跌幅明显，新增供应121.84万方，环比跌幅25%，成交141.95万方，环比跌幅24%。望城区成交量六区第一，拉低整体住宅均价至11824元/㎡，环跌5.91%。

7月商品住宅市场供应96.09万方，环跌31.73%，成交124.68万方，环跌25.2%，成交均价11496元/㎡，环跌7.14%。市场持续供不应求，住宅存量下降至470万方，去化周期4.8个月。

板块来看，7月内六区热点板块持续高热，金星北、高铁新城、秀峰鹅羊板块成交量位居前三，其中金星北月度成交量10万方，居全市之首。

分物业市场来看，7月别墅供应大幅缩水，仅阳光城溪山悦供应0.57万方/36套，成交仍维持较高热度，成交3.29万方。7月开福区与望城区成交上升明显，市场占比72%。叠拼产品持续热销，市场均价稳步回升。

7月共监测36个项目36次开盘，推出房源5235套，去化2983套，开盘首日去化率57%，较上月下降16个百分点，跌至市场低位水平。

本月开盘房源主要集中在长沙县（去化率41%），其次为开福区（去化率79%）和望城区（去化率65%）。

政府取消对精装修单价进行成本审核，由房地产开发公司自行定价，中欣楚天御府、绿地麓云国际等项目精装标准提档。

房企布局——房企拿地情况：本月无集中供地，地市低温，爱情、中梁长沙县高溢价摘地。

7月长沙尚未开启第二批集中供地，土地市场降温，供求以商业地为主。长沙县土拍市场维持较高热度，是涉宅地供求主力区域，当月成交2宗纯住宅用地，分别由爱情地产溢价22%、中梁地产溢价23%成交，容积率均低于2.0，可打造低密改善类住宅产品。

7月长沙六区一县新增7宗供地，其中涉宅地块2宗，商办地块5宗，合计总建面59.55万方，主力分布于长沙县。成交10宗经营性用地，其中涉宅地2宗，均位于长沙县，分别由爱情地产与中梁地产摘得。