长沙公寓市场面临下行压力，近年随着大批量公寓项目入市，成交端承接不足，供过于求矛盾凸显，市场风险加剧。
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公寓市场库存积压，市场风险加剧
公寓市场在2017年全国其他城市纷纷落地“禁公寓”政策环境下，长沙公寓投资环境相对宽松，再加上住宅严控，转移投资需求，公寓物业成为投资主力，量价持续上行。而随着大量公寓项目入市，市场需求的不断释放，2019年已至市场天花板，而供应端持续加码，供过于求矛盾日益加剧，至2021年市场颓势凸显，市场风险加剧。
长沙公寓库存高企，市场面临去化风险。2020年公寓供应量达到峰值，已经严重超过市场容量，市场所需有限，2020年库存逐渐堆积、去化周期不断扩大。2021年公寓在大量项目以价换量下去化周期虽有回落，但库存仍然高企，去化压力大。
公寓面临竞争红海，在愈来愈理性的投资需求下，在此严峻形势下，公寓项目不断寻求困境突围，以实现自救。
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公寓面积与价格突破，商务大平层异军突起
2020年长沙经济总量超1.2万亿，居民可支配收入51477.6元，同比增长5.7%。近年来 ，长沙财富聚集效应明显加快。长沙财富人口基数雄厚、消费水平高，改善需求嗜待释放，高净值家庭为改善购房群体奠定坚实基础。
长沙改善需求被挖掘，商务大平层成新风口，2018年商务大平层进入快速发展期。商务大平层市场供应明显增量，产品类型多样化，出现超千平享受型产品。运达中央广场打响商业大平层第一枪，面积达到1320㎡，随后达美寰宇中心、润和滨江湾、国金中心等项目陆续上市千平户型。
同时房企为实现价值突围，在具备强资源配套的商业地块打造商业大平层，价格实现突破。在2018年产品价格突破30000元/㎡，随后的上市产品中价格高于当年均价2-3倍，成为行业中的焦点，备受塔尖人士青睐。商务大平层成为公寓产品创新自救、有效突围的典范。
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中低端项目价格下探，以价换量抢占市场
在公寓市场竞争不断加大下，中低端项目去化压力增加，多数项目以价换量形成有效自救。近两年出现“降价潮”，今年降价模式贯穿全年。从1月敬天广场开启直降7000元/㎡后，公寓项目纷纷跟进，不乏品牌房企项目加入降价营销。不仅仅边缘板块降价，降价表现逐步延伸到滨江新城、天心中心、梅溪湖一期、金鹰月湖等热点板块。
然而，采取自救模式的项目并不是都形成了良好效果，形成有效自救的项目具备了2个条件：产品自身配套品质满足群体需求、项目区位配套实力强劲。
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自身配套实现价值升华
在近年来异军突起的大平层公寓中，以大户型打造面向改善群体，但优势不仅仅体现在面积上，同样自身产品的品质决定加分项，产品打造更倾向于豪奢一线品牌、私人订制，楼栋配套方面以天际泳池、高端会所实现价值升华。
运达中央广场大平层轰动一时，运达前一批入市大平层中累计去化53套，在2021年10月再次入市108套，掀起大平层产品热度。随后大平层项目雨后春笋一般茁壮生长，大平层在入市以来便成为市场焦点，市场反响良好。
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区位配套各具优势
2021年1-10月供应成交排行TOP15中有9家为降价项目，降价效果明显，推升项目业绩。从交通、商业、学校等配套来看，降价效果明显的项目各具优势，大多近地铁站，交通通达度高，强资源型公寓项目，在“降价潮”中去化情况较好。
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湖南推进商办去库存政策，公寓市场未来迎利好
公寓市场面临下行压力，项目在严峻环境中寻求有效自救，一般通过面积突破与降价促销的方式，然而能够形成去化效果的项目，均具备自身与外部配套实力。随着湖南商办去库存政策落地，未来公寓去化将迎来一定利好，但具体仍要看政策具体实施。
来源：克而瑞湖南
撰写：李紫芊
审核：蔡嫣
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