2021年11月总结 | 新房篇：供求环比双涨，谷山板块成交表现亮眼

据国家统计局数据显示，全国1-10月商品房销售面积累计同比增长7.3%， 这是自今年1月以来，累计增长率首次跌至个位数，房地产市场跌势未减。

2021年11月，高层宏观政策与金融信贷方面改善信号频发，但尚未传递至市场成交层面，典型城市房地产市场热度仍延续回落态势。克而瑞重点监控全国29城商品住宅成交同比跌幅继续扩大，较去年同期下降32%，成交量同比下跌城市增至27个，市场持续低迷。

商品房：供应上扬，成交不及去年同期

2021年10月，长沙内五区商品房供应建面154.9万方， 成交建面81.2万方。供应环比上涨22.9%，同比小幅下降2.7%；供应端月末出现翘尾行情，11月最后一周供应量达到50万方，关注度较高的住宅大平层项目（江山印、长沙悦府、滨江府1913）集中取证。成交方面，环比低位回升8.0%，同比去年下跌21.1%，商品房成交均价12646元/㎡，环比下降2.2%，为自第二季度以来的最低点，除公寓项目普遍降价外，本月多个毛坯住宅项目集中网签，拉低成交均价。

商品住宅：供求回升，热点项目助力谷山板块成交居首位

11月，经过上月的供应紧缩，房企本月有序放量，长沙内五区商品住宅供应建面109.9万方，环比上涨45.2%；成交端，部分房企选择“以价换量”，成交量有所回升，成交建面69.9万方，环比上涨17.5%；成交价格方面， 11月商品住宅成交均价环比下降3.5%，为12554元/㎡。市场持续转冷，供求表现均不及去年同期。

分板块来看，本月近五成板块成交量环比上涨，市场情况好于上月。内五区商品住宅成交前三位分别为谷山、含浦、高铁新城板块，合计成交20.2万方，占据总成交量的28.9%，市场集中度较高。谷山和含浦板块均为第一次进入成交板块前三位，得益于板块内部热点项目（万科森林公园、建工象山国际）放量，首开或加推价格低于市场预估，产品品质获得了客户认可，赢得市场青睐。

公寓：成交同环比双降，库存去化周期高达36个月

公寓市场方面，供求同环比双降。新增供应建面27.6万方，环比下降19.4%，同比下降6%，其中滨江新城板块复地滨江金融中心商业大平层和酒店式公寓共取证7.6万方，占到总量的4分之一以上；成交建面9.1万方，环比下降近三成，同比下降36.6%；本月公寓成交均价为10757元/㎡。自9月始，内五区公寓成交均价基本维持在“万”字出头。

经过10月的公寓放量后，目前长沙内五区公寓库存高企，已达到471万方，按照近六月平均去化速率计算，公寓去化周期已高达36月。其中雨花区存量最大，高达154万方；岳麓区存量第二，135万方，但区域内公寓流速相对较快，去化周期不到30个月 ；芙蓉区目前公寓去化周期最长，达到95个月。针对公寓市场库存高企的现状，年初开始的房企自救——“以价换量”的公寓“降价潮”短时间内仍将持续。

11月，内五区共监控21个住宅项目23次开盘，共推出房源3804套，去化2497套，开盘首日去化率为66%，较上月提高13个百分点；本月开盘房源集中在岳麓区（去化率71%），其次为天心区（去化率47%）。开盘首日售罄项目达到3个，尖山湖板块某项目两次开盘两次售罄，56.5%项目开盘去化率超过70%，首日去化不足30%项目仍有4个，两极分化较明显。

自第三季度开始，市场转冷，成交持续乏力，房企营销动作频频。11月，多住宅项目开始采取促销措施，借助营销节点，除常态的暖场活动、特价房外，出现了“低首付”、免息分期等优惠，全民营销在佣金力度上也有所提升，以价换量逐渐成为市场共识。

来源/克而瑞湖南

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