2021年总结 | 政策篇：宏观层面“前紧后松”，长沙整体调控趋稳

政策基调全年持续缩紧，调控风向年底边际放松

2021年1-2季度，宏观经济在全球疫情得到有效控制的情况下，内需、出口均保持强劲增长，GDP增速达到近11个季度以来的高位；3季度开始，国内外疫情出现反复，GDP增速回落，尽管基本面向好，但宏观经济仍面临较大下行压力。受此影响，房地产市场在经历上半年的短期回暖后，在三季度开始直面压力：房企当前普遍面临现金不足、融资困难的问题，而客户群体则更直接的表现为收入减少，购买力减弱。

调控风向也与宏观经济“前热后冷”的特征相契合，表现为“前紧后松”：1-10月，高层级会议或公开发言上多次提及“房住不炒”，并提及了房企“三道红线”、扩大房地产税、加强租赁住房供给等具体事项；及至下半年，房地产调控长效机制基本建立，过热城市基本平抑，房企去杠杆收效显著，全国调控自上而下均取得一定成效，官方口径由“趋严”转向“维稳”，调控出现边际放松。

而作为调控核心之一的房地产税改革，在过往上海、重庆房产税试点的基础之上，将征税对象扩展为包括非住宅在内的各类房地产，且土地使用权人也被纳入房地产税的纳税人。但由于国内主要城市当前普遍处于市场调整期，在“因城施策”这一指导思想下，各城市政策调整方向有较显著的差异，而房地产税作为一个浩大的系统性工程，需要贴合从当地政策到实际市场的各个维度。因此，在调控风向发生转变后，当前整体推进节奏有所缓和。

此外，边际放松在按揭贷款政策上也有明显体现：上半年，针对房企的金融监管持续缩紧，但不仅仅是房企，普通购房者的贷款也在一定程度上收到影响，房地产贷款增速在年中降至10.3%，低于全部贷款增速；年末，央行、银保监会相继发声“保首刚”，多地银行首套房贷利率下调，且放款速度明显增快。此外，央行公布新的1年期LPR下调0.5%，也对刚需置业群体形成利好。

在上半年政策基调的持续紧缩下，各地出台的调控政策也相应较为严格，并在当下取得明显成效；年末风向转向“维稳”，但传导至地方并进行调整，仍需一定时间，因此短期内暂未出现大范围的宽松政策。

地方响应“因城施策”，调控方向精准化

当前，各地方政府紧随中央趋势，政策出台也由上半年高频次的调控加码，转向依据各自实际情况进行或继续收紧、或适当放宽的细节化调整，调控方向趋于精准化。

尤其是在土拍规则调整方面，2021年是“双集”供地元年，各地由于市场环境的巨大差异，土拍表现完全不同，部分城市在经历首轮“双集”土地出让的火热之后，第二轮设置了较高的出让门槛，致使遇冷，因此在第三轮的土拍规则上做出了适度宽松，而这种“因城施策”的精细化调整也取得了较好的收效。

但另一方面，各城市间的调控并非完全孤立，而是相互间进行了良性的借鉴学习。年初，深圳出台二手房参考价机制，对于打击中介机构溢价过高、学区房炒作等乱象，规范二手房市场取得了一定成效，随后，北京、广州、宁波、温州、成都、西安等一二线城市也相继出台、制定二手房参考价体系。目前，落实二手房参考价的城市，二手房挂牌均价均出现明显回落。

同样，为预防房企暴雷，热门城市陆续出台了强化预售资金监管的政策，但在政策细节上也根据各自情况进行了调整:西安、北京、厦门、广州相对严格，而无锡、重庆、石家庄则相对宽松，使得房企和相关金融机构能更为灵活的运营当地市场。

而三四线城市，在宏观政策持续缩紧下，出现了以低价销售进行恶性竞争的行为，各地也在下半年相继出台“限跌令”，调控方向由平抑热度转向防范市场过冷，并托底市场稳定信心。

长沙调控强度仍处第一梯队，政策整体保持稳定

与全国（部分）主要城市进行比对，可以发现，长沙2021年的调控基本集中在法拍房限购、“双集”供地规则调整两个方面，且法拍房限购当前已由最高法推行全国，因此横向比较下，长沙基本全年未推出较为重大的调控政策，整体以微调为主；但由于长沙自17年起开始实行土拍“双限”起已超过4年，18年推行“6.25”新政也已有3年以上，在长周期、多频次的微调下，长沙调控强度仍处于全国第一梯队。

长沙2021年的调控政策，整体以人才引进和公积金调整为主，其中，3月30日和5月12日不到2个月的时间里，相继出台自贸区人才引进和乡村振兴人才引进政策，且补贴额度较高，结合1月开放的长江中游城市群异地贷款政策，使得长沙整体偏低的商品住宅均价对周边省市高端人才，进一步产生吸引。

而不仅限于长沙，湖南全省当前均存在商业物业库存高企，去化速度缓慢的问题，因此，2021年10月22日，由湖南省住建厅等六部门联合发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，文件内容包含严格控制非住宅商品房用地增量、控制非住宅供应、促进非住宅商品房租售、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用户使用成本等措施，从多个方面推进公寓等非住宅去库存。

这一政策对于长沙市场的利好主要体现在两个方面：其一，长沙商品住宅当前处于严格的“四限（限购、限售、限价、限贷）”之下，基本不具备投资可能，该政策降低商办产品使用和交易成本，能够进一步刺激投资者投资者转向不需要购房资格的商办市场，加快去化商办库存；其二，由于存在“商改住”的可能性，在当前长沙市场面临较大下行压力的低潮期，能够提振房企对于未来市场的信心，同时也能增加一定量较为优质的租赁房源，满足刚需群体的需求。

整体来看，长沙保持与中央调控基调高度同步的同时，根据现有的市场情况，推出了多个维度的政策“补丁”，整体以“稳”为主，调控未见明显加码，预计短期内也不会出现较大力度的宽松政策。