双集中专题| 土拍大战在即，2021年项目现状几何？- 大数跨境

双集中专题| 土拍大战在即，2021年项目现状几何？

克而瑞湖南区域

2022-04-12

导读：第一批次大部分地块开盘入市，二三批次地块开发放缓

长沙2022年第一批集中供地在3月挂牌，滨江、洋湖、南湖新城等热点地块纷纷供应，同时不乏有购房者与开发商关注度颇高的地块，或将改变前两次土拍冷清的局面，土地市场有所回温。回顾2021年长沙三次集中供地成交地块的入市情况，第一批次上市积极度高，品牌房企打造项目缩短周期以提升市场竞争力。

二三批次供地开发缓慢

部分板块遇供货空窗期

2021年全国范围多个城市开始实行集中土拍的新政，长沙于2021年6月、2021年10月、2021年12月分别进行集中成交，从首批双集中供地开启将近10个月，引起业界一系列关注，目前在地块不同开发进程与上市进展下，长沙板块市场形成高竞争板块与缺货型板块。

从分布情况来看，前后26宗地块已经出案名，已开盘入市的项目大多为第一批次供地地块，其中17个项目已经开盘入市，第二批第三批集中供地遇冷，国央企托底后开发进度缓慢，二三批次地块全部尚未开盘。

结合目前板块住宅狭义库存与2021集中供地已出案名住宅建面来看，几大热点板块除了有充足的住宅狭义库存剩余，同时在双集中供地中多个项目已出案名，保障市场正常房源供应，短期内货源不断、竞争力强劲。部分板块竞争激烈的同时存在部分板块供地紧缩，短期内存在缺货空窗期。

短期缺货板块大多数为边缘潜力板块，大多数板块狭义库存有限，或者无已出案名地块，土地无短期入市迹象，市面上短期内处于缺货状态。如青竹湖、尖山湖、大王山、麓谷新区、高铁西、滨水新城等，目前板块发展成熟度有待完善，在售项目不多、土地入市积极性不高。

底价地块入市速度更快

溢价地块开发更为谨慎

2021年“双集中”供地的地块中，第一批次大部分已经实现开盘，而项目入市周期与土地获得难易程度相关，土地获取成本越低入市速度更快，资金无负担促进项目积极入市。

从底价成交已入市地块中来看，开发周期大多在200天内，入市节奏较快。其中长沙北中心保利时代、龙湖江与城、轨道万科悦府、长燃璀璨明珠仅在5个月内便实现首开，一方面品牌房企与央国企开发周期较短，有充足资金与实力推动项目进程。另一方面底价拿地项目利润空间更大、项目打造成本更低，项目入市积极性更高，以缩短开发周期寻求快速入市抢占市场。

而对于溢价成交地块或熔断地块而言，入市更为谨慎，开发周期大多超过200天。主要原因一方面由于土地成本更高、房企利润紧缩，另一方面地块素质、要求更高，企业对于产品创新与打造以便吸引有效客户有了更多思考，不仅仅以走量为目的，更多侧重于以项目提升自身影响力与品牌热度。

如万科半岛国际开发时长超过200天，超过同企业自身开发的底价拿地项目，在于企业在思考结合老城板块实现产品创新打造，寻求充分运用主城区地块素质与老城历史文化融入产品。另外多宗溢价地块暂未入市，如绿城048号地块尚未开盘，天花板地价+天心中心板块地块素质，市场对价格和产品的接受度都进行更严谨的研判，当前市场下行期，企业对于入市节点的考量有更多谨慎思索。

房企以产业勾地控成本

滨水、高铁打造总部经济

在市场竞争日益激烈，房企寻求多种抗风险方式，其中产业勾地是降低拿地成本的一种方式，一方面保证自身建设需求，另一方面满足政府产业引进要求，提升品牌影响力、彰显自身实力。产业勾地的板块核心聚集东侧高铁-自贸区域、湘江智慧谷、滨水新城南板块。

滨水新城南板块主要集中总部经济与电子信息产业建设，019、020号地块分别引进行业前30强企业同时建设总部办公楼；湘江智谷板块主要集中人工智能科技城相关产业资源建设；高铁新城板块与自贸会展板块引进自贸区产业相关资源，定位商务商业、科技金融、医疗健康等高端产业资源，同时促进多家全国性总部落位。企业除了以产业勾地控成本外，以城市更新获地同样也是控成本的重要方式。

长沙入选住建厅第一批城市更新试点名单，核心城区进入提质改造阶段，雅塘井湾板块与红星洞井板块目前是城市更新的重点片区，房企参与城市更新降低成本的同时提升自身影响力。

金茂与中海作为实力央企，一直以来为提升人们生活品质而努力。金茂在长沙已前后开发与运营了多个重点片区，如梅溪湖一期，本次加入雅塘井湾的建设，将一定程度推动片区发展。中海在第三批次摘得红星首开区天华地块，助力红星洞井城市更新。

项目价格实现度高，但去化率两极分化

项目入市以来，从楼盘限价情况与实际销售价格来看，项目价格实现度较高，基本上达到最高住宅毛坯限价。

部分项目市场接受度较高，首开达到80%以上，如绿城招商桂语雲峯、轨道万科悦府、城发恒伟洋湖映2009、龙湖翠湖壹号首开在80%以上，价格均达到毛坯最高限价。但同时存在部分项目销售情况差强人意，如碧桂园阅山境价格偏高，首开去化率与后续持销表现不如预期，市场对价格接受度低。

2022第一批集中供地落锤预告

6宗值得期待的地块

2022年第一批集中供地在3月挂牌，地块较2021年无论地理位置还是结构均有所优化，部分热点地块关注度颇高，预计迎来新的土拍热度。截止15时20分，22宗地已有18宗出价，其中滨江C3地块已有11笔出价，洋湖地块3笔出价。

滨江最后的纯住宅地块，最终花落谁家？

[2022]长沙市017号

017号地块位于岳麓区滨江新城板块，宗地再次挂牌，地块容积率从4.0降低到3.1，并将14800元/平米限价，改为按品质限价，用途也从商住用地改为纯住宅用地，总体来说，土地吸引力大幅提高。

梅溪湖二期中轴地块

是否延续2021年土地最高热度？

[2022]长沙市009号地块

009号地块为商住地块，商业配比较高，达40%，这对房企拿地形成一定阻力，但地块位于梅溪湖中轴线上，未来这里将作为商务区聚集大量人气，对房企商业运营有一定利好。地块倚靠梅溪湖中轴线，双地铁配套，景观、教育资源丰富，同时按品质定价，更利于开发商灵活运营。相较于2021年043号地块（溢价25%）、044号地块（57家企业摇号），今年是否再迎土拍热潮有所期待。

南湖新城，谁将再创长沙房价天花板？

[2022]长沙市014号

长沙市014号地块位于天心中心板块，为24号地块南，24号地块北于去年第一次集中供地中以楼面价14157元/㎡价格为绿城集团摘得，刷新长沙地价天花板。014号地块为商住用地，商业占比6%，用地面积为9.4万方，总建筑面积25.83万方，综合容积率为2.75，最高限高120米，将与2021年048号地块共创楼市热度。

洋湖VS大王山

地块价值不相上下，房企更中意谁？

[2022]长沙市018号

018号地块位于洋湖垸，宗地建面达20万方，且为纯住宅用地，住宅按品质定价，也就是说这宗地上将打造高品质住宅。宗地起始楼面价7000元/平米，容积率仅为2.0，宗地整体质素较高。

[2022]长沙市022号

大王山022号纯居住用地，且为双限地，住宅限价高达13300元/平米，相较于长沙2021年第三次集中供地住宅限价上涨1100元/平米，宗地基本无竞买要求，竞买条件较为宽松。临近3号线山塘站，轨交配套是优势。较比洋湖地块，两宗地到洋湖核心商圈距离一致，景观资源均好，生活配套各有千秋。

自贸会展商住比优化后，板块热度是否提升？

[2022]长沙市013号

长沙市013号地块位于自贸会展板块，为商住用地，由两块地块组成，商业比29%，自贸会展板块地块商业占比去年首批至今年首批 47%-34%-29%，处于持续优化中。地块位于自贸试验区，住宅（毛坯）销售均价不超过13800元/平方米，挂牌条件中有产业引进要求，同时须打造不少于2000平方米的国际交流服务中心，导入不少于5家国际交流服务组织。