4月12日，长沙2022年首批双集中供地出让，较其他已出让城市而言，整体土拍市场表现较为温和。房企拿地态度趋于理性，国央企依然是拿地主力，同时房企间出现分化，实力房企持续补仓，库存充足房企投资偏谨慎，当然也有部分房企在多方权衡下本轮投资发生转移。
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截止到4月12日，全国已有9城完成首次集中供地出让，整体成交来看，在规则不断优化下，相较于2021年第三次集中供地有所升温，但同比2021年第一次集中供地热度显著下跌。
具体单城市表现为城市与城市间冷热分化，城市间内部土地热度也有较大分化。其中重庆和长沙两城市溢价率处于中位，无流拍，整体城市土地市场表现较为温和。
城市的库存健康度一定程度上可以看到城市土地的冷热程度。土拍市场冷清的城市中，多为库存量大或因去化速度慢导致去化周期长的城市；土拍热度较高的合肥则库存和去化周期都有较好的表现；厦门则因库存主要集中在岛外，而本轮50%地块位于岛内，故热度有所攀升。
房企端来看，尽管土拍热度有所上涨，但拿地房企依然多以国央平为主，从长沙本次集中供地成交情况来看，民营房企参与度较去年二、三次集中供地明显提高，但整体依然以国央平为主。
长沙自2021年试点集中供地以来，四次土拍，国央企与民企的参与度发生了一些变化。
2021年第一次集中供地，竞得房企中有一半为民营企业，且拿地积极，澳海集团、龙湖集团等6家民企均摘地2宗以上；第二次与第三次，民企参与度逐渐降低，多以民企+国企联合方式拿地，例如龙湖集团和长沙水业集团联合竞得[2021]长沙市141号芙蓉区杉木村纯住宅地块。截止到4月12日，本次集中供地已有20宗地块成交，竞得房企中有8家为民营房企，较去年第二、三次占比提高较多，但竞得地块仅6宗，本次集中供地整体来看，民企拿地意愿有所提升，但依然呈现“国进民退”的趋势。
02
2022年一季度中央及地方连续释放激励信号，多个二三线城市发布放宽五限政策，有效提振房企和客户信心，品牌房企投资意愿再次回归。其次，多城市下调土拍门槛、优质地块频出，房企土地参拍积极性有所回升。
从一二线重点城市经营性用地月度成交金额和成交面积来看，2022一季度处于低位水平。但2022年3月重点城市迎来挂牌高峰期，6城完成首轮集中供地土拍。3月成交量和成交金额明显上涨，环比2月分别上涨128%和77%。土拍热度3月起开始回温，房企拿地意愿有所提升。
从一二线城市经营性用地成交楼面价和溢价率走势来看，3月成交楼面均价环比上月下跌22%，在近半年中处于中位水平。2021年8月后重点城市成交溢价率保持低位浮动，2022年3月溢价率4.6%，与上月持平。房企投资意愿有所回升，但成交楼面均价和溢价率保持此前水平未变，拿地理性仍存。
从长沙土拍来看，对比2021-2022年长沙四批次集中供地成交，整体呈现出“热-冷-冷-回暖”的趋势，底价成交依旧为主力，虽有三宗地块溢价，但房企态度仍为理性。
具体来看，2022年首批成交在供地质量有所提高、土地结构优化等利好下，房企参拍积极性大幅提升，土拍热度明显回暖。本轮成交为四次集中土拍中唯一无地块中止和流拍批次。成交楼板均价达5382元/㎡，为四批次中最高。最高溢价率15%，较前两批有所上涨，但上涨幅度有限。
年度资金管控节点之下，企业拿地资金相对宽松，但融资端并未得以改善，企业拿地依旧保持理性，趋向核心板块摘地。本次长沙二环内供地明显增加，核心区地块占比高，但房企出价理性，仅2宗达到土地最高限价，捡漏心态之下底价成交占比较大。
03
截至2022年4月12日，全国已有9城完成了首轮集中供地。在多个城市下调土拍门槛、优质地块频出，以及部分政策利好消息的多重影响下，房企参拍积极性有所回升，部分品牌房企在去年二三轮躺平后，本轮开始出现回归。但当前行业整体仍处于相对敏感的信心重建期，房企拿地态度理性，拿地逻辑也逐渐变化。
纵向对比9城主要品牌房企拿地情况，本轮仍以国央平为主导，多数房企在外部环境生变下投资趋于理性，其投资思路主要分化为以下三种类型，部分持续在长沙补仓、部分暂停长沙拿地转向其他城市、部分谨慎投资。
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实力雄厚的国民企排头兵持续补仓
持续补仓型房企来看，中海、华润、旭辉、运达分别摘得1宗地块，继续关注热点发展板块如高铁新城、大王山、自贸会展等。
央企代表中海、华润继续补仓，在本轮集中供地中，中海地产底价拿下南湖楼面价12299元/平米的商住地块，以31.77亿元的成交总价位列房企拿地金额榜首。华润置地溢价4%拿下大王山楼面价5615元/平米的住宅地块，以10.54亿元的成交总价位列房企拿地金额第4位。
民企代表旭辉控股近年来在长发展提速，2021年落下两子，分别位于麓谷新区及秀峰鹅羊，拿地总金额11.54亿元。本轮集中供地中，底价摘得高铁新城楼面价3200元/平米商住地块，继续深耕雨花区。
整体看来，本轮集中供地持续补仓房企主要由于债务风险低，企业健康度高，在年度销售额或单个项目上均有较为突出的业绩表现。
企业财务健康度高
房企21年-22年拿地情况
从三大重仓长沙的品牌房企2021年年终公布的财报可以看出，中海，华润和旭辉债务程度均不高，处于低风险评级；而且中海和华润还保持着预计3000亿元左右的高预期销售额，以及绿档资产负债率，发展势头强劲，财务状况良好。旭辉预期收入在1500亿元级别，资产负债率71%，投资方面较为迅猛。
长沙销售业绩可观
房企销售金额排名走势
从业绩方面也可以看出明显的趋势，中海和旭辉均在2009年入驻长沙，并且均在2020年开始加速布局，旭辉在长沙排名提升最为迅猛，2021年商品房销售金额高达130亿，升至房企销售金额榜第1位，中海年跃入TOP5行列。
华润集团和运达集团位列排行榜第二梯队，但是可以看出，近年来长沙销售额增速明显，2021年分别据12位和28位，分别提升22位和31位。其中华润长沙悦府占据华润集团销售额50%以上，运达集团主要凭借运达中央广场三期商业大平层的优异表现。
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战略侧重点变化，房企投资发生转移
在当前持续承压的市场环境下，由于集中供地较过去的土地出让模式有较大差异，部分全国布局、具备一定规模的品牌房企投拓逻辑发生明显变化：转向如何以相对有限的资金，精准投入更匹配房企现阶段需求的城市。因此，在本轮集中出让中，出现了去年在长沙拿地，而本轮未在长沙拿地的情况。
而将本轮参拍的品牌房企进行横向比对，可以发现，尽管房企选择拿地的城市、地块不尽相同，但在拿地动机上存在一定共性。
重心回归大本营，巩固总部地区规模优势
在本轮土地集中出让多城市拿地的品牌房企中，龙湖与建发均选择将重心转向市场认知度高，且基础相对更为稳健的总部地区。
龙湖集团作为发源于重庆的品牌房企，对当地置业群体的人居需求有较为深入的了解，且近年来，企业深耕总部市场，销售业绩长期居于重庆主城区TOP2，并积极拿地，土储较为充裕；建发房产作为闽系房企中较为有代表性的企业之一，在福建全省均具备较大规模优势：2021年，企业全口径销售金额1647.4亿元，其中福建贡献了726.81亿元，占比44%，仍为企业重点投入经营的区域。
土拍门槛降低，盈利空间扩大
受制于当前企业普遍面临较大资金压力，品牌房企在本轮的土地出让中关注度集中在盈利空间相对充裕、去化风险较低的优质地块。
以北京为例，本轮土地出让采用了竞现房销售面积，这一模式充分考虑到房企的开发成本，为保证开发商能够打造具有一定品质的住宅项目，预留了较为合理的利润空间，使得土拍门槛相应有所降低，开发商在现房销售的条件要求下也能实现盈利。
北京首轮出让的18宗地块中，有1宗地块最高限价溢价率仅3%，4宗最高溢价率5%，2宗最高溢价率10%，绿城中国在本轮土地集中出让中竞得其中2块；企业成功获地的3宗地块中，有2宗楼地差价超过40000万/㎡，盈利空间较为充足。
北京本轮挂牌的18宗含宅用地中，有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式，占比达到50%；而另一方面，本轮土地出让的平均成交楼面价为各批次最低，将楼低价差抬升至21648元/㎡的较高水平。
全国布局下，转向土储较低城市
作为全国范围内均有所布局的房企，中国金茂在长沙2021年的第二、第三批次集中供地中分别拿地1宗，合计总建面约53.74万㎡，土地储备相对充裕。因此，在本轮土地集中出让中，将拿地重点转向了土储相对较低的成都、青岛。
这2宗地块成交总价均不到10亿元，拿地的资金压力较小，但可开发体量均相对较低，中国金茂后续在这两座城市仍有潜在的拿地需求。
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庞大库存保后市持销，房企投资更为谨慎
在2021年二三批次市场遇冷传导下，部分房企拿地活跃度明显下降，投资更偏向于谨慎，其中谨慎投资的主要原因在于此前大肆扩张，土储足够供给后期持续发展，主要代表性房企有万科地产、保利发展控股集团。
长沙库存充足房企
保利发展控股集团与万科地产在2021年是大肆扩张之年，在2021年分别获得163万方、145万方，成为2021年重点房企拿地排行前两名的房企。其中保利发展控股集团在2021年第一批次获得3宗地块、万科地产在2021年第一批次获得2宗地块以及获得长沙县非集中供地2宗地块，充足的土地储备量以供后市消化，预计可供未来2-3年持续销售。因此，在二三批次与2022年第一批次未进一步获地，有序谨慎的消化自身庞大库存。
长沙2022年首批土拍，与其他城市的土拍格局相似，依然是“国央企+地方公司”两类企业作为主要拿地力量，国央企树立行业新风向标，未来企业竞争的集中度将进一步提升。房企在市场遇冷环境下，拿地意向更趋理性，部分地块放松限价，也对住宅市场供应结构起到调整效果，未来长沙改善型、高品质项目比例或将有所提升，也将成为房企从快周转转向高品质的重要引导。
来源：克而瑞湖南
撰写：克而瑞湖南研究院
审核：蔡嫣
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