前言
9月长沙高温天气得到缓解，但疫情反复，民众对未来不确定性增加。尽管房企供需两端发力，但客户入市意愿低迷，9月成交市场甚至不及7、8月淡季时期。购房者观望情绪加剧，市场预期不明。
本文从政策、营销案场、异动因子、市场先行指数、网签数据等多个方面分析当前新房市场的变化，通过分析当前市场表现，预判后市发展趋势。
9月长沙共出台4条楼市相关政策，涉及人才落户、预售资金监管、土拍规则和契税补贴等多方面内容，区域包含长沙市和下辖县市浏阳市。
从政策内容来看，长沙工匠核定门槛较高，覆盖人群有限，预售资金监管和地块推介修改均为打补丁政策，政策范围和力度都较小。浏阳一口气祭出了八条楼市新政，政策力度较大，但是对长沙市主城区影响有限。其中“鼓励房企自行制定让利政策”内容，一定程度上给与房企自由降价空间，具有一定风向标意义，相较于以往严格的限跌令，边缘区域开始放松价格限制。
相较于8月，9月长沙调控政策有节奏放缓，力度减弱，区域外扩三大趋势，9月政策端整体而言较为平稳。
01
供应端放量，需求端让利，房企冲刺“金九”传统旺季
9月为楼市传统旺季，天气趋于温和，预期向好之下，房企再现冲刺之势，推货热情大增，截至26日，9月共40个项目5234套住宅房源拿证。
供应端加大推货节奏，需求端则释放大量优惠措施；万科、华润置地、保利发展、美的置业等标杆国民企多城多盘联动，推出较高折扣特价房、认购减免、转介礼等多重促销活动，多优惠叠加，降低客户实际购房成本，双头并进，意图联合炒热市场，抢收客户。
02
竞争加剧，低价首开、毛坯改精装销售，多盘变相降价
头部央企华润大王山项目首开均价不到限价的9成，板块价格倒挂约1000元/㎡，在和自媒体造势和贝壳高佣3%全城带客双重带动之下，单周最高到访达到2900余组，项目热度骤升。
头部央企低价首开对片区甚至全城造成一定价格冲击，保利长安锦上和城发恒伟西宸之光跟进毛坯低价首开，新城观山印和保利和光尘樾精装改毛坯销售，多项目实际变相降价，9月市场竞争压力更趋激烈。
01
新冠疫情反复、经济风险加剧
新冠疫情反复，是影响宏观经济复苏的首要因素，也是不确定性的主因。8-9月全国连续高增长本土病例，经济受挫，三季度经济未能延续6月复苏态势，制造业PMI维持在临界点之下，社融数据不及预期，CPI抬升，通胀风险加重。
02
长沙连续2月新增病例高位，9月疫情冲击雨花楼市
一方面，受经济低迷影响，民众对未来预期收入不足，入市意愿低迷。另一方面，疫情也直接影响区域成交市场。
长沙连续2月新增病例高位，9月新增本土疫情4例，其中3例位于雨花区，对雨花区市场造成直接冲击，单月成交量环比下跌28.75%，跌幅为各区最高。
01
集中推盘率降至近2年最低值，楼盘蓄客愈加困难
（注：本文数据采取口径为长沙市内五区商品住宅数据，9月数据截至26日）
9月长沙内五区商品住宅拿证房源5234套，集中开盘房源1854套，集中推盘率35%，较8月下降13个百分点，较去年与同期下降14个百分点，集中推盘率降至21年以来最低点，楼盘蓄客困难程度愈发严重，平推入市成为首选。
02
客户信心难言回暖，单盘转化率不及今年均值
（注：来访认购数据截至9月25日，客户信心指数：单盘认购/单盘到访）
9月长沙单盘平均月到访79组，同比下跌29%，环比上涨19%；单盘平均月认购6组，同比下跌49%，环比上涨25%；单盘转化率7.04%，同比下降30%，环比上涨6%，
9月单盘到访，成交和转化率环比涨幅较大，主要是由于华润置地潤樾府、振业城、招商麓山府等红盘集中开盘拉升所致。从数据端来看，三项数据仍远不及去年同期，单盘转化率也不及今年月度平均值（7.50%），客户信心难言回暖。
03
高供应无法拉动成交回升，供求比升至近两年峰值
（注：数据口径为长沙内五区商品住宅数据，9月数据根据前26日预估）
9月内五区商品住宅供应面积91.06万方，同比上涨3.37%，环比上涨79.79%，为今年月度供应峰值，房企冲击“金九”市场传统旺季意图明显；但成交端惨淡，单月成交38.95万方，仅高于今年2月春节期间，单月供求比升至2.34，为近两年最高值，客户观望情绪加剧。
01
板块单盘流速普跌，S1近郊品质属性板块跌幅最小
（注：板块网签数据范围为内五区商品住宅，截止日期9月26日）
9月截至26日，长沙内五区商品住宅共172个项目网签2297套房源，单盘单月销售13套，环比8月下跌33%。各属性板块单项目网签套数均呈现下跌趋势，跌幅集中在在3-4成左右。
其中S1近郊品质属性板块较为坚挺，单盘单月平均流速为20套，为各类型板块最高值，环比跌幅也仅8%，远低于平均跌幅。此类板块以秀峰鹅羊为代表，板块内房源以毛坯销售为主，性价比较高，更受刚需、刚改客户青睐。
02
TOP10流速集中在N1新城品质和S1近郊品质板块
（注：板块网签数据范围内五区商品住宅，截止日期9月26日）
从板块单盘流速来看，TOP10单盘流速板块中，N1新城品质和S1近郊品质属性板块分别占据4个和3个席位，此类板块集中在二至三环之间，目前在售项目较多，9月单盘流速在20套左右，为高竞争高流速板块，覆盖刚需、首改和改善型群体。
成交持续探底，市场需宽松政策稳预期
9月为楼市传统旺季，房企供需两端发力，但是成交端不增返降，9月成交量跌至今年第二低值，市场在7、8月淡季的基础上进一步下挫，供求比升至近2年峰值，客户观望情绪加剧。部分项目倒挂入市，去化不及预期，也加重了市场悲观情绪。
楼市低迷行情大概率将持续，后市需更大力度的宽松政策支撑，例如降低首付，松动限购限售严厉程度等。
来源/克而瑞湖南
撰写/曾婷婷
审核/王红兵
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