2022年7月总结 | 新房篇：下半年开局冷清，供需两端互相观望

商品房

供应小幅回落，成交量价持平

年中业绩冲刺节点过后，房企取证积极性下降，本月商品房新增供应量小幅回落。网签成交量与上月基本持平，均价连续多月持稳。环比上月表现虽未出现回暖上行迹象，但成交量同比跌幅未继续扩大，成交量同比跌幅收窄25个百分点。

7月长沙内五区商品房新增供应面积49万方，环比下跌15.9%，同比下跌40.1%，与6月相比，同比跌幅扩大约9个百分点；成交面积68.5万方，环比上涨2.7%，同比下跌20%，与6月相比，同比跌幅收窄25个百分点；成交均价13982元/㎡，环比下跌1.4%，同比上涨7.3%。

商品住宅
环同比齐跌，供需两端互相观望

7月商品住宅环同比齐跌，连续两月供不应求后本月供求持衡，在利好政策尚未落地背景下买卖两端互相观望。供应环比小幅下跌，同比跌幅与上月持平。成交环跌2成以上，但同比跌幅略有收窄。市场主流项目未发生变动，成交均价依旧保持稳定水平。

7月长沙内五区商品住宅供应面积42.5万方，环比下跌13.6%，同比下跌28.9%，与6月相比，同比跌幅扩大约0.4个百分点；成交面积44万方，环比下跌25%，同比下跌40.3%，与6月相比，同比跌幅收窄约7个百分点；成交均价为13937元/㎡，环比下跌3%，同比上涨9.8%。

从商品住宅区域供求情况来看，7月雨花区供应量最高，岳麓区成交量最高。岳麓区单区供应15.7万方，市占率37%，成交21.7万方，市占率49%；雨花区单区供应19万方，市占率45%，成交8.7万方，市占率20%。岳麓区月度成交均价15299元/㎡，是五区之中唯一均价超15000元/㎡的区域，其他区域均价在1.2万-1.3万元/㎡之间。主因是岳麓区改善高价项目较多，本月成交量价较高项目有绿城招商桂语雲峯、旭辉铂悦湘江等。

从板块成交来看，本月成交TOP3板块为秀峰鹅羊、梅溪湖一期、高铁新城。

秀峰鹅羊板块主力成交项目为长沙北中心保利时代和中欣楚天御府，前者项目1万出头均价吸引大量刚需客户，月流速持续高位；梅溪湖一期板块成交环涨48%，主要受振业城集中网签影响，单项目成交3.2万㎡，是板块内为数不多的高性价比住宅项目；高铁新城板块位居成交面积第三位，板块内在售项目较多，本月主力成交项目为建发玖洲和玺、轨道万科悦府等。此外谷山板块成交表现较好，主力成交项目万科森林公园、龙湖舜山府、新城观山印等。

成交环比增幅前三板块分别为天心中心、滨江新城南和芙蓉北板块，环比分别上涨260%、200%、100%。板块月均去化1.19万方，有13个板块成交量超过板块月均值。

单项目成交来看，振业城、绿城招商桂语雲峯、旭辉铂悦湘江依次位居成交面积前三，振业城、旭辉铂悦湘江、绿城招商桂语雲峯、依次位居成交金额前三。

公寓

成交触顶，品质改善和高性价比公寓流速快

公寓市场本月共2个项目取证，新增供应4.8万方，环比下跌25.9%，同比下跌74.3%，开福中心板块的城发恒伟东风映1897供应3.93万方，芙蓉中心板块的圆康新天地供应0.85万方；成交20.2万方，环比上涨198.1%，同比上涨123.7%，刷新本年月度成交最高值，成交量较高的项目为运达中央广场三期、海伦堡爱ME城市、华润置地中心等；成交均价为11047元/㎡，环比上涨8.3%，同比下跌15.5%。

7月公寓成交面积最多项目是高铁新城板块的运达中央广场三期，项目处于清盘期，推出97折优惠活动，本月成交2.11万方/61套，均价22534元/㎡。成交面积第二位是大托板块的海伦堡爱ME城市，项目推出3500元/㎡起特价公寓，刷新近几年长沙公寓底价，吸引大量投资客户，本月成交2.07万方/478套，成交均价4072元/㎡。此外开福中心板块的华润置地中心推出7字头起特价公寓，项目处于中心城区优质地段，租房需求旺盛，性价比较高，本月成交1.97万方/416套，成交均价8592元/㎡。

商办

成交量有所上涨，均价受部分项目影响上涨幅度大

7月商办市场供应回落，成交量价同环比齐涨。本月供应面积1.8万方，环比下跌34%，同比下跌49.4%，其中商业供应1.38万方，办公供应0.39万方；成交面积4.3万方，环比上涨54.5%，同比上涨50.7%，其中商业成交2.89万方，办公成交1.35万方。成交均价为28398元/㎡，环比上涨46.2%，同比上涨29.4%。均价上涨幅度较大主要受部分高价商业项目影响，如五江广场、保利茉莉公馆、万科金色梦想等。

营销动态

集中开盘货量跌至谷底，高性价比项目去化理想

7月内五区累计9个项目9次集中开盘，推出1037套住宅房源，环跌39%，开盘当天成交597套，环跌49%，平均去化率58%，较上月下跌12个百分点。年中业绩冲刺期过后，房企推货意愿大幅降低，政策风向导致客户观望情绪愈发浓厚，推货和认购量跌至近一年最低，开盘项目去化效果不理想。

从单项目集中开盘去化率来看，小于30%的项目共3个，占比最高，达33%，相对上月上升20%；介于30%至50%和 100%的项目各2个。去化100%的项目为梅溪湖一期板块的振业城和红星洞井板块的印湘山。振业城此次加推四期高层和小高层产品，共300套房源，毛坯均价13650-14550元/㎡，性价比较高，认筹1800余组客户（前次认筹3600组），客房比达6.1。项目所处梅溪湖一期板块在售新房极少，且一二手倒挂明显，周边配套齐全，客户认可度较高；另一开盘售罄项目为印湘山，此次加推64套超高层产品为毛坯房源，均价仅9610元/㎡，相对前次精装均价13800元/㎡降价幅度较大，入手门槛低，远低于周边竞品均价，结合项目自身地段优势，认筹客户约200组，客房比3.1。

7月部分项目延续6月优惠活动，部分项目折扣回收（如建发玖洲和玺、万科森林公园等），整体促销优惠力度不及6月。本月促销手段主要有成交赠礼、特价房、认购折扣、低首付等。具体来看，长沙北中心保利时代推出特价房，成交赠旅游票和物业费，认购首付1成等。望城区部分项目同样推出低首付活动，如中交凤鸣九章、金辉优步学府、大汉汉府等，首付1成或2成，剩余部分在限定时间内付齐。新城观山印和招商雍山湖均推出特价优惠房源，龙湖舜山府认购赠龙珠和车位抵扣券。此外实行首套房商贷利率4.25%项目数量有所增加。