商界｜雨花区：强大的资源与利好促发展，以创新的眼光突破市场禁锢

成交量各区排名第一，多资源促成良好成绩

在长沙市各区公寓成交量表现中，雨花区公寓成交量位于各区前列，在2019年仅次于岳麓区，在2019年后超过岳麓区，成为公寓成交量第一的区域。促使雨花区公寓市场繁荣的主要原因有以下几点。

1.常住人口多，存在投资需求的交替

根据长沙市统计局数据，2021年雨花区常住人口达到127.3万人，在长沙市内六区中位于第二名，仅次于岳麓区，为人口流动繁盛的大区。人口多，意味着投资需求的人口更多，在住宅产品置业后，将眼光看向投资属性的公寓。

学区房投资重视程度与日俱增，学区房价值不断攀升，品牌教育资源汇聚的地方，恰恰也是城市热度所在。长沙的名小大多集中在雨花区，作为主城区发源地，教育资源在雨花区老城发源，雨花中心、雅塘井湾、高桥等片区密集分布，且品牌教育配套众多。砂子塘、枫树山、育英、大同、中雅、雅礼扎堆。

在2018年以前市场上存在大量70年产权公寓，部分公寓配备学区，如京武浪琴山公寓配备砂子塘吉联小学、纳爱斯阳光锦城公寓配备砂子塘小学。教育资源拉动公寓市场起到一定作用。

雨花区近几年土地成交量较高，其中部分土地商业占比高，存在64%占比的商住地块。高商业比例，公寓建设的几率更高，促使雨花区公寓项目不断增加。

围绕强有力的资源落座，呈现“一超多强”版图

雨花区公寓市场现状与未来： 

正视问题、发扬优势，紧抓发展机遇

1.雨花区公寓市场现状：库存高、竞争大、产品趋同问题突出

雨花区公寓项目量日渐增加，目前在售项目达到30+，其中高铁新城板块在售项目达到14个，竞争压力加大。同时，各项目间产品形态大多趋同，面积段集中以小面积为主，平层与loft兼有，公寓面临红海竞争。

目前雨花区公寓库存较高。目前公寓项目减少拿证入市，市场以去化库存为主。为加大库存消化，多项目以价换量，但仍然难缓局面。

另外，公寓项目的管理模式问题是当前市场上不可忽视的难题，居住人口多、一层几十户鱼龙混杂，管理更为混乱。在公寓产品同质化竞争的背景下，长沙市场逐渐出现一些创新类的公寓产品——商业大平层。

（运达中央广场三期）

雨花区实现首个产品形态创新突破的项目打造，运达中央广场树立市场表率。跳脱市场小面积低总价的同质化竞争，从满足居住舒适度和兼顾商业投资双向角度考虑，以独特资源属性、高标准配置及高端私人物管等作为项目亮点，突破市场禁锢。

运达中央广场三期颠覆“商业大平层”，迭代人居体验。从人居品质、精神感知、资产配置三大层面，与长沙高净值人群产生了共鸣。全户型创新做了民水民电+燃气入户，让生活更具烟火气。在三层双银LOW-E中空夹胶玻璃的幕墙立面上做了开放式景观阳台来提升生活品质。全屋覆盖中央空调、新风系统、地暖，一线品牌的蒸烤一体箱和嵌入式冰箱，很多优化人居享受的设计细节藏在生活的方方面面。

2.雨花区公寓市场的未来：

城市更新、自贸区、产业链等利好袭来

城市更新促进长租公寓繁荣兴盛

长沙城市能级不断提升，2021年入选住建厅第一批城市更新试点名单，核心城区进入提质改造阶段。长沙远期2035年城市更新规划，划定32个更新片区，涉及范围面积129.6平方公里。雨花区有多个片区划分为提质改造的重点片区，城市更新盘活存量房市场，长租公寓改善居住环境，提供安全舒适的租赁房源。雨花区有利于长租公寓的兴盛与繁荣。

自贸区吸引投资需求

在2021年长沙多个区块划入自贸区，其中雨花区块5.17平方公里，包括高桥区块和高铁新城区块，定位着力打造中非经贸深度合作先行区、国内国际双循环引领区、高端现代服务业集聚区。自贸区的设立将吸引大量企业进驻，有利于形成投资需求，公寓市场将存在一定发展机会。

会展产业上下游联动商务旅居型公寓发展

高铁会展新城产业要素联动，高铁板块的商务区依托大型枢纽要素，引导企业总部、星级酒店、创智产业、会展高端商务等产业集聚发展；会展板块以会展、商贸交易、科技旅游体验作为片区发展主导产业，辐射带动生物医药、智能制造、工程机械等长沙优势产业协同发展。高铁新城联动会展片区，上下游产业带动商务旅居型公寓需求，未来高铁新城公寓前途不可限量。