首开测评11 | 招商麓山府：谷山纯板楼低密住区，央企+国企品质保障首开去化100%

认筹212组，客房比达2.08

招商麓山府于2022年9月6日取得1#、3#栋预售许可证，共102套房源，9月9日开盘，累计认筹约212组，其中刚需82组，非刚需130组，客房比达2.08，9月10日采用摇号方式选房。

项目首开推出1#、3#栋18层小高层，位于西侧地块，1#为143㎡户型共68套，全装修均价约14600-16000元/㎡；3#为161㎡户型共34套，全装修均价约14600-17000元/㎡。首开合计共推出102套，开盘当天综合折扣总价优惠5.5万，首日成交102套，去化率100%。

据克而瑞不完全统计，2022年长沙六区一县平均去化率不足6成。除本项目外，近2年谷山板块4个新盘集中首开，平均首开去化仅57%，加上加推共开盘约22次，平均去化率也仅54%。

招商麓山府毛坯限价13500元/㎡，低于板块最高限价1300元/㎡，户型偏改善，但面积不是很大总价得以控制，同时产品优质，交付有保障，高性价成就首开去化率100%。

项目定位改善居住人群，两梯两户纯板楼设计，有且仅有建面约143㎡、161㎡两种户型，均为四室两厅两卫，空间设计格局基本一致。

两个户型整体开间大、进深小，做到四开间朝南；南北双阳台，采光通风效果佳。143㎡户型客厅开间约4.9米，连接南向约7.8米阔景阳台，161㎡户型客厅开间约5.9米，连接南向约8.9米阔景阳台，增加了整个居住空间的通透性，同时在家能够享受更好的景观视野。主卧均为套房设计，搭配步入式衣帽间，改善属性突出。

另一方面，卧室、厨房、主次卫均有大飘窗全赠送，加上双阳台半赠送，大大提高实际得房率。

招商麓山府坐落谷山板块，紧邻市政府片区，周边教育资源雄厚，坐落长郡双语谷山中学、麓山国际实验小学、长郡双语实验中学、博才卓越小学等优质学府。其中，长郡双语谷山实验中学于9月份已开学，学校由长郡双语实验中学选派校长、副校长、中层干部及骨干教师，管理模式与师资力量与本部一脉相承，未来教学实力强劲。（具体学区划分以教育部门最终公示文件为准）

项目西边有不可复制的谷山山体生态资源，自然景观丰富。周边还有奥克斯缤纷广场、人人乐时代广场、河西王府井以及即将建设的招商花园城等商业综合体，生活便捷程度可见一斑。

另一方面，招商麓山府虽然享受以上高能级配套，但在交通方面存在一定的短板，这也是板块新房的共同痛点。当前板块内无地铁，项目直线距离湖南工商大学地铁站约1.9KM，出行主要依靠自驾，短时间内无法打造步行5分钟生活圈。

容积率是衡量小区居住舒适度的一个重要指标，通常容积率越低，居民的舒适度越高。2021-2022.1-8内六区涉宅用地成交建面容积率分段中，容积率2.5以上占比超65%。以牺牲绿化和公共空间为代价的高容积率产品成为市场主流。

招商麓山府告别高密度排布，住宅容积率仅2.2，留出更多绿地、更宽楼间距，大大整体居住环境，为业主营造舒适栖居的静谧氛围。

项目纯板式结构设计，住宅18层，楼栋两行错开排布，每一栋均可俯瞰内部景观，外部视野开阔，采光通风效果上佳。

同时，对于改善置业客群来说，一个不可忽视的细节就是梯户比，其决定了出行及归家时的便捷程度。招商麓山府两梯两户，相对市场常见的两梯四户、两梯三户而言，梯户比更低，同层住户少，减少等待电梯的时间，避免拥挤和嘈杂。

招商蛇口作为实力央企，对三道红线监管指标实行滚动监测，使其始终维持在绿档。自2019年正式进入长沙以来，短短四载，招商蛇口完成从天心主城到梅溪湖二期，再到谷山、滨江新城等热点板块的城市布局，产品备受瞩目。2022年1-8月成交金额约28.13亿元，位列九区县操盘榜TOP8，立稳行业排头兵地位。同时，招商华发依云曦城部分楼栋按时高品质集中交付，充分体现了央企的表率作用。

招商麓山府由招商蛇口和麓山控股联袂打造，麓山控股属于岳麓区政府出资成立的国有独资企业，同时也是长郡双语谷山实验中学的建设方，实力强劲。绿档央企+实力国企强强联袂，在当下的市场行情中，品质及交付均有强保障。