CRIC测评 | 中海星樾府：中海联合城市焕新落子红星，现象级轻奢住区，名校+景观加持片区腾飞- 大数跨境

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CRIC测评 | 中海星樾府：中海联合城市焕新落子红星，现象级轻奢住区，名校+景观加持片区腾飞

克而瑞湖南区域

2022-09-22

导读：砂子塘+麓山国际双名校配套，植物园+天华湖+圭塘河景观配套

良好的教育资源能够领涨房价，助推学区房价值大幅增长，带来强大的回报；双名校资源的学区房更是一席难求。红星片区在城市更新的风口期，迎来以名校资源拉动片区腾飞的契机，再加上片区内部自然景观资源优越，未来发展潜力不可估量。

学区房与市场相辅相成，河东名校资源丰富

教育，不仅是绝大多数家庭倾全力所为的重中之重，更是国家社稷的关键。为了增强竞争力，学区房投资重视程度与日俱增，学区房价值不断攀升，在一座城市里，但凡与教育挂钩，该片区的房价会略高于其他区域，而品牌教育资源汇聚的地方，恰恰也是城市房价高垒之地。

教育资源推动二手房房价上涨，二手房受限价影响较小，在学校推动下实现价值上涨，价值上涨幅度与学习实力相关联，配备四大名小、名初的楼盘溢价率在50%-100%。钰龙天下与八方小区为长沙学区房典型代表，凭借双名校配套，房价水涨船高，八方小区法拍房价格曾一度达到四万。

长沙的名小大多集中在河东，主城区中心、雅塘井湾、高桥、尚东等片区密集分布，且品牌教育配套众多。砂子塘、枫树山、育英、育才、大同、清水塘、中雅、雅礼扎堆，一度推动房价上涨，同时成为市场需求高地。

另外升学率较高的名初多位于河东，其中湘一、广益、中雅、长培、南雅、雅实全部位于河东。四大名校2022年录取总人数为4000人出头，录取率约为7.2%，河东强劲的教育资源推动下，考上四大名校的比率超过河西的学校。

河东购房的困境与突破

改造腾飞离不开名校引进

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城市价值的不断提升

红星片区进入提质改造阶段

河东作为主城区发展之源，虽然名校资源丰富，但同时存在购房困境。其一老城区较多，名校资源配备的楼盘基本上为二手房，房龄较老，小区配套较为陈旧、周边环境宜居度不高，整体居住体验不佳。

河东购房体验感的困境是改善型购房群体的一大痛点，城市更新提升体验感是现阶段重中之重。长沙城市能级不断提升，2021年入选住建厅第一批城市更新试点名单，核心城区进入提质改造阶段。长沙远期2035年城市更新规划，划定32个更新片区，涉及范围面积129.6平方公里。红星片区成为提质改造的重点片区，在此前一系列企业签约城市更新项目，规划定位高端居所，拔高红星片区宜居功能。

7月1日，中建五局中标红星片区城市更新（旧城改建）红星大市场更新单元项目。随着片区更新的不断推动、土地的挂牌出让、开发商的进场，红星片区的发展速度也将越来越快，未来可期待。

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天华片区为红星大区域首开区

名校资源强助力

其二河东购房困境在于配套入学的楼盘较少，大多为微机派位，而微机派位具有很多不确定性，配套入学的楼盘成为河东很多购房者翘首以盼的项目。

在红星片区的更新启动中，正好配套落位名校资源。整个大片区中，率先启动的是天华单元和圭塘河单元，天华片区确定享有20年校龄的砂子塘天华小学，拟引进麓山国际中学配套，以名校助力成为大片区样板。

砂子塘天华小学创建于2001年，以前是砂子塘教育集团管理下的全寄宿民办学校，也是长沙市示范性窗口学校。无论是师资力量还是学校能级都丝毫不亚于砂子塘小学本部，考入中雅培粹，长郡培粹和广益的人数，在长沙处于前列，近期砂子塘天华小学“民转公”更是一大重磅利好。另外雨花区麓山天华实验中学意向协议已签约，两大名校资源配套为片区注入活力。

目前天华片区的更新提质如火如荼的进行着，已进驻中海地产作为首位开发企业，打响红星城市更新的第一枪，随后跟进一系列动作，大步伐带动其他单元的开发与繁荣。

中海星樾府优享名校配套

片区自身具备强资源加持

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择址城市发展热区，中海远见落子红星

中海地产在2011年首入长沙，对于项目的布局战略，从洋湖首次落子打造中海国际社区，到扩展至梅溪湖一期、二期，目光聚焦于无限发展潜力的热点新城。择址城市发展热区，以城市顶层资源为依托，结合自身优势打造了一个又一个成功案例。

板块资源与企业实力打造相结合，当年项目入市均收获不俗的成绩，每一个的落地建成，同时进一步反向推动片区发展。2022年，中海更是以红星片区城市更新开篇者之姿，起笔宜居新高度，中海星樾府成为红星片区更新首发项目。

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天赋资源加持项目，优享学区与景观资源

从学区划分来看，中海星樾府具备双名校配套，周边未开发或未入市地块较多，学区竞争难度低，未来中海星樾府将优先享受名校资源。

（中海项目教育的文件和签约的照片）

不仅仅学区配套落地，在景观方面更有天赋资源加持。

中海星樾府与国家4A级景区湖南省森林植物园比邻，另外中海南地块临近天华公园（在建中），与圭塘河风光带距离约300米，圭塘河沿岸将美化升级，目前部分沿岸已经由五矿在建设，未来将以溪悦荟的标准呈现。项目周边景观丰富，将打造为宜居的高端区域。

（溪悦荟实景图）

项目自身具备高端基因

产品改善升级契合价值突破

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改善需求日益增长

对产品倾向为“功能型安适家”

随着长沙经济实力的提升，消费的多元化，人们追求生活品质也不断在提升，住房改善需求不断被释放。近年来，长沙人民对于户型面积需求不断增长，改善及高端需求日益上涨。

近十年长沙购房面积需求演变中，在2022年刚需占比大幅度下降，改善群体已超过一半，开启改善置业新纪元。

改善群体对总价承受能力同步提升，同步对于产品性能的追求与刚需群体有所升级。购房群体对产品关注点有所变化，更关注于居住体验、社区配套、居住空间等方面。

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中海产品多方面改善升级

契合品质追求人群设计

中海项目以均价16000+面市，实现红星片区价格突破，项目在产品居住体验、社区配套、居住空间多方面进行改善升级，多方位契合本身价值，结合片区内外部良好配套，未来房价更有突破2万的可能。

a) 居住体验：高得房率，空间感十足

项目首开产品面积段为北地块的115-174㎡，得房率大约在88%+，超过了市场上大多数项目。多赠送空间，阳台空间、空中花园均为半赠送，卧室附带飘窗为全赠送，户型高得房率，实现更多空间需求。

b) 社区配套：高品质入口界面，匹配教育的内部园林

主入口：时尚气质的城市会客厅

整体抬高双首层归家理念

与市面上大多数项目对售楼处大厅的处理不同，目前项目售楼部所在的大堂未来将交付为小区入口大堂。建筑立面延续景观空间，以“展卷”为概念，向外伸展出两片具有展示性的U玻景墙，打造出了超尺度界面的社区主入口。室内空间以“享境”为概念，红洞石与金属的结合使空间更加富有层次与品质感。长沙宝格丽酒店风城市会客厅、门禁系统与电梯已配备建成，约80m大尺度界面的社区主入口具有冲击力。

（城市会客厅实景图）

同时小区整体抬高，利用场地高差的特殊性，形成了负一、负二均可平进的地库，提升了地库的整体舒畅度，实现了双首层归家的设计理念。通过智能化手段增强归家的安全感的同时，抬高的大区景观空间也与市政道路形成了一定的高差，强化了小区内部活动空间的私密感。交付的会客厅将无缝衔接车库与地上园林。

园林：内外部景观相呼应，配备教育景观场地

项目外部自然景观资源优越，在归家礼序中延续了周边场地的景观资源，营造身居植物园的既视感。畔林式雅奢格调多功能中心会客厅、沉浸式自然有氧阳光草坪、长者友好型社区共享空间、“悠然林下”生活美学品质花园、“藏静雅居”品质生态花园，带给客户便捷安适的家庭活动体验和丰富惬意悠然的森活场景，实现与大自然无边界互动。

（园林规划图）

另外充分利用外部天华湖等自然资源，营造超视野的纯净观景空间，南地块则结合东侧景观轴线及天华湖设计了端厅户型，做到景观资源更大化利用，打造自然无界森居的产品。位于南地块的观湖御景空间，规划有观湖休闲亭、休闲观景吧台、沉浸式乌柏林、自然阳光草坪。

（观湖平台规划）

同时项目在双名校资源的优势下，打造匹配全龄儿童教育的学府园林。在功能分区中，配备全龄儿童乐园、植物科普阅读花园、专属中考训练场地等。以“青绿山水”主题为设计背景，融合多种亲子互动空间；为青年打造专属中考训练场地，包含跳远、跳绳、仰卧起坐、球类活动等考试项目场地；以“植物密码”为科普主题，在自然的熏陶中科普自然知识。

（儿童场地规划图）

c) 居住空间：挖掘家居生活需求

宜居同时发挥更多功能性

项目的户型产品设计，以行为数据化、数据空间化、空间模块化、模块场景化作为指导思想设计，打造定制化的户型空间。首发的户型对比市面上许多产品不仅仅多了赠送空间，在空间打造上更有创新，增加了多个收纳空间与多功能空间，提高空间使用率。

约115㎡户型配备约6.8m大景观阳台，与餐厅、客厅联通，发挥了家居生活的多重功能。另外设置多功能空间可自行打造柜体作为收纳作用，设备平台剩余空间同样也可作为收放杂物使用。

（115㎡户型样板间）

约143㎡户型厨房与餐客厅和约7.1米大阳台通透相连，更大程度地增加了家人之间的互动性。充分利用过道打造收纳空间，另外约143㎡户型实现中西双厨配置，成为户型一大亮点，较比市场上同类户型很少配备，满足宜居的同时保证产品的多功能性。

（143㎡户型样板间）

首开也会推出全盘仅51套的建筑面积约174㎡户型，位于5#，楼栋一线临湖临植物园。大部分楼层无遮挡面向植物园、天华湖，三向朝南开间，拥有约8.8m的大观景阳台。其次是LDK公区设计，扩充了公共区域的使用空间。奢华套间主卧，拥有步入式过道衣帽间。半赠送入户花园，则让家庭成长周期对空间的需求性有了更多弹性选择。

（174户型视野模拟）

“六边形战士”，高能层级引关注

综合项目的教育配套、景观资源、内部园林、产品品质、企业品牌力以及发展潜力，中海星樾府在各方面都属于市场上更高级别的档次，打造为“六边形战士”。

砂子塘天华+麓山国际（规划），河东难得双名校；千亩省植物园旁，双园一湖为伴；自然景观延伸社区内部，高品质大堂交付；高赠送空间，功能性宜居产品；央企中海出品，雄厚实力有保障；城市更新战略启动，迎来片区黄金时代。

（日常火爆接待·实景照）

项目在7月2日开放，周末参观人数突破3000+，聚焦大量购房者的高度关注和认可。目前，中海星樾府已获取预售证，首次开盘推售1、2、3、5#栋产品，期待首开斩获佳绩。

从学区划分来看，中海星樾府具备砂子塘+麓山国际双名校配套，加上周边未开发或未入市地块较多，学区竞争难度低，未来中海星樾府将优先享受名校资源。中海星樾府不仅仅外部条件优越，内部同时以高标准高品质要求，在居住体验与产品打造多方面进行改善升级，更好的契合品质追求人群设计。中海星樾府即将首开推出115-174㎡户型，敬请期待！