前言
近年城投平台类公司在土地市场的身影愈加常见，特别是在楼市行情陷入低谷时，规模企业为了规避风险而减少拿地，城投平台内公司成为土地市场的新的支撑力量。
一
地方城投公司发展历程可追溯至改革初期
城投公司在我过发展历史较为久远，我国的政府投融资体制改革最早可以追溯到改革开放初期。
从1986年，全国第一家政府投融资平台公司“上海久事”注册成立；到 1994年分税制改革以及城镇化进程加速之后，城投公司从无到有、由少到多，并逐步发展成为我国城市建设、城市经济发展，以及城镇化进程中的一股重要力量。2008年4万亿的投资刺激性政策出台后，各地城投集团公司和地方平台类企业如雨后春笋般大量成立。
城投公司通过市场化发债融资推动城市基建项目落地，为应对金融危机冲击发挥了重要的作用。
二
长沙主要城投公司结构可分为5大类别
城投公司名称多样，类别繁多，我们整理了长沙主要城投公司，大概可以分为以下几大类别。
长沙主要城投公司主要由湖南省国资委和长沙市国资委监管；管理模式有5种，其中省直管企业关联性最高，委托监管参与度最低；级别从高到低分布，最高是省级，最低是园区级别。城投公司由于背靠政府，资金充裕，风险性较低，所以普遍评级较高，最高达到AAA，一般都在AA以上。
平台定位主要氛围城建综合、公共交通、园区和农业物流四大类，其中公共交通平台一般级别较高，主要是省级和市级，例如湖南省交通水利建设集团有限公司和长沙市轨道交通集团有限公司。城建（综合）公司业务广泛，以区级级别为主，园区级则主要以各区域经开区发展公司为主。
城投公司涉及业务范围广泛，近年，各城市土拍市场中其身影出现也愈加频繁。
三
城投平台类公司成为土地市场主力军之一
自2021年全国重点22城开启集中供地模式以来，土拍市场主角几经变迁。2021年一批土拍市场火热，规模房企拿地积极；二批次时，楼市大环境开始转冷，民企率先退出土地争夺战，民营房企投资力度显著降低，国央企尚保持一定的投资规模时。此时，另外一股力量，地方城投平台类公司开始逐步加重投资份额，成为土拍市场新的主力军。
据克而瑞数据统计，截止到2022年7月，全国城投平台类公司已获取了40%的双集中成交地块，长沙土拍市场的趋势与全国大体趋同。
01
城投拿地占比增加，总市占率约4成
长沙市场趋势和全国趋同，2021年到2022年长沙集中供地6次，累计成交土地123宗，其中城投公司占比37%，约4成，和全国数据基本一致。另外国央企品牌占比32%，民企累计占比仅31%，国有资本是拿地主力。
分批次来看，拿地企业整体呈现国进民退的趋势，其中21年第一批次时期，民企占比超过5成，而城投占比仅3%。下半年市场转冷，城投公司第一次占据主角位置，2021年二三批次占比均在5成以上。
2022年三批次集中供地成交中，城投公司破历史记录达到了7成以上，而国企占比跌至5%，处于历史新低。民企占比维持2成，但是品牌国企仅拿地一宗，民企中本土民企为主力，规模民企仅万科地产联合城投公司长沙轨道集团拿地一宗，未有规模民企单独拿地。受大环境和政策影响，拿地主角变动频繁。
由于望城在三环外偏远区域供应了大量地块，受制于大环境低迷，房企对于低质素地块拿地谨慎，所以大都以望城本地城投公司兜底。
据克而瑞数据统计，望城总供地50宗，其中城投拿地占比达到6成，望城城投、望城经开建设和望城水利投资为主力拿地企业。
排除望城区地块，城投公司在内五区拿地总占比为22%，整体市占率偏低。主要是由于第一批次占比太低，可以看出，城投公司拿地在21年2批次激增，占比从4%升至38%，后续大体在2-4成之间。21年2批次-22年3批次城投拿地平均占比升至31%。
02
城投拿地位置偏远，65%分布在望城
分区域来看，城投拿地主要位于望城区，拿地30宗，占比65%，其中今年11月成交的第三批次就有13宗，在其望城总拿地中占比43%。
从城投拿地分布位置来看，主要分布河西三环线外，以望城区滨水新城和丁字镇板块为主；河东拿地宗地少，单宗地体量也较小。城市开发商如城发恒伟、梦想置业等，自主开发运营项目能力大于市场托底作用，所拿宗地大体位置较好，宗地楼板价较高。
03
城投拿地占比增加，总市占率约4成
2021年-2022年共推出集中供地6批，累计地块123宗，其中底价成交宗地103块，共20块地溢价成交。溢价地块主要由国央企摘得，其次为民企，分别摘得溢价地块11宗和8宗。城投共拿地46宗，其中溢价地块仅1宗，占比2%，为城发恒伟今年7月溢价15%摘得洋湖垸商住地。所以整体而言，城投公司拿地以托底市场为主要目的。
04
城投拿地利润空间偏低，65%的地块在7000元/㎡以下
城投公司拿地的房地价差大体偏低，主要集中在6000-7000元/㎡之间，占比4成，7000元/㎡以下达到65%，而8000元/㎡以上的中高利润地块占比仅1成左右。
四
城投拿地以市场托底为主，储备职能大于开发职能
01
城投公司对土地处理分为储备和开发两大功能
城投公司拿地后对土地的处理方式大体可以分为两类，一类是无开发计划，后续会将对土地需进行开发整理再出让，实质上承担了部分土地储备的职能，如望城城投等。另一类是有开发计划，与房企功能类似，可直接用于经营建设，如城发恒伟、梦想置业等。
综合考虑，土地开发整理前期需要大量投资，从政府资金平衡的角度，城投公司在一级市场“招拍挂”购得的土地大都为储备职能。
02
城投拿地中已入市地块占比仅8%
城投公司2021年-2022年集中供地拿地46宗，据克而瑞统计，目前已入市的为3宗，入市项目占比仅8%，已公布案名的为11%，未开发的占比81%。而长沙集中供地平均入市占比为34%，城投拿地开发远低于这个数字。
城投拿地入市项目分别为城发恒伟洋湖映2009、保利长交锦上（和保利合作）和城发恒伟西宸之光。其中保利长交锦上为保利合作开发，入市时间最快，仅5.5个月，城发恒伟洋湖映2009凭借地域优势和城发恒伟充足的操盘经验，开发周期也仅6.5个月。城发恒伟西宸之光位于望城高铁西，片区目前发展并不完善，所以不仅开发周期高达11.5个月，限价实现度也仅83%。目前长沙集中供地平均入市周期为7.5个月，城投公司拿地入市时间由于情况不同，差异较大。
整体而言，长沙城投公司长沙集中供地中拿地占比约4成，与全国趋势基本一致。所拿地块大都位于较为偏远的区域，且基本以底价成交，目前入市比例仅2%，所以从功能上来看，以托底土地市场为主要目的。
结语
土地市场两集中以来，城投托底趋势明显，并且随着楼市寒冬持续，托底比例也出现上升。但是10月财政部发文，禁止国企购地虚增土地出让金，叠加部分城投平台类公司负债规模积累，债务风险加剧，未来城投类公司拿地意愿下降是大概率事件。
来源：克而瑞湖南
撰写：曾婷婷
审核：蔡嫣
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