”
引言：随着预供地制度进入平稳运行期，长沙土地累计成交规模同比跌幅扩大。市场热度方面，随着首批预供地截止期的到来，以及平均供地质量有所下降，土地溢价率回落维持低位水平。
01
9月供地持续低位
成交规模缩减，三季度土地市场冷清
9月长沙土地市场供求均处于低位，成交规模同环比跌幅超5成。9月新增4宗经营性用地，其中3宗纯住宅用地均为双限地块，分布于大王山文旅新城、省府南和秀峰鹅羊板块。3宗住宅用地均为低密小体量地块，分布位置均为当前热点片区。另望城区麓谷西部镇板块新增1宗纯商业地块。
2023年前三季度长沙六区一县新增土地供应196.18万方，同比上涨75.75%，环比下跌15.4%。成交规模同环比双双下滑，且同比跌幅扩大。随着首批预供地截止期的到来，政府推出的各类房地产刺激政策不断加强，预计未来挂牌土地或增多。
重点地块介绍：[2023]长沙市044号为长沙南部融城片区先行区首块出让地块。地块先天优势明显，坐拥南部融城资源禀赋，且品牌中小学加持。挂牌起始价约146194万元，折合楼面价为5255元/平方米。住宅（毛坯）销售最高限价14000元/平方米，结合房屋实际开发品质进行价格监制。
地块主要挂牌条件：本项目红线内规划道路。道路由长沙市天心区人民政府组织建设，在2024年4月1日前达到通车条件，满足摘牌方进场施工和预售的通车要求。根据规划依据图的要求，08-B14-2地块上建设36个班小学一所，由长沙市天心区人民政府按照规划规模及建设标准组织建设，在2025年7月31日前竣工，2025年秋季开学，并引入品牌进行统一师资管理，项目住宅业主凭网签备案的购房合同可配套入读该小学。确保2025年秋季开学，项目住宅业主凭网签备案的购房合同可配套入读该中学。竞得人不再承担其他教育配套责任。
项目定位为教育完善、交通便利的品质住宅。坐落于规划中的冬瓜湖及铁路护路主题公园畔，且距湘江直线距离仅525米，视野开阔。南部融城片区先行区解放垸-大托片区、国家医学中心片区，是南部融城都芯的核心承载地。作为长株潭城市智慧化、国际化建设领域的示范样板，是长株潭“区域科创走廊”的重要枢纽。
02
国企托底拿下观沙岭双限地块
住宅限价19000元/㎡
9月仅3宗经营性用地成交，商住用地1宗，商业用地2宗。
观沙岭041地块由长沙城发恒伟置业有限公司和长沙麓山城市更新投资建设有限公司联合竞得，底价成交，楼面价9919元，住宅毛坯限价19000元/㎡。这是城发恒伟首次在市府板块拿地，也是代表着长沙目前最高限价地成交。
根据地块规划控制表显示，商业比例仅14%，且是临街为主的商业，相较于写字楼和公寓更好。
除此之外根据宗地竞买要求：
1、竞得人需出资建设望沙路、宗地东侧绿地以及宗地范围内空中慢行系统。
2、该宗地范围内有一棵挂牌的三级古树须保留。
3、项目建设须按相关文件落实装配式建筑、绿色建造和教育等配套。
观沙岭城市更新片区便打出“教城融合”的理念，毕竟片区最开始被人熟知便是八方小区和钰龙天下，两大项目均配备名校资源。地块东面是麓山国际第二实验小学和长郡双语高中，北侧规划了观沙岭南雅中学、长沙实验二小，再加上项目本身也需配建教育资源，未来地块教育资源能级较高。
商业配套上，周边成熟小区较多，生活氛围浓厚，1公里左右有24品生活中心、凯德壹中心等大型商业配套，整体商业配套较为完善。
交通上，周边路网发达，自驾方便，但地铁仅规划8号线路过周边，但具体通车时间未定，目前地铁出行并不方便。
市府板块由于有2年供地缺失，2021年成交的轨道中建麓江府也已经进入尾盘阶段，这意味着目前片区主力在售项目基本为2万+的均价，再加上本次成交的041号地块，未来起码一年以内，市府板块将进入纯H宅竞争圈，当然这也让片区圈层更为纯粹。
城发恒伟拿下的041号地块作为长沙目前的最高限价地块，无论是地段还是圈层都满足高净值人群需求，未来地块有较好的市场环境，但同时也将面临产品同质化竞争。
03
湘江新区预推梅一、滨江等高质素地
湘江新区加速推动土地入市，预计近期将供地9宗经营性用地，其中涉宅地6宗，商业用地3宗，累计建面77万方。分别位于滨江新城、梅溪湖、湘江智谷和麓谷等核心成熟板块和重点发展潜力板块。
下文我们将结合板块市场，对重点地块进行详细分析。
梅溪湖一期：梅一时隔三年再挂涉宅地，板块市场高价格低竞争
l 宗地质素：2宗涉宅地预供应，周边配套完善且能级高
梅一预供应地块2宗，其一是L05-D-25宗地，由4个地块组成，为商住用地，综合商住比约2：8，总建面约12.92万方，定位为城市综合体，涵盖住宅、购物中心等多种业态。
其二为L05-B10地块（天顶街道川塘社区两安用地），纯住宅用地，容积率≤3.0，总建面约3.63万方，宗地体量较小，定位高端改善型住宅。
两宗地位于梅溪湖一期北岸，相距约2KM，项目周边配套以及市场环境都较为相似。
两宗地周边1km以内学校、地铁、商业、文化、休闲设施配套齐全。其中D25宗地距离地铁站和大型商超更近；B10宗地紧邻梅岭公园，景观资源优势更为突出。
特别值得一提的是，梅溪湖是长沙的教育高地，一期规划14所学校，已经全部落地，而且学校规格高，长梅、师梅、周梅都为四大名校市局直属系统，近年升学成绩一直处于长沙前列。
整体来看，梅溪湖一期板块能级定位高，高质量人口汇聚，消费能力强，各类配套完善且优越；新房市场无竞争，二手房市场量涨价稳，运营风险性趋于无。B10地块宗地体量较小，总价门槛较低；D-25宗地商业占比20%，对企业商业运营能力有一定要求，准入门槛相对较高。
湘江智谷：两大居住组团推地、纯低密市场存在空白机遇
l 宗地质素：两大片区推出3宗涉宅地，容积率偏低
2023年湘江智谷推出东山湾国际新城居住组团、玉华山生态公园居住组团、人工智能科技城产城居住组团三大片区组团。
近期将推出3宗地，其中2宗位于人工智能科技城产城居住组团，为相邻地块。
两宗地之间规划有岳麓只顾实验小学，周边生活配套目前主要集中东侧，多学校和产业园，商业、医疗等需共享周边板块资源。生态资源资源较为突出，宗地南靠玉赤河，紧邻玉赤河风光带，南面有玉华山等山体资源，整个片区观山拥水，生态较好，再配合地块仅有1.7的容积率，可打造成低密度宜居社区。
据克而瑞数据显示，片区近5年招挂拍市场无2.0以下宅地挂牌，成交宗地平均容积率约2.6，纯低密社区市场空白，有较大突破机会。
第P01-A51-1/2地块位于东山湾国际新城居住组团，总建面约22.50万方。
宗地东临靳江河景观带，可共享金茂配建的九年一贯制名校（小学+初中）和木梓塘公园。距离三甲级湖南中医药大学第一附属医院岳麓院区约1公里，无缝衔接洋湖总部经济区及大王山旅游度假区，周边生活配套相对更为完善。
宗地临近金茂长沙国际社区项目，项目年均流速约12万方，900套左右，均价约11800元/㎡，客户认可度较高，流速较好。片区目前住宅最高限价为12980元/㎡，是今年7月成交中国铁建宗地，与A51宗地相邻。可见该区域在片区内价值相对较高。
04
土地市场小结
土地市场“冷热不均”，区域分化状态或将持续演绎，风险规避下核心热点片区或将优先受到市场追捧，而部分弱能级区域的恢复情况仍将有待验证，关注后续城投拿地占比以及再融资情况尤为重要。近期，政府推出的各类房地产刺激政策不断加强，金融、合理降价、限购放宽等类新政频出，对提振大市有一定作用。大势烘托，未来挂牌土地或增多。