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人口流动是零和博弈，一个区域人口的流入，必然意味着另一个区域人口的流出。流动表象的背后反映的是区域产业结构、空间布局、城市功能的完善程度与未来空间。本次专题将以七普分县数据为依据，下沉县域视角，从多个维度深度解析湖南省三四线城市发展脉络。并关联房地产数据，细化行业发展机会。
本篇数据来源及口径：《中国2020年人口普查分县资料》、《湖南统计年鉴2021》，为对齐人口数据，行政区划调整亦截止2020年底，特殊事项以备注形式提示。
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房地产篇
Population Census & City Development
从土地及新房供需，看各地区市场空间
近年，房地产市场大环境向下，新房销售困难，项目存量堆积，开发商拿地意愿不足，开发节奏缓慢，多地入市量明显下降。
供应量方面，全省房地产房地产用地供应5655.9万平方米，同比下降28.9%，较上年同期跌幅扩大18.3个百分点。从近8年的数据看，房地产用地供应量在2020年达到峰值，此后进入下行通道，并且近2年呈现跌幅扩大之势，2022年供应量重回2015年水平。
分地区来看，2022年各城市房地产用地量呈现普跌之势。除郴州、张家界上涨，娄底维稳外，其它城市全部同比下跌，最大跌幅近6成。新房市场萎缩之下，供地节奏显著放缓。
将时间拉长，近五年衡阳、常德、株洲、永州土地供应面积均供应超3000万方，岳阳供应略低于以上四城，约2800万方。但供应走势呈现明显区别，衡阳及常德呈现骤增骤降态势，2022年供应量从高位暴跌至350万方左右，同比跌幅在50%左右，市场韧性较差；株洲供应走高后未出现大幅下跌，永州、岳阳年均供应量则较为均衡，同比跌幅控制在10%左右，供应稳定性与市场活跃度较好。第二梯队的郴州、怀化、益阳及邵阳，近五年土地供应量在2000万方上下。仅郴州同比增长14%，可能受开发时间较晚影响，其18年度供应量较其他地区明显偏低，19-22年供应趋于稳定，市场走势较为健康；怀化、益阳及邵阳同样在2022年出现供应量同比暴跌50%的情况，市场调节能力较弱。湘西州、湘潭、娄底及张家界近五年供应近千万方左右，湘西州、湘潭2022年下行明显，娄底、张家界供量虽有所提升，但整体体量较小，市场活跃度较低。
（数据来源：湖南省自然资源局）
从价格端来看，土地的出让价格及增幅与房价比呈现一定的正相关性。张家界是房价比最高的地区，其土地价格涨幅也最大。18年楼板价仅1823元/㎡，22年即达到3725元/㎡，仅次于株洲，5年复合增幅高达19.56%。房价比较高的娄底、常德、永州、邵阳，其土地价格及增幅也相对较高。
根据不完全统计，共有29家销售额全国前100强房地产开发企业入驻湖南三四线城市。其中以恒大、碧桂园为首，项目覆盖全省13个市州，深入多个县市抢占市场，保利发展沿京广线布局，项目覆盖全省7个城市。未入驻长沙直接布局三四线城市的房企有中南置地、浙江祥生地产及深圳华侨城等3家企业。逆市之下，风险企业及风险项目爆雷频发，严重打击地级市市场。
开发商拿地意愿降低，加上市场风险下严控保交付，收缩规模保主体是市场主流行为。2022年全省新开工面积均出现同比20%以上的跌幅，其中张家界、常德、株洲跌幅近七成。
对比近三年的新开工面积与成交面积，我们可以把各地市场空间分为三类：
► 供应短缺型：
益阳、郴州、永州三城，销售面积明显超过新开工面积。其中益阳销售面积与新开工面积的比值高达124%，但整体市场规模较小。
► 供应平稳型：
怀化、株洲、岳阳三城，销售面积稍大于新开工面积，市场供求平衡。
► 供应过量型：
湘潭、常德、衡阳、娄底、邵阳、张家界及湘西州，新开工面积明显超过销售面积，其中邵阳、张家界、湘西州销售面积不足新开工面积的60-70%，供应超量，未来去库存压力较大。
下期预告：综合各地人口及房地产市场，湖南三四线城市未来将有何种发展机会？
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