引言：从规模上来看，7月前期土地供应低位，但7月28日迎来第五批集中供地挂牌，月度供地合计建面达111万方，环比上涨91.8%。但成交仍处于低位，第四批集中供地成交2宗，中止1宗，均由国企底价摘得，土拍市场表现出降温态势。
7月，长沙六区一县土地市场供应9宗经营性用地，合计总供应111.03万方。其中，天心中心板块1宗小体量商业用地，建面约3.89万方；剩余8宗为第五批集中供地，建面约107万方。
2023第四批集中供地完成交易，2宗底价成交，累计成交建面25.88万方，平均楼板价5046元/㎡。成交宗地中，029号住宅用地位于湘江智谷板块，住宅限价12980元/㎡，刷新板块最高限价180元/㎡。031号商住用地位于雨花中心板块，不限价，地块临街展示性较好，周边基本无在售新房，但地块商业占比偏高。
还有1宗纯住宅用地提前1天中止出让。地块位于大王山板块，容积率2.2，总建面32万方。挂牌条件较为严苛，要求竞得人须配建1所规模为39班、规划用地面积约3.9万方的中学，以及1个规划用地面积约5万方的城市公园，配建工程总费用不低于25882万元。地块起始楼面价约4392元/㎡，假设底价成交，算上配建费用，楼面价也达到5202元/㎡，较大的拉高建筑用地成本。
2023年4月、5月、6月、7月分别进行了四批集中供地成交，第四批次与第三批次时间间隔明显缩短，仅半个月时间。前三批集中供地均取得了较好成绩，结合7月的第四批次来看，整体仍旧呈现热度下降的趋势。
截至2023年7月，长沙四批次土拍供应来看，地块位置呈现外扩趋势，质素有所降低。且供应建面整体下调，第三批次和第四批次体量较前两次直接遭到腰斩。
此外，长沙时隔多年，再次出现房企拿地后退地情况。被撤销的地块[2023]长沙市009号位于梅溪湖一期，楼面价为5000元/㎡，住宅不限价。该地块是天鸿地产首进长沙，然而缺以退地的结果遗憾退场。
从挂牌条件来看，该地块就不是一块普通的土地，承担着梅溪湖航天片区城市更新的特殊使命等，并且政府对其寄予了很高的产业期望。
（1）新引入一家《财富》杂志公布的世界500强中前50强企业（2018-2022连续五年）的省级（含）以上总部。
（2）新引入一家《财富》杂志公布的中国500强中前100强企业（2018-2022连续五年）的2家控股（或全资）独立法人资格的子公司。
（3）引入的上述企业2023-2028年须在湘江新区缴纳的税收地方贡献总额不低于15000万元，其中2023-2025年不低于5000万元，2026年不低于2000万元，2027年不低于3000万元，2028年不低于5000万元。
（4）出资建设一个公园和两条城市道路，项目总价不低于1700万元。其中，建设支路二时，竞得人需出资不低于310万元，负责迁移开关站及电力杆线迁改入地。
（5）须出资不低于600万元，用于麓景路西侧临街建筑（枫林路-燕航路）外立面提质改造。
从以上可以看出，该宗地的条件较为苛刻。即便产业引入成功，开发成本也不低。且该宗地快没有教育配套，未来市场竞争力稍显弱势。
此次退地事件既是开发商自身的选择，也是市场环境的反映。未来产业勾地难度增大，可落地和靠谱为第一要务；同时退地也将打乱梅溪湖城更进程。
截至2023年7月，长沙四批次土拍来看，共26家房企参与集中供地竞拍，11宗地由国企竞得，市占率65%，土拍市场仍以国企拿地为主。前三批民企参拍积极性较高，但第四批无民企参与，企业拿地趋向谨慎。
7月28日，长沙市迎来第五批集中供地挂牌，将于8月29日集中出让。纯住宅地3宗，商住用地5宗，合计总建面107万方。其中，整体容积率走高，挂牌楼面价下滑，双限地占比占据主导地位。
具体来看，8宗涉宅地块平均容积率3.04，相较三、四批次屡次出现万元地价地块，本次起拍楼面地价有所下滑，仅开福中心033号地块起拍楼面价超过6000元/㎡。且8宗地块中有6宗地为双限地，占比达75%，其中雅塘井湾、滨水新城南、滨水新城北的住宅限价刷新板块最高限价。
另一方面，本批次地块挂牌条件较为严苛，有4宗地涉及到物业返还、安置、配建学校、产业引入等等。整体质素中等，预计出让时热度一般。
截至2023年7月，长沙供地云清单拟出让69宗地块中，已出让19宗，中止2宗，实际完成率仅28%。
分区域来看，只有会展片区完成率超过50%，其余完成率均处于低位。除上述第五批次的8宗地块已挂牌，2023年还剩余40宗地块待入市，下半年土地市场承压。
土地市场小结
2023年第五批次集中供地宗数增加至8宗，地块容积率上升，75%地块限价，50%地块带严格的出让条件，整体质素中等。2023年已进行四批次集中供地，第四批与第三批的间隔缩短为半个月。从前四批次供地情况来看，土地位置外扩、供地体量逐步减少，土地溢价走低，流拍率走高。企业拿地谨慎，土拍市场降温明显。此外，全年供地计划完成率不足三成，下半年土地市场承压。
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