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本次长沙新政力度有限，更多的刺激群体为外来首置群体，打开了地州市部分不想落户长沙，但存在教育、养老、投资等需求客户进场。对目前主力的改善房源并未有明显的置换压力的缓解。并且，由于限售年限的缩短，导致二手房挂牌量居高不下，二手房的价格兑现度持续下行，置换客户信心并未有明显提振。而二手房市场的大量挂牌，也相应挤压了新房刚需市场的销售份额。
新
房
01
商品房
企业推货未见积极表现，节后成交快速回落
“银十”销售旺季，行业环境政策宽松，企业加大营销力度，以价换量，但市场表现平淡，成交端仍为筑底企稳的态势。从供应端表现来看，“银十”并未延续“金九”高位，环比跌幅5成；成交端表现为，国庆短期冲高后成交快速下滑，回归常态，10月商品房成交量同比下降1成左右。
新房供应方面，主力物业普通住宅跌幅过半，投资物业酒店式公寓和办公有所增长，商业供应下降6成。成交方面，除公寓物业环比下降之外，其他物业均呈上涨之势。办公市场由于前期基数较小，本月环比涨幅最大，其次为别墅和商业。而普通住宅，双节期间销售冲高，短期高热后快速下滑。整月成交在持续利好政策叠加销售旺季带动下，延续增长趋势，环比上涨近3成，持平去年同期。
02
商品住宅
多方因素影响下 “银十”表现不及预期
长沙‘922’新政仍相对单薄，放松带来的脉冲及其有限，从“银十”表现不及预期可以看出。“金九”月末供应集中释放，利好政策催热市场， “银十”周度表现平平，国庆成交短期高热后快速下滑，回归常态。全月筑底企稳，成交环比上涨3成，同比持平去年同期水平。
10月长沙商品住宅市场呈供小于求态势，其中开福区和芙蓉区供求关系基本平衡，而岳麓区、天心区和雨花区等热销区域则呈供小于求状态，10月岳麓区商品住宅供求比仅为0.6。在新政利好、销售旺季和强营销带动下，市场需求延续上升趋势。
核心城区中，雨花区凭借高性价比项目和强教育资源项目热销，本月区域成交量环比上涨73.7%，五区成交环比涨幅最大。其次为开福区和岳麓区。从各区价格走势来看，市场“以价换量”效果明显，五区仅开福和芙蓉区住宅均有上行，其余区域住宅均价不从程度下滑。
从住宅产品成交面积来看，近三个月以来，商品住宅产品面积呈趋小化。100㎡以下产品占比逐月上升，而主力面积段120-144㎡产品则反之，呈逐月下降趋势。中档改善产品144-180㎡10月成交占比扩大，而220㎡以上大平层占比逐月缩小，但成交套数则有所增长。由于长沙市场二手房交易周期拉成，调价频次增加，这无疑对长沙目前主力“置换客群”非常不友好，导致改善层面置换动力不足，置换时间延长。
价格走势来看，144㎡以下刚需刚改价格走势横盘波动较小，144-200㎡改善产品有持续增长，而200㎡以上产品高位下滑。近三月商品住宅市场整体均价呈逐月下滑之势。
综合而言， “银十”延续稳步修复行情，成交持增，但主要是受到前期网签集中备案影响，虽环比持增，但可持续性不足。此轮市场周期，在多项要素叠加之下，客户信心的修复过程会更为艰难与漫长。且目前市场仍有一些负面因子存续，因此我们认为本轮购房政策的放松，后续市场会经历“政策积累型需求释放”、“信心观望型需求入场”和“能力恢复型需求提升”三个阶段，呈现波动式回暖的特征。
03
公寓
公寓市场持续“降温”，成交逐月下滑
长沙公寓市场至6月升至高位之后持续下滑，9月成交量首次跌破4万方，10月成交2.38万方，环比再次下跌28%，同比跌幅扩大至67%。降价去化项目持续增多，主城区临江项目开启“降价”去化模式，公寓市场竞争激烈，去化艰难，库存高危。
04
商办
商办市场低位回温，量价齐涨
10月商办市场供应下滑2成，成交低位回温，量价齐涨。本月商业成交集中洋湖和梅溪湖一期等热点板块，流速上行，成交均价环比上涨。
10月开福区新增小体量写字楼供应，成交维持低位运行。企业资金面未有明显改善，“非住”物业风险难控。
05
营销动态
项目开盘推售积极度与开盘效果均有下行
由于房企现金流未得到明显改善，即使一线城市相继宣布实施“认房不用认贷”政策，但政策出台后的近一个月数据来看，商品住宅增长依旧乏力。经济复苏慢、收入预期不稳定等决定了居民加杠杆意愿不高，购房意愿持续偏谨慎
10月仅监测到5个项目集中开盘，仅为9月三分之一。共推出房源806套，开盘认购444套，去化率55%，环比下滑24%。其中，入市新品单月达到4个，均位于热点板块。招商新入市项目江山境三期，位处供销两旺热点片区，教育和景观均占优势，片区客户基础较好，前期认筹客户量充足，实现了4:1的有效认筹，开盘售罄。
10月，房企于十一黄金周集中促销，以特价房为主，并未出现3月份的大面“即将提价”与“验资看房”动作，房企表现更为理性。如中建钰山湖推出10套内部员工房，万科联合长沙所有项目献礼湖湘，推出一口价房源。
但是特价房的规模增加对成交的促进效果依然有限，长期以价换量的市场效果并不明显，但原本就拥有一定流速的项目，在营销节点推出特价房对项目去化的效果更佳明显，推出特价房吸引客户到访，进而增加成交量。
如万科森林公园国庆期间日来访达866组，认购75套，来访认购环比分别涨幅达116%和295%；中建钰山湖来访589组，认购36套，来访认购环比分别涨幅达77%和249%。
总结：
长沙‘922’新政仍相对单薄，放松带来的脉冲及其有限，从“银十”表现不及预期可以看出。“金九”月末供应集中释放，利好政策催热市场， “银十”周度表现平平，国庆成交短期高热后快速下滑，回归常态。全月筑底企稳，成交环比上涨3成，同比持平去年同期水平。
距离年末结算仅剩两个月，企业为加速销售资金回笼，预计营销将持续维持“以价换量”强营销节奏。新入市项目多以优惠价格，高性价比吸纳客户。平推的项目，在目前的行情下，也很难提价。
展望后市，我们认为，接近年终节点，此前因多方原因延迟入市的待入市项目加快节奏，11月供应或将低位回升，环比持增。成交则不容乐观。首先，与同级城市相比，长沙“922”新政仍相对单薄。本轮市场复苏通道之艰巨，不是“购房资格”面单方面因素能支撑的。其次，限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，持续性存疑；短期内市场升温的热点项目个数持续减少，市场复苏动力不足，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。
来源/克而瑞湖南区域
