前言
7月长沙新房市场在传统“淡季”和供应不足双重压力下，延续6月低迷走势，成交表现低于市场预期。7月下旬，政治局会议首次明确楼市供需关系发生重大变化，定调优化房地产政策，政策意在提高房地产市场预期，保障房地产市场软着陆。
7月10日，央行、金监局延长“金融16条”中存量贷款展期、配套融资两项支持政策适用期限，打响了7月房地产宽松政策的首枪，紧接着，国务院、政治局以及住房城乡建设部纷纷出台房地产利好政策。
其中，7月24日的政治局会议定调房地产等领域，明确适时调整优化房地产政策。会议释放了两大重要信号，一是政策松绑及刺激将加码，二是城中村改造有望提速。
政治局会议第二天，长沙虽未出台政策但部分中介和自媒体开始鼓吹长即将放松限购限售的信息，同时，新城、龙湖、碧桂园、等港股房企暴涨20%多，金科、滨江、中南、金地等A股房企甚至出现涨停，可见该政策对房地产信心的恢复有较大作用。
7月27日住房城乡建设部企业座谈会提到，要落实好降首套首付、降利率、降税费、认房不认贷等政策，预计在8月上旬前会有一波降首付和降利率操作。相对来说，一些弱二线城市和绝大多数三四线城市，都已经执行了20%的首付比例政策，所以这次政策更有助于一线和强二线城市降低入市门槛、降低购房成本等。认房不用认贷政策预计对于一线城市影响较大，能够非常明显降低改善型住房需求的首付和利率成本。
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7月供应跌至年内低谷，成交止跌企稳
7月本身处于房地产传统“淡季”，房企推货积极性偏低，供应同环比齐跌，绝对量位于近4年低谷。
成交量受6月底大量供应影响止跌企稳，但上涨乏力，市场复苏缓慢。7月成交环比小幅上升，同比跌幅收窄。
均价表现上来看，7月主力面积段集中在12000-14000元/平米，单价主力段较上月有明显降低。从面积段来看，160-180㎡以及200㎡以上产品上涨4个百分点，涨幅最大，但成交主力依然以120-144平米的刚需和刚改为主。
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供应大幅下跌叠加认筹不足下，开盘次数急降
7月房企推货积极性下降，单月仅24次拿证，同比下跌31%，集中开盘仅4次，同比下跌64%。受认筹量不够或房企信心不足等因素影响，集中开盘项目急降。
具体到项目来看，7月开盘项目多为前期热盘，项目推出面积段也基本以刚需为主，仅万科松湖天地推出149和260平米改善小高层，故整体开盘去化率和成交套数基本相当，并无高位去化项目。
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7月前端指标下行，来访认购跌至低位
7月前端指标热度明显下行，单周来访为67组左右，环比下跌18%，认购单月连续4周均为4套，环比下跌27%，但受月底中央各项利好政策的发布下，7月最后一周来访和转化率整体小幅回温，其中主城区回温迹象明显，岳麓区、天心区这类热度较高的区域率先回升。
7月房企基本无新增营销活动，延续前期活动，或常规化特价房为主。
年中强营销期已过，市场转入“淡季”，整体市场恢复动能减弱。对于有一定市场基础及认可度的项目，结合“高频丰富的活动+一定量的优惠”是推动小热项目去化的良药。在当前市场下行的情况下，营销活动上通过丰富的业主活动、赠送物业费、推荐佣金等形式维稳老客户，促进老带新，推动项目的成交，形成良性的循环。
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仅城市高端板块大幅上涨
其余板块流速均跌幅明显
（注：板块网签数据范围为内五区商品住宅，截止日期7月31日）
7月成交表现止跌企稳，但从网签表现来看，仅城区高端（T）流速环比大幅上涨，其余板块均有不同程度的下跌。城区高端（T）主要受芙蓉北板块的万科璞悦湾首开大量网签影响，流速上涨。远郊品质（O1）和新城品质（N1）单盘流速跌幅较大。
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流速TOP10板块T占据5席，上榜板块多为单项目在售
（注：板块网签数据范围内五区商品住宅，截止日期7月31日）
从7月单盘流速来看，TOP10单盘流速板块中，T城区高端和N1新城品质80%，另外本次入榜板块多为单项目在售。
本月盘均流速超过40套的板块仅2个，单前两名板块的流速明显高于6月，主要是芙蓉北和梅溪湖一期均仅一个项目在售，单项目推货影响下，流速上涨。
从板块位置来看，盘均流速超过30套的板块主要分为两类，一类是单项目推货影响板块流速；二类是谷山、大王山为代表，热点片区红盘在售，单月盘均流速领先其他板块。
7月房企供应积极性降幅明显，成交端虽有所上涨，但仍低位运行，市场延续低迷走势。下半月各项政策利好频发，房地产市场预期有所改善，但在长沙没有落地的利好政策之前，来访认购前端指标虽略微有所回温，但对房地产市场大幅回温的促进作用有限。
来源：克而瑞湖南区域
审核：蔡嫣
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