引言：2023年长沙六区一县商品住宅累计成交建面同比下跌4.1%，成交均价同比上涨6.2%，市场整体维持底部震荡格局。受政策和降价促销刺激，全年呈现脉冲式复苏形势，表现为“前高中低后稳”走势。
榜单
榜单解读
PART.1
房企营销表现
企业让利幅度更大，营销手段更直接
2023年长沙楼市在政策帮扶之下，出现3个修复上行峰区（3月、10月、12月），但也存在几个较为突出的问题，一是持续性较弱，二是上行峰值逐渐走低，三是下半年月度成交量均低于去年同期。
特别是时至年末，房企回款压力激增，营销方式更加直接，工抵房盛行，甚至头部企业带头开启普降销售，部分市场优质楼盘降幅达到16%-25%，市场震荡。
短期来看，尤其在年末冲刺的关键节点，折扣让利的确能在一定程度上提升销售规模，但从长期来看，聚焦产品力提升，稳定市场信心才是关键。
PART.2
市场热力值走势
政策刺激全年指标拉升，月度仍处筑底阶段
从各区域指标来看，主城天心区、雨花区、开福区和岳麓区单盘到访均值在100以上；认购端雨花区、开福区和天心区单盘认购量都在8套左右；主要靠高端红盘及性价比流量盘带动区域热度。
天心区平均客访量达到158组，远高于其它区域，主要是今年新入市的红盘拉动，如中建和悦宸光和长沙润府项目单周来访均达到400组左右。
PART.3
上榜项目特征
国央企项目占7成，强教育因子影响凸显
三榜累计19个项目入榜，其中民企项目6个，占比32%，长沙头部市场由国央企品牌主导。
保利发展集团，中海地产、建发房产、龙湖集团、华润置地均有双项目上榜，品牌房企项目先天具备市场高信任度优势，叠加教育、区域、产品等特项即可实现热销。
从客访热度来看，大王山文旅新城、谷山和高铁新城分别有3、2、2个项目上榜，热盘集中程度较高的片区，客户来访意愿更强。
来访榜单首位为华润置地旗下长沙润府项目，是长沙唯一累计来访客户超2万组的项目，凭借强品牌+产品力+地段+学区等多优势，成为长沙当下炙手可热的主城区改善大盘。
城北百万方高性价比刚需大盘长沙北中心保利时代居认购和转化率首位，认购和转换率榜单中刚需和首改项目占比较大，高性价比需求较为突出。
从项目热力共性分析来看，客户更倾向于选择品牌房企，在产品和交付方面更具保障力，民企主要依靠性价比或者产品力实现突围。
品牌房企市场竞争激烈，教育和区位是排名前二的影响因子，刚需客户对性价比敏感性更高。
四季度多个红盘入市，全年数据体现不明显，细分到单周维度来看数据突出。
长沙瑞府和中建和悦宸光自入市以来，平均单周到访突破400组，分别居单周来访1、2位；中建桃李九章周均认购29套，居平均认购首位。
此外特别值得一体的是，三项目均是教育优势突出的品牌房企楼盘，强教育因子影响愈加凸显。
总结
当前楼市处于政策宽松期，但提升作用边际递减，市场短期仍将维持筑底状态。房地产弱周期下，市场竞争加剧，客户更倾向于国央企强交付保障项目，部分客户直接转向二手房市场，产品力和教育因子等外部附加因素竞争愈发凸显。
来源/克而瑞湖南
撰写/曾婷婷
审核/刘芳、蔡嫣
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