前言
12月新房供应乏力，供应规模不升反降，成交热度略有回升，小幅翘尾，略高于“金九”成交。前端案场到访及认购延续前期走势，持续筑底，月末新盘入市认筹，拉动到访小幅回升。开盘市场，首开项目及单盘去化升至高位，高端楼盘首开再现摇号，销售逐步边际改善。商品住宅因适销对路改善盘集中入市拉动去化率稳中有增，12月小幅“翘尾”全年微降收官。
长沙今年先后出台了“交房即交证”、“划拨地”住房恢复转让、人才住房补贴、“认房不认贷”、优化限购限售、降低首付比例、取消购买第2套房时限等宜居新政。落地了省直公积金“直转”、二手房“带押过户”、保交楼专项行动、扩充公积金“就近办”服务点、政企合作盘活租房市场、“公证+不动产登记”服务点启动等事件。为政策出台最频繁的一年。
2023年在政策积极帮扶之下，长沙商品住宅交易量“低温”延续，持平2022年。目前房地产市场还未遏止进一步下滑趋势，那么政策就有进一步放松的空间。
12月月末，天心区房产博览会（以下简称“房博会”）在友阿奥特莱斯拉开帷幕。此次房博会以“住天心，最开心”为主题，通过数字化赋能将线下房展和云上看房相结合，旨在加强业界交流，提升品牌形象，为购房者提供一个便捷、高效、安全的看房、选房平台。
房博会期间，天心区还将推出“百万车券大抽奖”活动，有机会获得汽车、购车券等奖品，总计价值高达100万元。
此次房博会不仅是一次集中展示天心区高品质住宅项目的机会，也为广大市民群众搭建起了一个集看房、选房、购房于一体的一站式服务平台。
有30余家知名房企参加，展示上千个优质房源，包括全新项目、大型综合体和滨江豪宅等多种类型。
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土地市场：年末供地爆发，但以托底为主
年末土地市场翘尾效应凸显，截止12月月末，长沙六区一县共新增经营性用地51.2万方，由于11月为全年土地供应高峰期，本月供地环比下滑92.5%，供应同比去年有较大增幅。12月经营性土地成交规模533.5万方，年末为完成业绩，供地爆发，但托底为主。
系统故障， “地W”作废，进入重新挂牌
12月12日，中建信和溢价36%竞得长沙开福区中心板块[2023]长沙市068号一线临江商住地，土地质素优越，是不可多得的城市高价值热土，产品打造值得期待。
采用“竞地价”方式进行拍卖，引来中建信和、中国金茂、建发房产、中海地产、运达地产5家房企的争抢。最终在37笔竞价之后，地块由中建信和溢价36%竞得，地块成交总价275773万元，折合楼面价14968元/㎡，一举刷新长沙楼面价新高度。
本次成交的68号地块更是“核芯中的核芯”，一线临江，双地铁上盖，紧邻明德、周南中学，地块北侧三角塘小学拟扩容提质。同时周边中南湘雅医院，省妇幼，市第一医院等大型三家医疗机构汇聚。富兴时代、泊富国际广场、万达广场等大型商业体遍布。
整体来说，尽享优势景观资源和高能级中心城市配套资源，是不可多得的城市高价值热土。地块最终成交楼面价约14968元/㎡，溢价率36%，超越此前南湖绿城和洋湖保利地块，顺理成章成为了长沙“新地W”。
1月3日，长沙市自然资源和规划局发布公告，[2023]长沙市068号地块在网上限时竞价过程中因系统故障导致报价异常，按照《长沙市国有建设用地使用权网上挂牌出让须知》（[2023]长沙市068号）规定，中止[2023]长沙市068号地块网上挂牌出让活动，恢复网上挂牌出让事宜另行公告。
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新房市场：供应乏力
改善盘集中入市拉动成交稳中有增
12月，新房供应仍显乏力，规模环比不升反降。长沙六区商品住宅市场12月新增供应58.29万平方米，环比下降3.5%，同比下降6.2%，为近5年同期最低。全年供应约799.35万平方米，累计同比小幅增长1.1%。
三四季度中央至地方一系列楼市利好政策频次，且随着供应加码，销售金额、面积在低位迎来边际改善。11月以来多个改善项目加快入市，市场改善房源充足，12月160㎡以上改善住宅占比大幅增长，支撑整体市场年末实现“小翘尾”。
从普宅月度产品结构来看，12月增量主要集中在160-200㎡区间，占比达到27%，环比增长13个百分点。而刚需刚改产品出现较大跌幅，100-144㎡面积区间本月占比58%，环比减少8个 百分点。纵观全年，刚需刚改产品成交集中年初以及黄金旺季九月、十月，而改善产品增长则集中年末。
从近五年成交产品结构来看，160㎡产品成为分界线，160㎡以下成逐年递减之势，而160㎡以上产品则逐年增长。
从微观项目来分析，12月内五区商品住宅金额TOP10排行中，纯改善项目在半数以上，八成以上项目均配建或者片区覆盖强教育资源。以子女入学为目的的购房仍然是非常刚性的一种需求，而且是愿意溢价付费和有时间紧迫性的那种优质刚性。未来，学区房的成交量估计还是能稳在一个相对合理的基数上，也算是楼市的重要支持力量了。
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开盘市场：首开项目及单盘去化升至高位
高端楼盘首开再现摇号
12月共监测9个项目共计11次开盘/平推，平均去化率67%，较上月增长14个百分点，达到全年的第二高点。本月企业推盘稳步放量，成交小幅翘尾。去化率受适销对路改善盘集中入市拉动去化率稳中有增。当前仍是宽松政策持续释放利好期，项目微观数据来看，红盘效应拉动明显，强教育配套仍是项目保持高流速的支撑力量。
本月开盘表现较好原因：1.红盘推盘频次加快：长沙瑞府及中建和悦宸光均为本月新入市项目，一个月内均有两次集中开盘，而中建和悦宸光项目更是两次开盘均售罄，在配建品牌学校（长郡外国语第一附属小学及长郡外国语实验中学）及高性价比支撑下保持高流速。2.长沙楼市购买力并未透支：多个项目开盘客房比在1.5以上，在宽松楼市政策及高性价比项目驱动下需求逐步释放。
从年度开盘市场来看，2023年整体延续筑底行情，企业融资面善未得到有效改善，市场供应乏力。监测全年项目开盘及加推143次，同比跌幅超三成，平均去化率持平去年同期。而首开项目表现较好，为加速项目去化，部分项目入市价格甚至低于放风价格，且开盘优惠力度较去年有所加强。各方利好推动下，首开平均去化率较去年同期增长近15个百分点。
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微观指标：
前端市场延续前期走势，持续筑底
12月市场前端指标整体表现为三项指标延续前期态势，持续下滑。全月单盘来访84组，环跌3.63%，单盘认购5.96，环涨6.41%，单盘转换率7.08%，环张10.42%，单盘到访量呈下降趋势，单盘认购低位回升。周度走势来看，月初受红盘效应以及案场降价优惠活动带动，前端到访及认购位居中高位，第二周后案场降价优惠收回，无强营销支撑，市场延续下行趋势，月末再次迎来新盘预热，到访量回升，认购仍居低位波动。
12月长沙仍维持宽松楼市政策，本月无利好政策出台，11月头部企业强营销抢收一波业绩后，折扣收回，价格回调。月初和月末新进红盘效应带动明显，入市认筹拉动前端到访量小幅回升，剔除开盘项目后认购指标仍处低位运行，市场整体仍处低温状态。
年末房企营销积极，近半年来看重点监测房企的特价房规模保持高位。头部企业项目推出年终福利，以特价房源和抽奖送礼为主，其中包括购房津贴、物业费抵用券等方式。从特价房的优惠力度上看，折扣持续下探。不少房企趁年末冲刺阶段集中推出新项目，“低价入市”成为提高项目去化水平的重要方式。从效果来看，“低价入市”一定程度上能促进去化。
整体来看，临近年底房企销售压力不减，无论是特价房营销还是“低价入市”，从短期来看均有一定成效，但长期来看，尤其在价格战白热化的区域，持续“以价换量”的项目未来价格下探空间压缩，开发商盈利能力或将收到影响。
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整体流速呈普跌之势
远郊发展环比持增
（注：板块网签数据范围为内五区商品住宅，截止日期10月31日）
12月全市各板块成交规模呈分化趋势。主城热点T城区高端和C1城区热点板块高热，单盘流速转负为正，月度有较大涨幅。而O2远郊发展和S1近郊品质板块延续下跌趋势，且跌幅扩大。
当前仍是宽松政策利好时期，但从项目微观来看，政策效应对市场提振作用边际效应递减。主城区核心板块红盘及改善盘集中入市拉动，板块成交规模触底回升，增幅明显。除核心板块之外区域，市场规模持续缩量，部分远郊板块单盘流速下滑至 10套左右。
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板块月均单盘下滑
TOP10板块较为分散
（注：板块网签数据范围内五区商品住宅，截止日期9月30日）
从12月单盘流速来看，高热板块红盘带动明显，省府南和市政府板块单盘流速均在百套以上。TOP10单盘流速板块中，T城区高端板块占据一半，其次为N1新城品质板块，占据3席。
本月单盘流速超过40套的板块4个，省府南板块中建和悦宸光月内两次开盘售罄集中网签，市政府板块建发缦云项目高端改善项目首开入市，强教育配套叠加首开价格优惠，本月实现单盘流速在百套以上。
年末长沙土地供应集中爆发，但以托底为主；新房方面，供应乏力，环比下降两成左右，因产品适销对路改善盘集中入市拉动，实现12月小幅“翘尾”全年微降收官。板块加剧分化，主城区核心板块触底快速回升，远郊板块流速跌幅扩大。当前仍为楼市政策宽松期，但提升作用边际递减，市场短期仍将维持筑底状态。
来源：克而瑞湖南区域
撰写：王红兵
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