产品洞察 | 谨慎探索中的品质突围：聚焦多城市四代宅的新进展

过去两年，第四代住宅凭借其突破性的设计理念与独具匠心的空间布局，迅速成为行业内备受瞩目的焦点。我们持续关注着这一创新住宅产品在不同城市政策层面的动态以及实际落地的推进情况，探究其实践成效与发展潜力。近期，广州、天津、武汉等城市的情况颇为值得关注。

广州未出台公开的政策文件，而是选择以特定地块作为试点，谨慎探索第四代住宅的居住模式。

去年8月，广州挂牌2024NJY-3地块，成为第四代住宅的首个试点。该地块位于南沙区横沥岛，由招商蛇口以底价竞得。地块出让条件中，对户属空中花园等四代宅概念做出了较为详细的规定，允许每户在阳台基础上额外赠送一个或多个两层通高的户属空中花园，且其面积占比可达套内面积的40%，符合要求的空中花园不计入容积率。

同年12月，中交城投、广州峻森投资以底价竞得HPG-NG-06地块，成为广州第二个四代宅试点项目。截至目前，这是广州仅有的两个四代宅试点项目。可以看出，广州目前从土地出让端管控第四代住宅的开发节奏，通过小范围试点积累经验，为后续的政策制定和全面推广奠定基础。

图：广州招商·林屿境82㎡奇数层与偶数层户型图

从市场反馈看，招商·林屿境受到市场认可，去年底首开即售罄，今年3月二次开盘加推，当日去化率达86%。

另一个四代宅试点中交科城·黄埔未来城目前仍处于建设前期阶段，定位更偏向于改善型需求，其户型面积段从120㎡起步，最大户型达到188㎡。

可以看出，与大部分低能级城市相比，广州在第四代住宅的推进方面显得颇为慎重。仅有的两个试点项目，分别聚焦于刚需与改善需求，以此来评估第四代住宅在不同客群中的需求与接受程度。

继2024年6月发布《征求意见稿》之后，天津滨海新区于同年9月正式出台了《滨海新区住宅项目品质提升规划管理指导意见（试行）》。这是天津首个明确支持第四代住宅发展的政策文件，其中涵盖鼓励设置露台、屋顶绿化、空中绿化平台等内容。

然而，尽管政策已出台半年多，第四代住宅项目的落地速度仍较为缓慢。目前，滨海新区共有3个项目计划打造第四代住宅。

其中，滨海建投于2024年9月竞得开发区一大街地块，并于今年3月初公布了部分产品信息。该项目预计将配备270°环绕大露台，得房率有望突破100%，契合滨海新区对第四代住宅的政策要求。

图：天津滨海建投一大街项目效果图

而同板块的格调代建项目和天保基建的一大街地块，虽信息相对较少，但预计也将推出大面积的第四代住宅产品。

从目前披露的产品信息看，天津滨海新区在第四代住宅的探索过程中，主要聚焦于满足高端改善型居住需求。

在此基础上，相关房企还充分考虑了当地的气候特点。以滨海建投和格调的四代宅为例，其露台进深预计为2.4-2.5米，相较于南方同类产品，进深更小，这主要是为了避免对室内采光造成不利影响。

随着这些项目的逐步推进，年内天津将迎来首批第四代住宅的入市，从而推动滨海新区居住品质的持续升级。

2024年3月，武汉发布了《武汉市住宅阳台及空中花园规划管理细则（试行）》，允许三环外、户型套内面积在100㎡及以上的住宅，设置1处空中花园。这一政策聚焦于改善需求，意在进一步优化居住体验，同时为郊区楼盘打造差异化卖点，体现出一定的政策性倾斜。

因此，三环内部分项目仅将阳台进深拓宽至2.4米，或者增加花池、花架等不计容的楼板面积，但并未配备空中花园等第四代住宅的典型元素。严格来说，这些项目并不能算作真正的第四代住宅。

根据武汉的政策规定，符合标准的四代宅均位于三环以外区域，受土地供应节奏、地块建设等因素影响，过去一年时间仅有3个四代宅入市，分别是武汉城建金地和悦、中建壹品汉韵公馆和招商武汉城建未来中心C2揽境组团。

实际上，截至目前，武汉已有超过10个项目确定将打造第四代住宅，其中6个位于东湖高新区，且有4个集中在光谷中心城北板块。作为板块内的先行者，中建壹品汉韵公馆于2024年10月首开去化率超8成，但截至目前推出房源240套，仅备案118套房源，仍有近半数房源待入市，整盘去化仍需时日。

与此同时，板块内的其余项目也在持续推进推进，招商天青府已于3月开放城市展厅，驿山高尔夫观岭的营销中心也即将开放。随着这些项目的陆续入市，光谷中心城北板块将成为武汉发展四代宅的核心区域，各项目之间的竞争也将愈发激烈。

与其他城市项目，要么全部是四代宅、要么完全不是的情况不同，武汉的产品呈现出“同项目四代与非四代并存”的特征，即部分项目仅在少数楼栋中引入了四代宅的设计理念。

武汉城建金地和悦作为武汉首个第四代住宅试点项目，于2024年3月、4月率先开盘，推出了两栋带有第四代户型的产品。在这两栋楼中，仅端户设计了错层空中花园，而中间户则未配备空中花园。其中，118㎡户型在奇偶层分别采用了卧室出挑和入户空中花园出挑两种方式；116㎡户型则分别采用客厅南向和侧向出挑的设计，充分展现了多样化且灵活的空间布局。

同样，城市展厅已亮相的招商天青府，也仅在小区中间位置打造了两栋纯四代宅楼栋，户型建面约140㎡，错层露台环绕客厅设置，分别位于南面和侧面。其余部分楼栋采用了类似武汉城建金地和悦的设计理念，仅端户120㎡户型配备联通客厅和卧室的错层空中露台。

这种规划，既体现了开发商对市场需求的谨慎试探，也充分考虑了不同购房者的需求，为市场提供了更多样化的选择。