在长沙楼市回归理性周期的2025年，招商序以“务实主义”重构开发逻辑。在市场需求与房企利润的天平上，它用可控成本打造“高质价比”产品，精准切割出一条“务实派”的生存路径。
双TOP企业技术派联姻
招商蛇口与贝壳的联手，堪称一场“技术派”的联姻——前者是“深圳湾1号”的缔造者，后者是行业渠道巨头。
双TOP企业摒弃了空泛的“未来社区”概念，不追求概念溢价，而是聚焦于以可控成本满足主流需求。
招商序是招商蛇口“启序系”产品，定位为城市封面级作品，此前已在深圳、上海等城市落地五座，长沙项目是全国第六座。
长沙雨花招商序项目预计2025年7月入市，项目总建筑面积约16.4万㎡，容积率约2.6，绿地率约35%。
共规划13栋24-32层住宅，均为两梯两户设计，还有1栋9班幼儿园和1栋3班托儿所。
项目主力户型为127㎡和139㎡，配以少量的116㎡和171㎡。相较于其他城市启序系的高端定位，长沙招商序更务实的锚定中端市场，“刚改”定位较为明确。
老城更新的AB面
项目所在雅塘井湾板块，曾是长沙老工业基地集中地，被列为长沙市“十四五”重点城市更新单元。
近年来，片区在老旧小区改造、基础设施与公共空间建设等方面均取得积极成果。
项目位于雅塘井湾板块核芯区位，交通便利。
坐拥“三轨交汇”优势（地铁4号线、5号线及长株潭城铁），1.5公里范围内覆盖多个站点（如步行约700米可达木桥站），可快速接驳高铁南站、五一广场等核心枢纽。
商业配套成熟，周边百万方级大型商业环绕，与五江天街、佰富联仅一路之隔，2公里内聚集喜盈门范城、旭辉MALL、天虹MALL、山姆会员店等。
生态宜居，700米到圭塘河风光带，附近还有鼓风机遗址公园、沙湾公园等休闲景观资源。
项目规划九年制品牌学校，未来业主子女可配套入读（学校规划中，具体建设时间以政府实际建设为准）。周边还有明德雨花、中雅培粹、雅境中学、华益中学4大重点中学，教育氛围浓厚。
配套完善醇熟，是招商序的优点，缺点就在于老城区的通病-城市界面。
当你实地走进片区，你会撞见老城的真实模样，项目周边被老旧小区和安置区包围，城市界面稍显杂乱。
（图片来源于网络）
但真正的城市更新，不是推倒重来，而是自然与人文的和谐发展，一边是老城市井烟火，一边是城更绿意蔓延，雅堂井湾的老城面貌正在日渐焕新。
（圭塘河湿地公园）
产品务实之下的取与舍
得房率下的空间博弈
对于刚改客群，核心诉求从来不是浮夸的仪式感，而是“多一寸可用空间”的实在感。
招商序户型得房率（不含电梯厅）达98%-110%，在市面头部房企新规产品中处于前列。
项目标配两梯两户、独立全明电梯厅入户、层高3-3.1米、客餐厨阳台一体化设计，确保了户内高空间利用率。
最大户型171平南向面宽达到19.5米，对比头部房企170平左右户型产品，面宽多出约2米以上，设计更加优秀。
但是有得必有舍，在室内功能上做了些许让步。如139㎡户型次卫为暗卫，需通过新风系统或装修优化；未做到传统意义上的南北通透格局，部分户型无独立玄关、生活阳台等配置稍显遗憾。
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公区舍弃浮夸，追求场景化
在改善市场激烈内卷的当下，招商序不追求虚无的高大上概念，更在于将公区品质与实用主义深度融合。
小区内部配建托儿所与幼儿园，所有楼栋均设置架空层，打造约2000㎡的 “泛会所系统”，配套恒温泳池。
构建约2000㎡ 立体下沉庭院，为业主提供更多的生活休闲场景空间，诠释 “高质价比” 的真正内涵。
（招商序效果图）
未来价值的务实解法
以确定性锚定价值，以不确定性创造溢价。项目在教育和文化层面存在较大的不确定性溢价空间。
一是教育价值。
项目北侧规划的九年一贯制教育用地构成核芯价值变量。
依据长沙教育集团化办学规律，该校虽尚未明确办学主体，但存在引入品牌教育集团的较大可能性。若实现名校资源导入，价值层面经3-5年教学周期验证后，学区溢价效应有望逐步显现。
二是文化赋能。
招商序靠近鼓风机厂遗址公园与圭塘河风光带，鼓风机厂遗址将改造为工业遗址公园。
通过"工业遗存+现代社区"的场景融合，可打造差异化文化IP，持续性的文创运营将形成价值溢出效应。
这种"遗址保护-文化再生-资产增值"的转化路径，虽需观察后期运营成效，但已为项目预留充足的价值想象空间。
用高得房率吸引地缘客，用遗址公园提升调性，用双地铁站和九年一贯制教育稳价格锚点，招商序打出一套主城更新的务实解法。
上车建议：主城高质价比优选
项目拿地楼板价5305元/㎡，容积率2.6，未来售价或可参考楼板价相近的邦泰璟和项目。邦泰璟和楼板价5300元/㎡，容积率2.5，新规普宅毛坯价在1.35-1.75万元/㎡之间，有一定参考性。
竞品市场来看，树木岭片区一面是成熟的烟火气， 另一面是产品的断代史，自2023年开始再无新项目入市，市场连续多断供。
板块内目前在售住宅新房仅有金茂越秀雨花金茂智慧科学城，5km范围内能建长沙天誉府、金地大成雅颂、远洋红星天铂等，均为老规产品，售价在1-1.35万元/㎡之间。
板块内二手房众多，价格跨度较大，老旧小区下限低至0.5万元/㎡，项目周边较近的主力二手房项目均价在1.1-1.4万元/㎡之间。
虽然周边竞品存在价格优势，但是横向对比来看，招商序质价比更高。
一是新规户型设计更优。内部功能空间分配更合理，实用性更强； 2T2H私梯入户，私密性更好；对比2T4H普通产品，等待电梯的时间也更短。
二是高品质公区。会所，全架空层泛会所等全配备，无论是功能的多样性，还是材质的使用上，都大为提高。
三是高得房率带来的显著性价比。以140㎡产品为例，新规产品得房率106.5%（不含电梯厅），老规产品得房率取85%中位值，实际得房面积差值达到30个平方。
参考招商序放风价1.6万左右，计算下来，与老规产品1.25万售价实际单价几近相同。
总结：在长沙楼市回归理性的当下，招商序不盲目追逐概念溢价，而是以实用高配的户型、公区和定价构建“显性价值护城河”，精准触达地缘性刚改客群的需求痛点。
以可控成本满足多数人需求，这种“高质价比”生存哲学，或许正是当下市场的核芯竞争力所在。
来源：克而瑞湖南
撰写：曾婷婷
审核：刘芳、蔡嫣
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