调研札记⑫| 京盛和府：革新长株潭融城芯万元品质天花板

本期项目——长沙天心区・京盛和府

调研时间：2025年8月14日  

调研团队：克而瑞+省房协调研小组  

京盛和府地处天心区省府板块核心区位，紧邻芙蓉南路城市主轴，属于长株潭融城示范区重点辐射范围，是京盛地产在长沙主城打造的高端改善型住宅项目，致力于以精工品质提升区域居住价值。

项目分四期开发，一期、二期已交付，三期上悦府组团去年推出，快速售罄。

项目四期新品上瑞府，由4栋洋房+4栋高层组成，户型面积段覆盖100-169㎡三至四房，均为新规下0公摊平层、负公摊复式洋房。其中143㎡复式得房率最高达到145%，尺度媲美约200㎡大平层。

在户型设计上，项目采取“刚需面积、改善功能” 策略。

新推出的神户型143㎡复式洋房，至高约145%得房率（使用面积媲美200㎡，标准层得房率约133%）、10层低密设计、户户独立采光电梯厅等优势，高层价享别墅级功能，成为改善客群的“必争之地”。

在毛坯交付普遍被视作“半成品”的行业现状下，京盛和府以11道墙面系统、三重防水防护、毫米级精度管控，将毛坯房转化为可直击装修的高标基体，重构品质底线。

墙面系统：轻质石膏抹灰11道工艺，基层凿毛植筋→挂热镀锌钢丝网→两遍耐水腻子，严控开裂；单户增投1.25万，实现环保“金刚不坏”墙面，为业主省拆改重装成本。

厨卫防水：结构层先试水+品牌防水双涂刷+超高反坎，三重防护+24小时蓄水试验，下沉卫生间“防漏宝”回填，终结积水渗漏痛点。

地面系统：单户增投3500元，现浇楼板+保温板+40mm厚C20细石混凝土+专业拉毛，提升地砖铺贴耐久性。

交付精度：全屋预留精准“建筑一米线”，提供可靠的装修标高基准；墙面100%实测实量，平整度、垂直度、方正度严苛验收。

隐形超配：额外增加280元/㎡成本打造全砼外墙、钢筋含量数量为9.32kg/㎡，降低外墙、窗边渗漏风险；餐客厅楼板的厚度增加至180MM，隔音降噪性能更强；采用拉片式铝合金模板，降低外墙空鼓、脱落风险。

 

项目以高标准的工艺投入，将毛坯房转化为“零整改”的理想画布。其核心逻辑在于：用开发商前置成本置换业主后期隐形成本，以“硬核工艺+透明数据”兑现好房子的居住承诺。

项目以高9米，宽31米尺度大门开启归家礼序。双精装归家系统形成立体化体验，地上局部最高挑高6.5米大堂，通体超2.8米高瓷砖上墙，采用干挂工艺实现防空鼓脱落的安全承诺。

地下车库设计4米层高消除压抑感，金刚砂铝方通行车道与透光冲孔铝板星空顶落客区，足以媲美高端住宅的配置。

约5500㎡实景园林将潇湘八景的意境转化为可参与的生活剧场。8米高约320㎡花岗岩瀑布形成山水跌瀑，汇入66㎡锦鲤池；约1400㎡高尔夫果岭草坪；水杉林、桂花大道、朴树大道构成复合林带；底层土壤采用浏阳种苗专用土，不板结，回潮保水，肥力更持久。

调研小组点评：

真正的改善并非材质堆砌，在千亩实景示范区支撑下，项目以高功能性破局，4米层高车库消除传统地下空间的压抑短板，跌水瀑布兼作社区降噪屏障，果岭草坪承载全龄活动，形成‘一次投入、终身受益’的民生价值闭环。

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准现房兑现力

工期透明化铸就信任基石

面对当前市场对期房交付的普遍担忧，京盛和府打出“提前两年实体呈现” 的差异化策略。在一期、二期交付后主动提质，百年罗汉松全冠移植于窗前，升级架空层功能……

目前在售的28#、29#等楼栋主体结构已封顶，外立面完成度超80%，预计2026年10月交付。

（28#栋封顶）

房企同步释放持续深耕信号，于8月摘得项目旁住宅地开发后期产品。社区底商目前已引入生鲜超市、药店等基础业态，还将打造洗车房和洗衣房，为业主提供便利贴心服务。相较于同期销售的全新地块项目，其可见的社区生长轨迹降低了购房者风险预期。

在长沙推行交房即交证2.0政策背景下，项目通过工程进度可视化实现了信任传递。其价值在于将传统期房的‘承诺博弈’转化为‘进程管控’。

民生逻辑重构性价比

京盛和府的热销本质是确定性红利与容错型产品的双重胜利。

价值锚点：教育资源的先导落地+准现房工期透明化+功能性面积创新。

溢价逻辑：教育确定性——湘府英才小学的磁吸效应。

空间效率破局：最高145%得房率设计碾压传统户型。

在售信息速览：四期在售

洋房：毛坯143-169㎡，价格11300元/㎡

高层：毛坯100-138㎡，清栋一口价9588元/㎡