导 读
政策端
本月全国及长沙房地产政策持续发力，以城市更新、“好房子” 建设为核心，结合供需两端优化，稳定市场预期。
1
7·30 政治局会议：
房地产聚焦城市更新“好房子”
7月30日中央政治局会议分析研究当前经济形势和部署下半年经济工作，会议指出，保持政策连续性稳定性，增强灵活性预见性，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期。宏观政策要持续发力、适时加力。落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。
未提及“房地产"明确高质量开展城市更新
此次政治局会议有关房地产行业没有专门表述，强调了落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。
联系到7月15日召开的中央城市工作会议来看，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规格会议，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大“好房子”供应成为未来房地产止跌回稳的重要抓手。
2015年中央城市工作会议召开后，从《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，到《关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见》，再到《关于持续推进城市更新行动的意见》，一系列政策文件相继出台，为城市发展提供了顶层设计。与之相对的是开启了大规模城市棚户区改造和旧城改造进程，极大地促进城市界面和基础设施改善，也极大地刺激房地产业新一轮高速发展。
在高质量城市更新背景下，各地供地质量将会不断提升，城市长期没有新房供应的核心区域、小面积或低容积率地块集中供应，计容新规产品和四代住宅项目凭借品质、得房率等优势，销售去化水平相比旧规产品持续热销，说明改善需求基础庞大，只待”好房子“供应。依此来看 “好房子”将有望率先企稳回升支撑新房市场成交，形成新的价格基准，相对同地段旧规产品或二手房价，最终形成新的价格梯度，实现房地产市场新的供求关系动态平衡。
2
住房城乡建设部调研组赴广东、浙江两省调研，与当地政府及有关部门、专家学者、房地产企业座谈，深入分析上半年房地产市场运行情况，实地调研房地产在建在售项目，广泛听取有关方面的意见建议。
调研组指出，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，房地产市场总体保持稳定态势。二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易量超过新房，房地产市场呈现新的特点。
调研组强调，促进房地产市场平稳、健康、高质量发展具有重要意义。各地要切实扛起责任，充分用好房地产调控政策自主权，因城施策、精准施策，提升政策实施的系统性有效性。要加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，满足人民群众新期待。要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
3
近日，住房和城乡建设部印发《“好房子”建设经验做法（第一批）》，以加大“好房子”工作推动力度。首批“好房子”经验做法涵盖出台推动政策、加强技术支撑、打造示范样板、强化科技赋能、优化物业服务和健全产业体系等六个方面，涵盖城市有背景、江西、福建、山西等，为其他城市打造好房子提供了经验。
住房城乡建设部表示，接下来要在标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，为人民群众建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
4
7月14日，长沙市住建局等12部门联合印发《关于进一步优化房地产发展措施的通知》（以下简称《通知》）。
该《通知》是在全面落实《湖南省促进房地产市场平稳健康发展若干措施》的基础上，重点围绕购房补贴政策优化、多子女家庭购房支持、存量土地盘活等十个方面推出举措，以进一步激发市场活力，推动长沙房地产市场平稳健康发展。
该《通知》通过供给端、需求端、政策端协同发力，将进一步稳定市场预期，确保长沙房地产市场持续平稳健康发展。
5
7月17日，望城区紧跟“长十条”政策步伐，迅速出台《望城区持续促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》。从契税补贴、多子女家庭购房、人才购房、入学模式优化等关键方面着手，进一步落实优化望城区域内的房地产发展措施。具体内容如下：
1、对区域内购房者，补贴50%契税；2、对拆迁户买房，奖励最高3万元；3、对多孩子女家庭补贴，最高5万元；4、对人才购房补贴，一次性10万元；5、以旧换新，最高补贴3万元；6、公积金购房，生育二孩、三孩的职工家庭在我市购买首套或第二套自住房的,最高贷款额度在我市现行最高贷款额度基础上分别提高20%、30%。；7，优化入学方式:在规定区域内买房，满足条件可直接入读湖南师大附中新校区初中部(新建)、长沙市一中大泽湖学校(新建)、雅礼丁江等学校。
6
7月15日，长沙住房公积金管理中心发布了6月热点问题月报，明确35周岁（含）以下全日制本科及以上的在校青年人才可以设立住房公积金账户，根据自身情况灵活缴存，享受灵活就业人员住房公积金贷款政策。
青年人才买新房的最高可贷120万元
35周岁（含）以下获得全日制本科及以上学历的青年人才，最高贷款额度在长沙现行最高贷款额度基础上提高至1.5倍。
青年人才申请住房公积金贷款时，最高贷款额度提高至120万元
在校青年人才申请开设住房公积金账户，应提供本人身份证明、《教育部学籍在线验证报告》、本人建设银行、交通银行、长沙银行任一有效一类借记卡。
7
政策小结
全国政策开始稳定信心，长沙政策设计注重与省级 “湘十条” 衔接，例如延续契税补贴、公积金提额等条款，并通过数字化改革提升住房全生命周期管理效能。同时，望城等区域通过教育资源绑定、产业园区配套等差异化措施，形成 “市级普惠 + 区级特惠” 的政策组合拳，为房地产市场注入持续动能。
土地端
核心片区热度凸显
绿城二次布局观沙岭
1
月度土地供应4宗经营性用地，总建面32.94万方。
4宗地块分别位于天心区、望城区和长沙县，长沙县地块地理位置较偏，预计仍为城投托底，天心区地块仅2万方，可开发地块过小，望城区供应2宗地块则无论是地理位置还是地块面积均表现较好。
[2025]长沙市40号地块位于滨水新城南板块大泽湖片区，定位为“省会新地标·湘江未来城”，长沙“十个重大城市片区”之一等战略平台集聚，着力打造成为“省会城市新地标、海归小镇新范本、湘商回归首选地、引资引智汇聚地、科技创新策源地”。
[2025]长沙市043号地块位于月亮岛板块，是当前板块内为数不多的可供开发的涉宅用地，地块地处4号线地铁月亮岛西站3/4号出口正上方，属于纯正的地铁上盖地块；且西侧一路之隔还有龙湖天街商业，1公里内还有砂之船奥特莱斯；未来出行、购物极为方便。
2
土地成交：观沙岭地块溢价成交
房企持续看好核心区
主城区成交10宗经营性用地，其中观沙岭城市更新片区出让一宗涉宅地块，溢价成交。
033号地块出让面积4.26万方，相较于周边的绿城锦海棠地块面积较大，也给了房企更好的发挥空间。
宗地位于南雅求实中学和长沙实验第二小学旁，这两所学校2025年9月份均将开学，为地块助力较多。
最终地块2大房企竞拍4轮后，由绿城中国溢价3%竞得。
这是绿城中国也在片区开发的第二个项目。其之所以在片区再拿地，一方面是项目在片区开发的绿城锦海棠项目两开两捷，实现现象级热销，另一方面则是片区作为长沙城市更新样板，市场价值始终位列全市前列，规划落地加速下，片区形成高品质人群聚集区。
当然，不仅仅是绿城中国，观沙岭片区吸引了多个房企二次拿地，包括招商蛇口、建发房产等房企均在片区打造了多个项目，这也印证了观沙岭的房地产市场价值。
4
土地小结
5月长沙土地市场供求规模继续升温，洋湖H492地块以“5家房企24轮竞价”的土拍战绩成功出嫁，被嘉信地产溢价22.98%强势斩获，连续两月拿地再次证实了嘉信地产自身开发实力以及重仓、深耕长沙的决心。
新房端
供需调整显活力，刚改需求成主力
7 月长沙商品房市场供求节奏稳健，处于全年理性区间。成交均价受产品结构优化呈现合理调整，更贴合市场多样化需求。商品住宅市场供需动态平衡，需求端表现尤为活跃，加之两大新盘项目集中入市，以优质产品供给进一步激发市场活力，推动住宅市场整体保持良好热度，展现出持续稳健的发展态势。
1
商品房市场
供应量略有上涨
7月长沙内五区商品房供应29.68万方，成交23.61万方，成交均价13376元/㎡。7月供应与6月相比略有上涨，多个纯新盘供应，激活市场热度。
2
商品住宅市场
纯新盘拉动，刚改户型占比超五成
7月长沙内五区商品住宅供应22.12万方，成交22.61万方，成交均价13144元/㎡。
7月两大纯新盘取证入市，龙湖观萃和中欣澜庭序开盘热销，再加上多个新盘开放展示区，有效的提升市场热度。
分区域来看，月度供应主力集中在雨花区和岳麓区，成交主力集中在天心区和岳麓区。
岳麓区作为供求双优区域，主力供应未邦泰璟和和绿城玉海棠，成交主力为邦泰璟和和金茂璞印梅溪。
7月120-144平米产品占比过半，达53%，始终为全市主力。100-120㎡环比上涨5个百分点。180-200㎡改善产品环比下降4个百分点。
从价格走势来看，200平以上产品主力为鑫远融泽府和天城上和珺，受单项目影响，均价降幅明显。另外改善项目成交212套，主力为中建桃李九章，单价13372元/㎡，拉低单价。
3
公寓市场
龙湖春江郦城斩获双榜榜首
公寓市场无新增供应；成交端，7个项目共计成交65套房源。
其中龙湖春江郦城月度成交43套，位于面积、套数双榜榜首；成交金额榜首位运达滨河广场，成交0.23亿元，其余项目均为零星成交。
4
商办市场
商业成交集中在高铁新城
湘江未来科技港办公供应
7月办公市场仅有供应，湘江未来科技港供应7万方，共200套房源。
商业市场84套商业房源拿证，成交集中在高铁新城、高桥片区。
5
营销动态
2个项目首开，中欣澜庭序认筹224组摇号开盘
-
开盘：2个项目首开，中欣项目摇号开盘
7月长沙2个项目开盘，均为纯新项目开盘。
中欣澜庭序项目推出3号栋和11号栋，涵盖109-139㎡共五种户型，共计188套房源，均价9200元/平米。
项目于7月24日启动认筹，三天时间累计认筹224组。开盘当天认购且按时签约客户可享受“开盘额外99折+10000元车位优惠券+西双版纳四天三晚双人游+首批次业主社群活动权益包”四重好礼，开盘现场到访人数约300人，摇号选房，去化约132套，首开去化率约70%。
龙湖观萃首开推出的1/3/5号栋高层产品，共计162套房源，涵盖106-127-143-175㎡四种户型，覆盖刚需到改善全周期需求。
7月24日启动认筹，两天时间累计认筹116组。开盘现场聚集约200多人，以线下认筹的先后顺序选房。首开两小时，去化约85套，其中106/127㎡户型由于整盘仅5号栋有，去化速度更快。
营销：7月房企营销动作加速，多个新盘开放展示区提前预热
7月长沙多个新项目开放临时或正式展示区、样板间，为首开提前预热。
除此之外，多个项目推出特价房和工抵房，再加上部分项目开启清盘价，整体营销动作较多。
”
总结：
7 月新房市场供需节奏优化，纯新盘入市激活热度，120-144㎡刚改户型成主力。核心片区土地热度向新房市场传导，市场信心稳步回升，预计后续优质项目持续引领成交。
土地市场热度仍集中在主城区，观沙岭地块溢价成交，绿城中国再下场拿地，市场信心回暖信号明显。
8月将有多个纯新盘面市，这些项目已在7月开放展示区预热，再加上长十条的落地，供求规模有望小幅上升。
来源/克而瑞湖南区域
撰写/钟玲
审核/刘芳、蔡嫣
版权申明：本文版权归克而瑞湖南机构所有，未经许可与授权，严禁转载。
如需转载和合作，请“CRICCS0731”微信号。
免责声明：本文中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述城市的出价或评估，我司对使用本文中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。
长沙地产5月报| 多个新项目摇号首开，热点地块高溢价成交，市场热度攀升
专注长沙楼市10年+，熟悉90%在售楼盘
扫码添加微信，获取1对1选房建议
VX：CSruiloushi666
（添加时请备注【区域+购房需求】，如：岳麓区改善）
