行业资讯 | 政府招商引资和市场资产出租的区别

园区招商引资和楼宇资产出租，相信对于产业园管理者来说，作为工作重要一环而言，并不会感到陌生，但对于不太了解其中门道的人来讲，只知道招商引资是当地政府的工作职责，作为楼宇经济体，将楼宇、办公室出租出去是开发单位的事情，除此之外，二者的区别，内容了解的就不是很多了。

招商引资的顶层工作，包括产业规划布局、优惠政策制定、投资项目审批、重大项目招引等，这对地方政府而言，承担着「区域环境建设者」和「招商引资主导者」的重点工作。

近几年随着市场经济发展，也衍生出了如「政府主导，企业主体」的第三方委托运营模式，但各种决策权依然掌握在政府手中，说白了，无论是开发商还是运营商，本质上也只是在给地方政府「打工」。

而楼宇租赁，在这之中属于纯粹的市场化动作，开发商通过拿地、自主建设，将楼宇房间对外出售或出租，政府只在拿地阶段介入，更不会参与企业的经营决策。

对优秀项目，政府甚至还会以「底价」出让土地，或以免租的形式吸引优秀企业入驻，同步进行优质企业/项目的挖掘培育。

对地方政府来说，招商引资的本质在于企业来地方进行投资，希望能够得到政府的扶持，并和政府建立良好的关系，以此换取资源让企业有更好的发展；而政府给企业提供长期保障，通过企业来带动城市的就业，增加当地的GDP、吸引人口(尤其是高层次人才)流入，让企业能够雇到人才、拿到资金，随着的企业壮大，再给当地创造税收，增加消费、带动房地产市场、从而提升城市的区域排位，并通过口碑效应给政府换来更多的投资，这种隐形价值是政府更关注的。

而楼宇出租的逻辑更像是房产的售卖/销售，主体单位通过梳理竞争关系和客户需求，确定交付标准，再对外进行推介。

主体单位的销售逻辑，更多放在的是投资回报率，租金、出租率、物业费这些显性价值，明确的资金收益；对管理方而言，房子住的是谁并不重要，重要的是这间房子租了多少钱、赚了多少钱。至于企业发展好坏与否，并不是主体单位关心的点。

根据国家规定，地方政府有权在法定范围内制定出台招商引资优惠政策，对就业、经济发展、技术创新贡献大的项目予以支持。现实中常见的有税收政策(税收返还)、要素补贴(土地、房租、水电补贴)、创新奖励等。而写字楼多为市场化租赁，明码标价，一般没有其他专项政策扶持，整体入驻成本更高。

在写字楼出租领域，硬件设施往往起决定性作用。如写字楼的区位、周边有无地铁配套、大楼的整体设计、楼宇的设施配套等等。随着企业对办公品质的要求越来越高，硬件设施好的写字楼往往会在同区域同类写字楼中占到绝对优势。而政府的经开区、产业园则一般位于城市外缘郊区地带，交通便捷度低，楼宇形象也不及CBD里的高端写字楼。

在许多年前，招商引资初级阶段，很多地方政府对招商的工作想法，抱着宁有毋缺的原则，对企业几乎「照单全收」。但现在市场风向的变化，区域间的激烈竞争，上级抓得严，土地指标也紧缺，来者不拒的情况越来越少。各地政府基本要围绕当地主导产业去招，招商引资目录之外的企业，即便能进来，也拿不到什么好的政策。

楼宇经济的目标客户其实也有集中，但与招商引资的行业集中不同，写字楼招租更多的是一种层次集中，比如，高端写字楼的客户基本集中在金融、律所、高技术、生物医药、地产等几个朝阳行业；而销售、商贸、中介、广告等服务行业的小微企业一般会选择市中心的老牌写字楼，总体上很少出现行业集中。

对地方政府来说，招商引资的隐患主要来自「成果内容」，高度重视的情况下，招商引资工作成果纳入年度考核，作为领导干部提拔考核的重要指标。在这种环境下，一些单位或个人急于完成任务目标，不顾项目质量，甚至连污染项目、骗子项目都引进来；部分没有「门路」的单位或个人还为了完成年终考评虚报项目，引起了区域性质的价值错估和性质错项，造成了难以挽回的重大错误。

而产业楼宇招租的隐患则来自于「利益落地」，相比与产业园区招商，大家可以回忆一下，一些独栋写字楼，里面租客租户人员混杂，行业混乱，没有成型的产业链，各行各业参差不齐，招租工作相对弹性，很难去追踪管理，导致容易滋生一些「灰色地带」，对后续的安全、持续性有没有任何价值。尤其是一些企业原办公场地即将到期、新场地还没落实，决策周期还会进一步缩短，造成大量的流失和空窗期。

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