上海虹口安庆东路103号，有一家经营了祖孙三代的老虎灶（专卖热开水的微型店），灶膛里的火焰燃烧了80多年。这是上海市中心最后的老虎灶，直到几年前才闭门谢客。
这家老虎灶客源众多，除了弄堂里的老邻居，隔壁七浦路的摊贩也是常客。2018年6月，就在原七浦路市场对面，上海市区内最高档的酒店之一——宝格丽酒店正式开业。从酒店的窗户望出去，曾经繁忙的老虎灶已经踪迹不见。
上海老码头创意园区
上海滩最后的“老虎灶”位于虹口区17街坊旧区改造项目里，也是上海地产集团2019年首批4幅旧改地块之一。
该项目位于虹口区西南部，西侧毗邻静安区，地块东至江西北路，南至海宁路，西至河南北路，北至武进路，是2017年上海市公布的全市第二批风貌保护街坊。
“截至目前， 17街坊涉及动迁居民2611证，已完成搬迁2607证，未搬迁4证，腾空率99.85%，未搬迁4证居民已全部收到补偿决定。” 原上海市旧区改造工作领导小组的余晓处长告诉《瞭望东方周刊》。
据“上海2035规划”，上海中心城区面积为289平方公里，包括黄浦、徐汇、长宁等七个区。这些区域都属于上海繁华之地，但仍然还有232万平方米的旧式里弄等待更新。虹口区17街坊旧区改造项目就是其中之一。
2019年11月11日，上海市政府办公厅发布通知：经市政府研究，决定将上海市旧区改造工作领导小组、上海市大型居住社区土地储备工作领导小组、上海市“城中村”改造领导小组、上海市城市更新领导小组合并，成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组（以下简称“领导小组”）。
因此，余晓的工作岗位有了新变动，作为长期工作在上海旧区改造一线的基层干部，他现任领导小组下设办公室专班负责人。
一位工作人员告诉本刊记者，领导小组目前由上海市规土局和上海市建委“双元”管理。
“现阶段领导小组正在逐步理顺工作体制机制，形成工作合力，强化统筹协调。”余晓说。据上述《通知》内容，领导小组下设办公室、城市更新工作小组、旧区改造工作小组，办公室设在市住房城乡建设管理委。《通知》说明，领导小组组成人员如有变动，由其接任干部自然替补。
老码头广场示意图
2017年7月底，位于淮海西路570号的上海红坊创意园宣布暂时谢幕，进入新一轮改造。
20世纪50年代，上海第十钢铁厂在红坊创意园区所在地址建立。随着中国经济发展，上海的产业结构发生变革，20世纪90年代，重工业在上海市中心逐渐沉寂。
2004年上海市政府立项“上海城市雕塑艺术中心”为重要文化功能项目，“红坊”物业公司由此诞生。如今，这片地块迎来再更新。
“‘红坊’地块产权原属于上海宝钢，‘上海城市雕塑中心’租用了其中部分地块，宝钢出售了产权后，该地块正式进入商业开发，”接近“红坊”项目的人士告诉《瞭望东方周刊》。
红坊创意园区的更新路径，见证了上海市产业类用地更新政策的演变历程：其分为三个阶段，以用地属性作为划分标志，被称为M、M4、C65三个时代。
1995年上海开始建设都市型工业园区；最初阶段，市中心城区工业用地的使用方向以纺织业、计算机产业等为主。进入21世纪，随着产业升级，对老厂房的创意改造开始涌现，文化创意产业蓬勃发展。这期间出现了一批有代表性的创意产业园区，包括田子坊、8号桥、M20、红坊等，它们都是利用老厂房改造的文化创意园区。
2005年，上海市出台《十一五创意产业发展规划》，提出采用“三个不变”的开发办法，即创意产业园区的房屋产权关系不变、房屋建筑结构不变、土地性质不变，同时带来“五个变化”，即老工厂的产业结构、就业结构、管理模式、企业形态和企业文化等都发生变化，这就是M时代。
2008年上海市发文《关于促进节约集约利用工业用地、加快发展现代服务业的若干意见》，其中出现了两种新型土地转变的方式，两者的共同特点在于：在符合相关规定的前提下，可提高工业用地的容积率，并不再增收、补缴土地价款。
这即是城市更新的M4时代。这一时期被称为上海产业类城市更新的黄金时期，新的转变方式降低了土地转型过程的成本。这种非正式转型也得到政府支持，企业自主转型的动力大为增强。
2013年前后，上海陆续出台了《关于增设研发总部类用地相关工作的试点意见》《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》《上海市城市更新实施办法》等文件。从用地性质上判别，上海产业类用地更新从M4转型为C65，即研发总部类用地。
此后，上海对产业类用地加强了政府的管控，避免土地转型过程中政府收益的损失。同时，伴随着土地集约节约利用的推进，提出双增双减，即增加公共绿地和公共空间，减少建筑总量和降低容积率。同时，通过城市更新，提高城市公共设施的配置水平。
从澳大利亚留学归国的刘丽娜，2014年在红坊经营一家画廊：“红坊的定位是文化艺术社区，鼎盛时期吸引了80多家有影响力的文化、泛文化机构、创意机构入驻。其中含30%的文化艺术展览展示项目，65%的文化创意商务企业，5%的文化休闲商业。”她告诉《瞭望东方周刊》。
在刘丽娜看来，在红坊暂时谢幕之前，餐饮和休闲商业的比重已经越来越高，与最早的园区定位产生偏差，在众多文化创意园区中逐步失去“特色优势”，再更新有利于重新审视项目定位，进一步发挥园区在文化艺术方面的特长。
爷孙俩在上海一处石库门风情展示墙边观看“老弄堂里的棋局”
石库门建筑结构图
领导小组下设的旧区改造小组工作人员周建梁告诉《瞭望东方周刊》：“承兴里房屋形式多为砖木和混合结构的新旧式里弄建筑，房屋有少量共用卫生设备，大部分无卫生设备，多户共用灶间，房龄老、结构差且超负荷使用。小区内私搭乱建情况严重，原街坊道路通行困难，存在安全消防隐患和小区环境差等诸多问题。”
承兴里“修缮试点”一期项目位于8号街坊的北部，实施范围内共有2幢新里，1幢旧里，共涉及约261户（居民253户，单位8户），建筑面积约为6798平方米。
“除了天井一旁增加的现代化独立厨卫，我外婆最满意的是楼梯改造。以前老人家上下楼战战兢兢，改造后有了扶手，我们小辈也放心多了。”李岩告诉《瞭望东方周刊》。
李岩的外婆家属于第一批回迁的103户之一，“很多还没轮到搬回来的老邻居看到新房子都很羡慕，他们心里急得很。”李岩说。
“承兴里项目的更新改造过程中，得到了市住建委、市房管局的大力指导和支持。基于里弄房屋的现状、特点和保护工作的要求，形成了有自身特色修缮方式，”余晓说。
在保留里弄房屋建筑的肌理和风貌的同时，通过整治修缮，调整布局和内部整体改造，实现房屋居住质量提升；同时，综合考虑改造后的小区配套设施，适度增加公共空间和提升生态环境品质。
谁能够回迁，通过公平的“抽户”决定。这样才能释放房屋尤其是旧里房屋的空间和面积，降低居住密度和使用强度，实现每户居民厨卫设施独用。在综合改造过程中，还通过租赁关系的调整，重新换发租赁凭证，保证改造过程中的公平和公正。
（文中余晓为化名）
来源：上海大调研、瞭望东方周刊
作者：骆晓昀
