房地产行业是一个高度资本密集型的行业，其财务管理和会计实操对于企业的发展至关重要。
一个开发项目会面对很多的税种，比如土地获取阶段需要缴纳契税、印花税、土地使用税及耕地占用费，销售阶段需要缴纳增值税及附加税、土地增值税、企业所得税等...
其中有三个税种占了税金总额的大部分，就是增值税、土地增值税、企业所得税。
本文就通过简单的描述，让大家快速掌握房地产开发中的三个税种。
增值税简易征收具体公式为：
※ 增值税 = 应纳税额 × 征收率 （一般地征收率为5%）
所谓的“新老项目”是对营改增前后项目类型进行划分,新老项目的计算方式如下：
※ 老项目（营业税）= 销售额 / （1 + 5%）× 5%；
※ 新项目（增值税）= 销项税额 – 进项税额
销售物业三大税的共同特点：先预缴后清缴。
※ 预缴增值税额 = 预售收入 × 预缴税率
增值税额 = 销项税额 – 进项税额
= 销售额/（1+销项税率）×销项税率 – 当期允许抵扣的土地价款/(1+虚拟进项税率)×虚拟进项税率 – 成本及费用/（1+进项税率）×进项税率×综合取票率
土增税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数
其中增值额=转让房地产收入-扣除项金额。
土增税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。
企业所得税 = （销售收入 – 准予扣除的金额） × 所得税税率
需注意计算所得税时该销售收入需要剔除不征税收入与免税收入，防止放大应税基数。此外若涉及回迁物业时，在销售收入中需加入回迁物业视同销售收入。
由于收入端是销售收入口径，因此成本端也需为不含增值税的口径，即损益口径下的成本费用。
从组成上来看：准予扣除金额 = 已销开发产品计税成本 + 期间费用 + 税金附加
除特殊政策优惠地区外，所得税税率一般为25%，特殊地区（西藏等地区）税率为15%左右。由于所得税税率存在政策优惠的地区，因此税率筹划也成为所得税筹划的一个突破点。
房地产的账务处理比较特殊，所设的门槛相对于其他行业都偏高，没有一点经验是万万不行的！
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