海归岛资讯丨宝安有宝地，逐梦正当时

↑ ↑ ↑ 谢谢你来，记得关注我噢~

深圳早已进入存量土地开发时代。日前，深圳市发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》，是关系到深圳未来五年城市建设、经济发展、民生保障和具操作性的规划。规划提出全市“十四五”城市更新及土地整备投资超1万亿元，相当于“十三五”期间的3倍！城市提档、更新提速跃然纸上。

投资超万亿，十分之一个深圳旧貌换新颜

规划完成城市更新和土地整备固定资产投总额不少于 1万亿元，远超“十三五”同期3500亿元的规模。按此规划，更新与整备需完成年均投资2000亿元，相当于2021年深圳全市重大建设项目投资额的3/4，投资规模不可谓不大。

实施规模95平方公里，接近深圳建设用地的10%。拆除重建10平方公里，是“十三五”12.5平方公里的80%；综合整治45平方公里，是“十三五”的2.57倍；土地整备，目的是进行土地储备，规划40平方公里；合计95平方公里，相当于深圳全市陆域国土面积的4.76%、建设用地总规模9.21%。

宝安和龙岗是主战场，光明异军突起

宝安区和龙岗区是主战场。全市通过更新向市场供应土地10平方公里，其中宝安和龙岗分别是2.35平方公里和1.95平方公里，合计占全市的43%；这两区各整备土地10平方公里，合计占全市的50%。其次是龙华和坪山两区，更新和整备规模约相当于宝安和龙岗的50%。

光明区异军突起。其土地供应和整备土地总量达6.35平方公里，规模超过龙华和坪山。可以预见未来5-10年，光明区凭借有利的区位和国家科学中心的优势，将会发生翻天覆地的变化。

表：深圳市“十四五”城市更新及土地整备实施规模95平方公里分配方案

强制落实23个民生服务设施项目，新增学位23万余个

更新项目建筑功能方向大调整。当前深圳商业用房包括商场、办公楼、研发楼等存量规模过大，空置率处于历史高位，规划要求严控新增商业建筑面积。住房用地和建筑面积占比均不少于50%，未来5年将供应商品住房建筑面积不少于3000万平方米。测算相当于供应30万套以上商品房，年均6万套，约相当于近两年深圳新房成交套数的1.2-1.5倍，是满足住房市场需求的主力军。

通过更新项目，将新增小学、初中和高中学位23.3万个。规划要求完成基础教育设施即小学和初中建设不少于130所，预计新增学位不少于21. 3万个，相当于全市“十三五”期间通过各类途径新增公办中小学学位27万个的79%。

超大型高中陆续有来。新、改、扩建高中不少于15所，新增学位约2万个，指标均大幅高于“十三五”。具体规划了坪山高中园3所高中共180个班，龙华第26高78个班，宝安3所72个班的高中。

医疗设施再补短板。“十三五”末，深圳三甲医院18家，规划提出新、改、扩建医院8所，养老院8所。规划创新性提出，综合医院、高中和养老院的用地可互动调整，意即这三类民生设施用地可根据项目实际情况相机抉择。

规划具体提出了以上15所高中和8所医院项目指标，是未来5年要通过城市更新和土地整备重点落实的23个民生服务设施项目，工作目标一目了然，且属于强制性规划内容，必须落实。

保障重大建设项目，透出诸多新项目信息

规划首次以附录方式具体明确了“十四五”期间需要优先落实的民生设施、市政设施、道路交通及设施和轨道交通设施项目。这个规划是2022年4月公布《深圳市国土空间规划保护与发展“十四五”规划》以来又一个涉及诸多具体建设项目的专项规划，透露出一大批新规划的建设项目。

优先落实的81项道路交通及设施项目中，多个新通道交通项目首次与公众见面。例如，广深沿江高速公路深圳段二期工程5.7公里，机场一带3座互通式立交；深圳西部、用地位于南山区的深珠（伶仃洋）通道，30公里，跨海连接珠海，是深中通道之后的又一瞩目跨海大通道项目；深圳东部、用地位于大鹏新区的深汕跨海高速公路，12.68公里，连接大鹏新区坝光生物谷、惠东巽寮湾，直达深汕合作区；用地位于宝安区的交椅湾大道，15.8公里，连接东莞滨海新区。

优先落实的轨道交通设施项目46项，信息量非常大。国家级湘粤第二高铁（含广深第二高铁），用地涉及宝安区，可见该高铁自宝安区进入深圳；深汕城际，用地涉及福田区、罗湖、盐田、深汕合作区、大鹏新区，以城际铁路方式频密连接五区，区别于深汕高铁。国家级港深西部快轨，连接香港北部，亦是香港北部都会区重点建设的跨境轨道项目。

优先落实的市政基础设施41项，保障城市基础功能。涉及宝安、龙岗、龙华、坪山和大鹏五个区，保障水库、污水处理、电力、通信、环卫、燃气和油品等项目建设。

本文作者

周军民

中国（深圳）综合开发研究院 产业经济研究中心主任，深圳市人大计划预算审查监督咨询专家，经济学博士

宝安，地处临湾核心片区，海岸线绵延近50公里，具有深厚的产业基础和“六位一体”交通枢纽；随着粤港澳大湾区建设、“前海扩区”及环珠江口100公里“黄金内湾”战略构想的提出，宝安从特区边缘走向了湾区中心和深圳都市圈核心区，迎来了前所未有的发展机遇和想象空间。

此次发布的重大空间发展战略，是宝安区落实中央、省、市部署，抢抓时代机遇的一次主动谋划，更让各界看到了其直面挑战、破而后立，助力深圳发挥湾区核心引擎作用的信心和决心。

“深圳已经从特区时代迈向湾区时代，宝安守在珠江口，也从特区边缘的追随者，一跃成为湾区核心的引领者。此时来宝安，追梦正当时。”中国城市规划设计研究院深圳分院副院长王泽坚说。

规划临空经济总部

推动湾区要素加速流动

人类向海，世界向湾。湾区始终是全世界经济最活跃、产业最集中、创新要素最集聚的地方，全球经济要素也呈现出明显的湾区聚集趋势。

打开粤港澳大湾区的地图，南海之滨的宝安，犹如一颗明珠，南北向的广深港澳科技创新走廊与东西向的深中和深珠发展轴在这里交会，与环绕四周的深圳前海自贸片区、广州的南沙新区、东莞的滨海湾新区、中山的翠亨新区和珠海的横琴新区，共同形成了“黄金内湾”的主体。

独特的地理位置，让宝安一跃成为湾区地理概念上的“CBD”。国家高端智库、中国综合开发研究院研究员宋丁就表示，从深圳的视角看，宝安只是边缘城区；有了大湾区的战略视角，宝安就成了大湾区的中心地带。

全国唯一的“空港、海港、高铁、高速、普路、地铁”六要素枢纽型大交通体系则再次“指数级”地放大了宝安的优势。尤其是深圳宝安国际机场，其位于大都市圈的中心地带，城区也以机场为核心进行产业布局，这在全世界都非常罕见。

湾区融合的前提是联通，宝安湾区极核的区位和高效便捷的立体交通联络体系，使得宝安有先天条件推动湾区各地之间对流，成为湾区最活跃的经济主体和科技创新资源积聚的首选之地。

为将这些优势转化为宝安引领湾区发展的核心势能，宝安提出了“环机场枢纽临空经济总部战略”，未来将在环机场片区培育一系列总部群，打通内外双循环，放大机场东“六位一体”综合交通枢纽对大湾区辐射带动作用。

该规划由机场东商务总部区、九围国际总部区、立新湖科创总部区3个项目构成。其中，机场东商务总部区与机场T1空场枢纽无缝衔接，有高效便捷的城际、地铁，打造湾区商务交往的新门户和目的地。九围国际总部区山清水秀，面向国际企业和国际组织机构总部构建山水相融的国际总部区域。立新湖科创总部区则将打造独具滨湖特色的科创总部和极具国际竞争力的创新之湖。

保障工业空间

以战略级空间承担战略级项目

宝安是深圳制造业的“基本盘”，40多年间积累下了雄厚的产业基础，形成了完整的产业链，铸造了需求驱动、要素驱动向创新驱动转变的宝安样板。当前，宝安国高企业数量6759家，连续5年居全国区县第二、全省第一，经济增长活力强劲，蕴含着巨大发展潜能。

湾区时代的到来，强大的产业能量与盘踞珠江口的地理优势得以相融碰撞，宝安的先进制造业有了更大空间。

但不可忽视的是，宝安经历了40多年快速发展，用地规模已经逼近空间资源承载力的上限，要实现产业更高质量发展和能级跨越提升，就需要更大的产业空间来承载大项目。

因此，宝安将工业空间保障战略作为引领湾区发展的第一战略，在国土空间规划城市格局、功能布局的指引下，举全区之力打造燕罗国际智能制造生态城、石岩科创城、深港先进制造业合作区和新桥东四大先进制造业片区，进一步夯实宝安在深圳工业发展中的压舱石地位，为深圳、宝安引进高端重大产业项目提供更大的产业空间。

燕罗国际智能制造生态城是深圳首个土地整备整街统筹项目，将打造成为特色山水+智能制造+智慧城市的综合样板开发区；石岩科创城与西丽湖国际科教城、光明科学城三城联动，补位发展，重点攻关发展中的“卡脖子”问题。

位于深圳国际会展中心附近的深港先进制造业合作区是宝安对接前海、推动深港融合的“连接点”，承接落地对港合作项目；新桥东先进制造片区则将积极探索工业上楼新模式，节约复合利用土地，推动传统工业向“三生融合”的产业新型社区转型。

“‘工业立市’‘制造强市’是深圳多次强调的施政方针，宝安通过连片的土地整备获取增量，将为更多企业提供发展空间。”王泽坚说，“规划中的四大先进制造业片区，将夯实宝安区甚至深圳市的‘高精尖’产业根基，成为名副其实的压舱石。”

建设西部城市中心

提升城市服务能级

42年来，从罗湖到福田，到南山，再到宝安，深圳经济特区走出了一条“一路向西”的发展轨迹。

而今，粤港澳大湾区与旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区三大湾区比肩而立，“黄金内湾”推动城市群一体化融合发展，深圳从“特区时代”迈入“湾区时代”，此时谋划建设宝安，正近似于重塑一条和原特区轴线类似的湾区“新轴线”。在这条轴线上，城市功能是强化竞争力的重要一环。

宝安北部的沙井、新桥、松岗片区，区域价值巨大。规划建设深圳西部城市中心，成为宝安依托湾区、服务湾区的重大空间发展战略之一。“今天的城市要关注人的需求，加强优质公共服务供给，提升城市服务能级。规划深圳西部中心，补齐短板，我们看到了宝安的努力。”深圳市城市规划设计研究院有限公司总经理黄卫东说。

在全市多中心网络化城市发展格局之下，宝安将统筹辖区内的沙井、新桥、松岗片区，全面贯通21公里滨河岸线，集聚优质公共服务设施，建设具有广府文化特色的生态人文骨架，逐步提升研发创新和科技服务职能，带动中心周边区域向宜居城区转变，成为深圳都市圈辐射东莞和珠江西岸新的城市中心。

这一深圳西部城市中心将补足前海和宝安北部城市服务功能短板、完善先进制造园区综合服务能力、促进区域职住平衡发展，打造与宝安“湾区接口”相匹配的城市环境，提供“民生七优”的生活场所，建设成为服务约200万人的生活生产中心。

“宝安将通过重大空间发展战略，推动空间重组、格局重塑、定位重构，为深圳增强粤港澳大湾区核心引擎功能、攀升产业链价值链高端注入新动能、提供新支撑。”宝安区委书记王守睿表示。与此同时，这些谋划、探索与努力，也让各界看到了一个“坚定信心再出发”的宝安，一个让更多人“来了就不后悔”的宝安和一个在湾区协同发展中能担当“中流砥柱”的宝安。

让我们与宝安一起，领湾向未来！

文章转载自滨海宝安

如有侵权请联系“海龟妹妹”