研究房地产市场，最难的问题是市场需求。过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。
大学生多的城市，相对有活力，部分大学生毕业后会留在所在城市工作和生活；同时，能反映一个城市人才的增长与集聚的潜力，有利于所在城市的产业升级，尤其是发展创新产业。
因此，大学生在校人数及其变化，可以提前反映未来几年年轻购房群体规模和变化情况，尤其是刚需类住房需求。
2015年，34城大学生在校人数（石家庄未公布此数据）排名前三位依次是广州、武汉和西安，人数分别是104.3、95.7和84.9万。
后面依次是郑州（82.4万）、南京（81.3万）、成都（75.6万）、重庆（71.7万）、哈尔滨（66.4万）、合肥（61.5万）、北京（59.3万）、南昌（58.7万）、长沙（56.9万）、济南（53.6万）、天津（51.3万）和上海（51.2万）。
大家肯定有些奇怪，怎么北京和上海排名不在前列？为了统计的方便性，只选了普通高等学校的在校生，而这一口径的数据，京沪确实不算多，但如果算上另外两组数据，排名就会提前几位。比如上海：全市在校研究生13.83万人，全市共有民办普通高校在校学生10.01万人。
总体来看，上述排名前15的城市，除了哈尔滨、重庆、长沙、成都楼市偏弱外，其他都较强。只是，排名第一广州和第三的西安，人才优势没有在楼市中较好的体现出来。作为西部城市的西安学生很多，但多数毕业后估计都不会留在西安吧。
西宁和深圳大学生在校人数不足10万人。西宁常住人口才229万，在校大学生少正常；但深圳常住人口超过1000万，虽然是一座移民城市，可是如此低的大学生在校规模，与其城市能级和地位应该说完全不匹配，未来应加快高校建设。应该将广州的高校迁几座到深圳，呵呵。
数据来源：各地统计局、易居研究院
大学生规模的大小，反映的是静态情况，接下来再看来人数增幅。2015年，34城大学生在校人数增长率均值为3.2%，其中27城正增长，7城负增长。
增长率排名前三的城市依次是宁波（38.5%）、乌鲁木齐（18.2%）、和青岛（12.6%）。大学生在校人数变动较大与高校数量密切相关，如宁波大学生在校人数的大幅增长来源于高校数量的增加，从2014年的14所增加到2015年的16所；昆明的情况刚好与宁波相反，高校数从2014年的43所变成2015年的24所。
数据来源：各地统计局、易居研究院
将大学生的数量与增速综合考虑可知，合肥、南昌、郑州、长沙，这四个偏中部的省会城市，人才潜力较大，对楼市形成增量潜在利好。昆明、厦门、兰州即潜力偏小，作为东部较强吸引力的厦门，此因素影响很小。西部的大学毕业生，如有合适的机会，还是愿去厦门工作的。
深圳小学生增速远强于京沪！
一般而言，地方政府都不想将年度人口统计得太多，因为这样会拉低人均指标，比如人均GDP，人均收入等等。拉低了，地方领导没面子。
年度人口数据，都是1%的抽查数据，存在一定偏差。一般要到十年一次的人口普查，才能搞清楚一个地区的真实人口数据。所以，要找其他口径的数据加以佐据。
研究房地产市场，最难的问题是市场需求。过去两年，易居研究院有一个专题研究：“中国35城房地产短周期投资风险识别系统”，针对35个大中城市的年度市场风险与机遇做系统性跟踪研究。其中包括需求面的研究。
结合我院的最新报告数据，老杨做一个系统性的分析与解读，分为几个系列吧，每次简短的讲一点，讲多了大家也没耐心读。对不？今天讲第三段。
小学生的数据，由教育部门负责，与总人数的统计关系不大，不太可能造假。可以通过小学生入学规模，来看一个地区的人口含金量。那些外来人口带着小孩子在本地生活的，扎根的意愿更强，住宅需求当然会更旺盛。
另外，小学生入学规模及其变化，与当前的潜在改善性住房需求群体的规模和变化相关，也与10年至20年后的年轻人刚需有关。
全国小学生入学人数（单位：万人）
上图是1990年以来全国小学生入学人数变化图。可以看到，1994年和1997年是小高峰，对应80年代后期，我国人口出生率有波小高潮，1998年以来，小学生入学率呈先下滑、后盘整的态势。
过去20年，是我国农村小学大量关停的时期。老杨家乡的村小学，早就关停了。老杨回老家，只能瞻仰一下她那破旧而寂寞小院子（现改作村委及村民活动中心，年轻人多出去打工了，平时少有人活动）。
2015年35城小学生入学规模增长率
数据来源：各地统计局、易居研究院
上图是35个大中城市的数据。2015年，35城小学生入学规模增长率排名中，24个城市出现同比正增长，2个城市持平，9个城市负增长。
排名前三的是济南、哈尔滨和贵阳，增幅分别为8.4%、8.0%和7.2%。看前十名，多是中西部的省会，说明这些城市人口增长和集聚是真实有效的。其中，近两年哈尔滨常住人口下滑，与小学生入学大增形成反差，侧证可能没那么悲观。
值得关注的是，深圳排第五名，这座中国的年轻之城，也到而立之年了，娃子们正如雨后春芛般成长。可见深圳楼市的长期潜力，仍大于京沪广，虽然过去一年多房价暴涨，但调整之后，将在几年后再创新高。
排名后三位的城市依次是重庆、宁波和上海，降幅分别为7.2%、5.7%和5.6%。重庆主要是大量的农村人口流出，导致小学生入学数量明显下降。宁波小学生入学量下降，与宁波人口总量增长偏弱，相互印证。
上海、北京作为发达地区，小学生入学规模的下降，与严控人口总量有关。也与2015年上海常住人口减少10.4万相吻合。总体看，深圳和广州的人口面，对楼市的增量利好，强于京沪。
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