导读：北京8月18日消息，近日，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，部署加强对境外投资的宏观指导，引导和规范境外投资方向，推动境外投资持续合理有序健康发展。一声惊雷，在全球不动产市场炸响！
一、国务院：限制房地产、酒店、影城等境外投资
8月18日傍晚，“中国政府网”发布了一份重要文件：“关于进一步引导和规范境外投资方向指导意见”。
这份文件是国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部联合草拟的，现在以“国务院办公厅”的名义向各地发出。
文件列出了“境外投资”的鼓励、限制、和禁止的项目。
限制的项目包括：
1、赴与我国未建交、发生战乱或者我国缔结的双多边条约或协议规定需要限制的敏感国家和地区开展境外投资。
2、房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。
3、在境外设立无具体实业项目的股权投资基金或投资平台。
4、使用不符合投资目的国技术标准要求的落后生产设备开展境外投资。
5、不符合投资目的国环保、能耗、安全标准的境外投资。
而且明确规定——“其中，前三类须经境外投资主管部门核准”。
禁止的项目包括：
1、涉及未经国家批准的军事工业核心技术和产品输出的境外投资。
2、运用我国禁止出口的技术、工艺、产品的境外投资。
3、赌博业、色情业等境外投资。
4、我国缔结或参加的国际条约规定禁止的境外投资。
5、其他危害或可能危害国家利益和国家安全的境外投资。
这份文件有两大看点：
第一，把此前一些境外投资的个案，用中央文件方式规定明确了，比如“房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资”被明确列入了限制项目，而且要求如果投资需要经过“境外投资主管部门核准”。
第二，明确规定中国企业即便到了境外，也不得“从事赌博业、色情业投资”，哪怕这类投资在当地是合法的。
应该说，房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部和境外赌博、色情行业，都是“中国土豪”非常热衷的行业，现在基本上都玩不成了。
二、国办有关负责人详解缘由
国家发展改革委有关负责人就《国家发展改革委商务部人民银行外交部关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》答记者问，内容回答大致如下：
一些企业未能准确把握国家“走出去”战略导向，开展境外投资缺乏系统规划和科学论证，盲目决策，后续经营困难，造成较大损失；一些企业将境外投资重点放在房地产等非实体经济领域，不仅未能带动国内经济发展，反而导致资金跨境流出大幅增加，冲击我国金融安全。
关于限制类境外投资。《指导意见》从国家和平发展外交方针、互利共赢开放战略、宏观调控政策等方面统筹考虑明确了五类限制开展的境外投资活动。需要强调的是，近年来房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域境外投资出现了非理性倾向，部分企业频频出手、大额收购，引起了市场和舆论的广泛关注。《指导意见》将此类境外投资纳入限制类，并要求相关主管部门实行核准管理，就是为了强化政府的政策引导，提示企业审慎参与。
关于禁止类境外投资。当前我国面临复杂多变的安全和发展环境，境外投资风险因素明显增多，维护国家安全和利益的任务日益艰巨。《指导意见》提出禁止企业参与危害或可能危害国家利益和国家安全的五类境外投资活动，旨在为我国企业“走出去”划清“红线”、明确“禁区”，更好地维护我国国家利益和安全。
三、警告，其实早已发出
文件虽然是一份指导意见，但由国务院发布，具有法律效应。当然，这并不是一个突发奇想的事情，而是对前一段时间对境外投资清理整顿的一次重申，由几个部门联合发布，是有一段时间的酝酿的。在7月18日的时候，发改委政研室主任、新闻发言人严鹏程就有过提醒，说“有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向，建议有关企业审慎决策。”
自2014年至今，中国资本大鳄至少收购15家海外足球俱乐部的股权，有些甚至不惜翻几倍的溢价收购。有些收购，一方面是借机献媚，也有些是在洗钱骗汇，转移到国外。
还有一些企业，打着国家软实力输出的幌子，花几百亿收购境外影视项目，溢价好几倍，还花了几千亿买一些境外不动产，频频出手，大额收购，这不明摆着是准备开溜吗？
对于国家出手限制，我们应该坚决支持。有些人说，我自己的钱，自负盈亏，只要合法，爱怎么买就怎么买。
你如果把这话当真，就真的是too naïve 了，你认为真是他们自己的钱？真的是自负盈亏？真的是合法进出？中国富豪，不查都是神话，一查都是笑话。按照正常发展和财富积累，哪有短短十来年，成长几万或几十万倍的公司？哪有财富积累短短时间就成为首富的？正常国家的首富，哪个不是积累一辈子才达到？
金融领域是最黑暗的地方，国家这一轮的整顿和清理，暴露出来的黑暗正在逐渐揭开，警告，其实早已发出。
四、为什么会有这份文件？防止资本外逃！
财经作家刘晓博认为：为什么会有这份文件？原因很简单——防止资本外逃。
中国的外汇储备在2014年6月见顶，达到3.99万亿美元。到了今年7月，只剩下3.08万亿美元，流失了23%。中国过去3年减少的外汇储备，几乎相当于俄罗斯外汇储备余额的3倍！
为什么中国外汇储备急剧流失，当然是汇率高估。由于汇率高估，中国人到海外旅游、消费、投资激增，反过来外国人到中国旅游、消费、投资则锐减。
胡润的研究表明，中国60%的富人想到海外买房，而且希望把自己资产的至少三分之一都转移到国外。所谓的“国外”，主要是经济发达的英语国家，以及日本、韩国等。
仅2016年一年，中国人在海外买房的花费就达到了330亿美元。注意，这仅仅是家庭、个人的花费，中国还有很多企业到海外买买买，买下了纽约、伦敦很多地标性的写字楼、酒店等。
买房之外，还有大量影城、娱乐业、体育俱乐部等“轻资产”的并购。这些资产溢价程度比较高，有转移资产的嫌疑。此外，将海外上市公司私有化，回归A股上市，也是转移资产的重要途径。
在这种情况下，央行不断收紧居民家庭、个人的境外用汇，特别是带有投资性质的。从去年年底开始，你去银行换外汇都要签署承诺书，如果未来用汇超过范围，则可能进入黑名单，失去每年5万美元换汇额度。境外刷卡买保险也被禁止，从下个月开始，境外1000元人民币以上等值的刷卡行为、提现行为，银行都要上报央行。由此可见，外汇管理尺度在大幅收紧。
对于企业也是这样，一批企业境外的投资项目都被叫停。
中国明令禁止个人、家庭到海外买房，高度限制企业境外买房，此举将对全球楼市构成重大影响。有可能终结很多国家的房地产牛市，比如美国、加拿大、澳大利亚、新西兰、英国、韩国等等。
事实上，一些国家的楼市已经因此下跌！
8月16日，加拿大房地产协会（CREA）公布的数据显示，该国全国基准房价7月环比下跌1.5%至60.71万加元（47.9万美元），跌幅创2008年来最大。从同比来看，当月房价也下跌0.3%，为2013年来首次同比下滑。
澳大利亚的楼市也变得不景气，中文房地产网站澳洲家园网（AC Advertising）主管表示，（澳洲）对外国人贷款的限制以及中国的控制举措已经打压了买兴，只留下了那些最坚定的买家。她表示，中国的买房游客，即旅游假期一部分时间用于看房的游客数量，较上年同期减半。
中国人已经连续4年，成为美国楼市最大的境外买家。由于美元持续加息，海外流入美国的购房资金大增，推动美国房价上涨。今年6月，全美房价总价的中位数达到20.04万美，同比上涨7.5%。这是美国房价中位数历史上首次突破20万美元。但如今美国人开始担心：由于来自中国的接盘侠减少，未来房价可能会撑不住！
现在，很多国际研究机构都认为，中国越来越严格限制家庭、个人、企业到境外买房，最终将给全球楼市带来重大利空，引发普遍性的回调，尤其是全球最热门地区的楼市。
多米诺骨牌，很有可能被推倒！
