各单位注意了，南京超过20万的买房人群注意了，目前有一个超级砍价能手，正在帮你砍房价。请你不要错过这样的买房好机会。
这个超级砍价能手是谁？就是南京物价部门。
革命不是请客吃饭，南京限价令，也不是吃吃烧烤喝喝茶，而是刀刀见血。
今天上午，南京楼市微信平台、拉普达财富商学院、广发银行，在绿地缤纷广场，联合举行“2016南京主城房产投资沙龙暨鼓楼地铁公寓团购会”，我与各位热爱房产投资的朋友，交流了1个小时。与买房人交流时，我谈到限价对各楼盘价格和利润有着较大影响，对买房人，则是低于市场价买房的好机会。
比如前天开盘的江宁新盘龙湖春江郦城2.8万元/㎡，昨天开盘的鼓楼滨江新盘中冶盛世滨江2.7万元/㎡，以及被物价局严格限价的河西南楼盘3.3万-3.8万元/㎡，也包括前段时间开盘的华新城4.3万元/㎡、东方兰园精装房均价2.56万元/㎡……
这样看来，南京楼盘年化涨幅不宜超过8%-12%的限价令，尽管不能完全不折不扣的实行，但就控制单个楼盘的房价来看，还是非常严厉的。这对买房人是好事，因为客观上创造了较低价格买房的机会。
今天给大家分享几个“物价局帮买房人砍价”的内幕，可能大家会更珍惜目前得之不易的买房机会：
一个众所周知的案例，是前天开盘的龙湖春江郦城。很多业界的朋友，都在争论“江宁值不值3万”，但我就没参与这个争论，因为我知道，江宁肯定值3万。
5月12日我组织了一个“汤山会议”，龙湖、万科、正荣、复地、金地、绿地、绿城等房企老总都在现场，当时就讨论了江宁房价破3万、房子还能不能卖得掉的问题，龙湖地产南京公司总经理李宏耕说，就我们的蓄客情况以及对客户的摸底来看，卖3.1万元/㎡，一样能卖光，但物价局就是不许破3万，我们是被迫卖低价。万科地产南京公司副总经理缪川说，万科翡翠公园2.75万元/㎡，也是被物价局限价，其实，卖3万/㎡，销售也没有问题。
龙湖、万科被限价的结果，就是买房人抢着买：
前天（5月20日）晚上，江宁新盘龙湖春江郦城开盘，均价28000元/㎡左右，短短2个小时，440套房全部卖光。（龙湖蓄客2000多组，太夸张……）
4月28日，江宁九龙湖的万科翡翠公园开盘，推出396套房，户型90、114、137㎡，均价为27500元/㎡，全部卖光。
好了，市场风传的内幕“段子”来了：
原本，龙湖春江郦城向江宁物价局申报的价格是3.3万/㎡，被江宁物价局一板斧看下去，砍到了3.18万元/㎡。然后到了南京市物价局，又是一板斧看下去，砍到了2.9万元/㎡。等龙湖真正把销许拿到手，一看，傻眼了，是2.8万/㎡。
今天，一家全国知名房企南京公司的总经理，跟我详细算了一笔账：从3.3万元/㎡，三板斧砍到2.8万元/㎡左右，直接看了5000元/㎡，你知道开发商的损失有多大吗？
今晚我回到家，查了一下龙湖春江郦城的销许，当天共6栋楼、440套房，包括2、3、6、7、8、9号楼，建筑面积加起来是50412㎡，大约5万㎡。开发商的损失：5万㎡ ×5000元/㎡=2.5亿元。
等于说南京物价局这三板斧，直接砍掉了龙湖2.5亿元的利润。
你知道2.5亿元是什么概念吗？有人测算过，1亿元人民币叠起来重1.15吨。那么，2.5亿元现金就是2.875吨重，这得用一辆皮卡车才能装得下啊！
如果用验钞机清点的话，验钞机估计也要哭了吧！
关键是龙湖春江郦城这个项目，是龙湖在2015年8月7日通过73轮竞拍，最终以47.7亿夺下的江宁地王，楼面地价12678元/平米。如果扣除商业部分，龙湖楼面地价更高（具体多高，不好测算，反正要加几千块钱一平米）。房价被砍到2.8万元/㎡以后，龙湖这批房源根本就不赚钱，没啥利润。这才是真正要命之处。
弄清楚这个真相后，你就知道物价局三板斧，到底有多狠了。再举个真实案例，绿城团队操盘的东方兰园，5月7日开盘推出250多套德系精装房，全部卖光。东方兰园本来报价2.8万多元/㎡，被栖霞区物价局砍了一刀，又被南京市物价局砍了一刀，最终销许均价只有2.56万元/㎡，每平米少卖了2400元。这批房源按照2.5万平米来计算，开发商被砍掉的利润为：2.5万㎡ ×2400元/㎡=6000万元。
其他被限价的楼盘，就不多说了，比如，反正很多开发商都哀嚎一片……
河西南，5月13日新拍出来的地王，楼面地价都拍到45213元/㎡了，而河西南多个楼盘的价格，也就3.3万-3.8万元/㎡，考虑到学区利好、配套利好、未来房价，现在呢，基本上买到就是赚。这是物价局给买房人砍下的一片江山，别时容易见时难，且行且珍惜吧。
正是看到了河西南被限价，所以最近很多人打算到河西南买房投资，鲁能公馆、朗诗熙华府、招商雍华府……一开盘就被抢。不找关系，不买房号，光凭运气几乎很难买到房。
今天，这位从业10多年的知名房企总经理，还跟我和民生银行的多位支行行长，聊到河西南4.5万元地王，他花了10分钟给我们逐项逐项算账，得出的结论是：这块地真正开发上市来销售，成本至少也要7万元/㎡，如果被物价局限价，只能卖7万，那葛洲坝就要白忙一场，利润几乎是0，就当做是为国家税收做贡献吧。
既然爆料，就再爆四个猛料，也是这位知名房企总经理说的：
1、你知道河西卖4.5万元/㎡的几个楼盘的房子，如果不算地价，只算建安成本，你知道是多少钱吗？他说是4000元/㎡左右。精装修+地暖+中央空调等设备，可能再加4000元/㎡成本。但也就这样了。他说，单就建安成本来说，河西4.5万元/㎡的房子，跟江宁2.5万元/㎡的房子，以及江北1.5万元/㎡的房子，成本是一样的，都是4000元/㎡左右，承包给建设单位，建设单位的成本可能也就3000多元/㎡左右，他们也要赚钱啊。
（知道这个真相，现场一位朋友说他真是快哭了，他原以为自己买的河西4.5万元/㎡的房子，建安成本至少是江宁2.5万元/㎡房子的2倍，没想到房子硬件竟然差不多……）
2、南京开发商最大的成本是地价，十年前只占30%左右，3年前占50%左右，现在可能要占总成本60%以上。税费也很高，各种税费，甚至包括长江三峡什么的奇葩费用，还有慈善捐款等费用，都是成本。商办的税费更是高得离谱。地价和税费都是交给国家的。所以，房地产开发，看似开发商赚钱，其实主要是政府赚钱，无论是开发商买地、卖房，还是消费者买房、未来再卖二手房，政府都在收税，一房多吃。
3、我和朋友问，为什么三四线城市有的楼盘只卖3000多元-4000多元/㎡呢？这位房企老总答：这种房子一般都是砖混结构，不是框架结构，所以成本低；往往没有电梯；往往没有地下室，没有人防；外墙可能没有做节能保温；外立面材料看起来差不多，但可能是用了成本较低的易燃材料……
总之，太便宜的房子，不要买。因为买的永远没有卖的精。特别是一些小开发商，好不容易拿了一块地，可能一辈子也就这一次发财致富的机会，他们可能铤而走险，偷工减料，建豆腐渣工程，房子寿命都受影响。（知道了这些内幕真相，我的眼泪掉下来）
4、别以为现在南京楼市好，所有开发商都赚钱。不是这样的。最近句容一家开发商找到我，希望我们接盘，救他一命。因为他支撑不下去了。还有的开发商，如果拿了一块地，发现地下是喀斯特地貌，有溶洞什么的，就完蛋了，因为要多花很多成本。而政府是不会管你死活的，谁让你倒霉，拿到这样的地呢……我有一个朋友，前些年做实业，赚了很多钱，看到别人搞房地产赚钱了，他也来玩，现在跟我说，我这一辈子都不会再碰房地产！！！
好吧，说正题吧。今天上午，南京楼市微信平台、拉普达财富商学院、广发银行，联合举办2016南京主城房产投资沙龙暨绿地缤纷广场团购会。38-70平米地铁公寓，均价1.55万元/㎡，总价56万元起，首付28万起，是鼓楼总价最低的房子，今天团购，再打9.8折。这是我们为南京楼市粉丝争取的独家优惠，真爱吧。
我分享了最新的南京楼市形势、投资策略和建议，又认识了许多热爱投资的新朋友，开心！有粉丝现场下定！
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