经历近三年的债务危机后，旭辉控股终于迎来转机。
9月15日，这家曾经的千亿房企宣布，涉及7支债券、总金额100.6亿元的境内债务重组方案获得债权人表决通过。加上此前已完成的境外债务重组，旭辉成为继龙光、世茂、禹洲之后又一家走出债务泥潭的民营房企。
要知道，自2022年11月正式宣布暂停境外债务兑付以来，旭辉已经与债务危机抗争了将近三年。期间房地产行业经历了前所未有的调整，据中指研究院数据，百强房企月均销售额从2022年的6330.7亿元跌到今年前8个月的3354.1亿元。
账面上看，重组完成后旭辉有息负债将从842亿元降到500亿元以内，降幅超过40%。但这只是第一步，创始人林中提出的"二次创业"计划能否成功，从传统开发转向收租、资管、精品开发的新模式是否可行，这些都还是未知数。
活下来了是肯定的，但旭辉能不能真的站起来，可能还要再看三年。
其实旭辉的债务问题挺典型的。翻看2021年财报，公司各项指标都不错，三道红线全部达标，净负债率62.8%，现金短债比2.6倍，融资成本仅4.7%。问题出在一个致命的软肋，合作项目占比超过90%。
行业上行期这没什么影响，但2022年下半年监管收紧预售资金提取，合作方也开始严控资金。账上虽然有300亿现金，但大部分被限制使用。无奈之下，11月1日公司正式宣布暂停境外融资兑付。
境外重组谈得最久，68亿美元的债务涉及12笔高级债券和13笔境外贷款，债权人包括银行、基金、对冲基金等各类投资者。最初旭辉试过"不削本金、展期7年"的温和方案，但市场环境持续恶化让这个方案难以实施。
直到2024年9月，旭辉才与占债务46.9%的债权人达成协议，采用"短端削债、中端转股、长端降息"的框架。方案提供8个选项组合，满足不同投资者需求。据智通财经等媒体报道，该方案在2025年6月获法院批准，预计削减66%境外债务。
相比之下，境内重组的争议更大。100.6亿元涉及7只债券，旭辉提供现金购回、股票置换、以资抵债、债权展期等选项。争议最大的是以资抵债方案，将北京、上海、广州四个项目的股权装入信托，债权人可按面值40%兑换信托份额。
估值方法的公平性引发质疑。据财新报道，旭辉采用资产原值而非第三方评估，在房地产下行周期中存在高估风险。
这导致情况一度相当紧张，6月初债权人涞熙基金甚至自发召集持有人会议表达不满，虽然因程序问题被取消，但分歧之大可见一斑。
没办法，旭辉只能在7月优化方案：现金购回价格从18%提升至20%，以资抵债兑换比例从36%提升至40%，取消劣后信托份额设置，缩短展期时间。
经过近4个月拉锯，方案终于获得通过。
有了债务重组这个缓冲，旭辉总算赢得了转型时间，但真正的考验现在才开始。
从2025年中报看，旭辉有息负债842亿元，其中信用债占比71%。完成重组后，总负债将降至500亿元内，债务期限延长至9-10年，利率降至3%以下。
按照林中的规划，旭辉未来要重构三大业务方向。收租业务现在持有一二线城市商业资产460亿元，2024年租金收入18亿元，同比增长10.4%。现金流相对稳定，算是转型期的重要支撑。
开发业务必须大幅收缩，公司提出"2070工程"，要求改善型项目实现20%溢价、70%去化率。同时推进"3500工程"处置三四线存量土地。未来开发业务将聚焦少数核心城市，彻底告别规模扩张模式。
重点突破方向是资管业务。旭辉建管目前累计管理项目超240个，总面积3600万平方米，国资政府代建占比超50%。今年上半年表现不错，复委项目占新增业务25%，回款同比增长60%，销售额增长160%。
学习铁狮门、黑石等美式开发商模式，通过双GP架构实现风险隔离，这是林中明确表达的想法。
但现实情况是代建行业竞争激烈，2024年已有超百家房企进入，TOP100房企中80%都涉足此领域。旭辉建管总裁刘冰洋的判断很实在：只有回归服务本质，凭借专业能力才能保持优势。
当然，转型面临的挑战不少。看看2024年的数据就知道，旭辉全年营收477.89亿元，同比下降33.5%；净亏损70.76亿元；合同销售336.7亿元，同比下降51.89%。今年前7个月销售额仅112亿元，月均不足16亿元。
另外资金压力也没有完全解除。截至9月2日，旭辉子公司债务逾期10.43亿元，涉及8家公司的银行项目贷款。只能通过出售资产来缓解压力，4月出售重庆项目股权获得3.58亿元，7月转让上海租赁社区项目。
说到底，债务重组只是把旭辉从悬崖边拉了回来，要真正站稳脚跟，关键在于新业务模式能否跑通。
目前来看，收租业务相对稳定但体量有限。开发业务收缩也是必然的，所以能否在精品化道路上站住脚还不好说。资管业务前景不错，但竞争激烈。
分析人士认为，旭辉基本面相对较好，通过积极资产处置和政策支持有望逐步修复。现在公司已有68个项目入围"白名单"，其中10个项目获得银行融资支持。但能否真正走出困境，关键还在于新业务模式的盈利能力和可持续性。
