商业地产也迈入了存量时代。激活存量资产，实现二次升级，是当下存量商业跳脱竞争红海中的有力抓手。
商业地产进入存量时代已经是个不争的事实。而随着消费不断升级，消费者越来越注重消费体验性、互动性及新鲜感，那些城市中许多老旧的商业项目由于诸多原因，对消费者的吸引力日渐下降，且核心竞争力也日趋减弱。
因此，调改焕活存量资产，二次激发项目的内在生命力，是当下存量商业在市场竞争的“高压”下共同谋求的“出口”。那么，存量商业如何“起死回生”？透过以下这些成功升级改造的案例，或许我们能窥探出一二。
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涩谷PARCO
传统百货未来的转型新模板
这期为大家带来涩谷的另一个人气改造项目涩谷PARCO。
原涉谷PARCO 1973年开业，于2015年宣布闭店，并投资214亿日元（折合约13.85亿人民币）进行改造。2019年11月，涩谷PARCO重新开业。新涩谷PARCO整合了原来的Part 1和Part 3两栋大楼，包括办公空间在内共22层楼，使用面积总和约6.4万平方米，PARCO占据了负一到十层，共4.2万平方米。
空间亮点：
将“涩谷街景”搬进商场，颠覆传统“盒子式”建筑设计
经过3年的整建，全新的涉谷PARCO让人眼前一亮：
| 外立面
以涩谷著名景点“西班牙斜坡”为特色，为建筑打造出螺旋形的立体走道，同时走道从一楼延伸到十楼，整个商场宛如多个立方体堆栈而成。消费者通过各层的入口进入通道，有一种仿佛在涉谷街头逛街的感觉。
| 屋顶
新涉谷PARCO在10楼设有约800平米的屋顶花园「ROOFTOP PARK」，配有约200平米的室内活动空间，消费者可以通过户外立体走道直接从1层到10层的花园。
| 内部
商场外墙呈现了AKIRA的经典片段，吸引了众多原作粉丝前往打卡；辨识度极高的PARCO字母霓虹灯装置分布商场不同位置，为内部空间增加个性和艺术的气息。
业态亮点：
减弱零售属性，五大元素融合，迎合次世代消费者个性
· 时尚
除了开设GUCCI、LOEWE等时尚大牌外，新涉谷PARCO以培养新锐品牌为目的分别在商场3楼GEYSER PARCO区域，引入东京年轻潮牌设计师品牌；在4楼以文化发信与永续利用两大主题，引入多个来自日本各地的艺术与设计品牌。
3F GEYSERPARCO
4F永续利用概念店：涩谷PARCO四楼特别规划一个区域，集结提倡永续利用的店家，帮助大家修复自己的宝物。
· 艺术与文化
涩谷PARCO颠覆传统的百货框架，加入了大量艺术、动漫、游戏、电竞等元素。其中，4层和地下1层是整片购物中心里的新型艺术文化中心。
PARCO MUSEUM TOKYO：以集结艺术展览为主。
GALLERY X：除了展览画作以外，还有动漫、游戏相关的展览。
美术手帖：日本老牌美术杂志『 美术手帖』选物网站的实体概念店。结合「 艺廊」、「 咖啡厅」、「 商店」功能，让大家可边优雅享用饮品边细细品味艺术作品。
为了扩大受众范围，增加商场客流量，商场6层以“日本文化”为主题，突出动漫、游戏等次世代文化。
Nintendo TOKYO：日本首家任天堂官方直营店除了设置游戏试玩区「Switch游戏机区」之外，还贩卖以超级玛丽、萨尔达传说、漆弹大作战、动物森友会等系列作品为主的近千种周边商品。
除了任天堂首家官方直营店、宝可梦中心外，还引入了少年漫画周刊「 JUMP」周边商店，线上电玩《 刀剑乱舞》首家官方实体店「 CAPCOM」周边专卖店，以及直播竞赛的日本首家「 GG电竞咖啡厅」
· 娱乐
PARCO剧场：位于8层的新“PARCO剧场”是旧剧场的1.5倍，并且，座位数增加到636个，由平面空间转变成全S席都能观赏的高级空间。
迷你电影院：同样位于8楼的迷你电影院WHITE CINE QUINTO，还会有海外音乐、舞台剧等多样的艺术文化作品的演出。
· 美食
美食街CHAOS KITCHEN：入驻了28家不分类别、主题、文化的创意店家，如「Tyffonium Cafe」出品了将AR技术与甜点结合的“魔法圣代”、「未来日本酒店＆SAKEBAR」可通过AI判断口味并推荐适合的清酒，以及提供“重口味”昆虫与野味料理的「野兽清酒饭和马戏团」、拥有异装癖服务员的「Campy!bar」。
· 科技
科技联动购物：新涉谷PARCO在五楼设有电子商务（EC）功能的全渠道销售平台，约130坪的区域内容纳了11个小型店铺，消费者可通过正中央的「PARCO CUBE」数字屏幕与手机连通后下单，心仪的商品直接寄到家里。
AI试衣：部分店铺还引进了「CUBE MIRROR」，提供AI试衣体验，如可看到背后的录像穿衣镜。
自走式机器人「temi」+互动式投影：商场中自走式机器人「temi」的屏幕可以与一楼服务人员进行视频“连线”，真实感更足。另外，5楼「PARCO CUBE」的通道处做了互动式投影，顾客经过会在脚边拖出菱形方块痕迹，在地面绘出艺术的线条。
项目借鉴亮点：
· 顺应时代潮流，探索百货新商业模式，减弱零售属性，加强休闲功能和优化空间体验。
· 不断探索融入新业态，设置大量买手店，打造涩谷潮流最中心。
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新加坡Funan Mall
专业市场爆改的“黑科技购物中心”
Funan Mall 的前身是专卖数码产品的购物中心，因形象老旧、无法满足消费者需求而开始改造。改造后的Funan Mall于2019年6月重新开业，被定义为新加坡首个“O2O购物中心”，围绕六大主题展开—科技、艺术、娱乐、健身、时尚和品位，为追求生活质量、懂技术、爱社交的新一代消费者提供了全新的消费体验和生活方式。
改造后的 Funan Mall 是城市综合体的一部分，有6层高，零售面积约3万平方米，购物中心之上是两栋办公物业。
打造全方位的「社交力」空间
可互动的电子屏幕：入口处设置了压花铝板组成的多媒体巨大屏幕，13m高、9m宽，它拥有1271个电动光叶片，可以随意编程。
有人靠近，向它做出挥手或跺脚等动作，它便会第一时间做出“响应”
自行车可以自由穿梭的购物中心：项目内部配有166个自行车“停车位”，自行车和骑手们都可以享受到优质服务，淋浴、储物柜、充气泵和自行车修理工具等应有尽有。
室内攀岩墙：4层楼高的岩壁是Funan的一大亮点，是新加坡城市地区最高的室内攀岩设施，吸引了众多攀岩爱好者前来。
会呼吸的购物中心：商场被延绵而上的绿色阶梯包围着，绿色阶梯从商场4层一直延伸至7层，与室内的“生命之树”的概念相呼应，把福南打造成“会呼吸的商场”
城市农场：不仅可以向消费者普及水果和蔬菜的生长过程，成熟后的蔬果还会直供商场餐厅，也就是说，在福南吃到的菜很可能就是从楼顶的城市农场刚刚采摘下来的“货真价实”的绿色食品。
知识交流共享平台
生命之树中心：从地下2层延伸至4层，作为新零售概念的孵化器，“树”上设有20个即插即用、科技感、设计感十足“悬空”店铺——“树屋”，可以作为短期的零售店铺；此外，还能为艺术工作者和各个品牌做一些展示和手工活动，为企业和设计工作室提供交流研讨空间，为购物者提供多元化体验。
Wework：为年轻人提供科技及工作交流空间，激发人与人间的合作愿望，为中小型企业的孵化以及购物中心客流量的保障提供了双重便利。
电子竞技区：用于举办电子竞技比赛，连接两层楼的阶梯观赛休憩两相宜。
黑科技赋能运营
智能导引服务：刷脸就能推荐最适合客人的东西
自动化提货服务：商店可以帮消费者寄存物品，顾客在离开商场前，可在系统输入密码，机械手臂就会自动取出物件。
机器人拎包：商场提供跟着你逛街的随身小机器人，消费者购物之后可以把商品交给机器人，让购物过程更加轻松。
智能停车系统：消费者可以通过凯德星应用程序提前一天预订，抵达后将被引导至预定好的车位。机器将自动推荐最近的停车位，且系统会自动将车位号记录在消费者的手机上。
项目借鉴亮点：
· 科技与零售相结合，在满足消费者的购物需求外，还利用创新科学技术及数字化服务，用科技赋予项目更高价值。
· 打造多个趣味互动场景，增强消费者的情感联接与游逛体验。
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上海新天地广场
新女性潮流社交目的地
上海新天地广场前身为太平洋百货，位于淮海中路核心商圈地铁上盖，拥有人流量最大的十字路口之一，经过改造后于2018年底正式开业。上海新天地专注于“她经济”，为都市女性打造出工作与家之外放松身心、追求自我的第三“呼吸”空间。
空间亮点：美学概念融入
多首层概念：多个首层除了指通常意义上的“一楼”，还包括通过商场外部扶梯直达的三层和从路面直达的下沉式广场。这种独特的空间设计，不仅大幅提升了新天地广场的多个“首层”的商业价值，也将大幅提升消费者的购物体验。
外延平台：购物中心的三层外延区和顶层外部空间，打造了两个露天户外花园，引入咖啡休闲简餐等品牌，将美食与美景充分结合，同时成为拍照打卡地。
装修风格：通过现代质感的色调搭配、明亮通透的空间设计、流畅多变的动线布局和独一无二的观景体验，充分迎合女性的审美，为女性的社交打造了一处美学新空间。
业态亮点：专注女性社交
女性专属的社交空间-Social House ：Social House集零售、休闲、餐厅及社交空间为一体，品牌组合方面，商场选取了当下女性热衷的元素，比如阅读、旅行、设计、烹饪、音乐、运动、生活等，为女性打造了一个放松身心、提升自我的空间。
上海三联书店READWAY精品书店：书店内有ELLE Café以及一些艺术文化产品售卖；与新天地广场“上海新女性社交场所”的定位相一致，将艺术、文学类书籍和相关展览、讲座融合，吸引更多的女性读者。
穷游旅行美术馆：全国首家穷游旅行美术馆，内有一些旅行用品售卖，亮点在于展示了一些穷游平台用户捐献出来的冰箱贴、游记攻略等，其中还有一个提供给穷游打造主题特展的区域。
ABC Cooking Studio全球首家 International Plus 悠享店
以Social Calendar为名的社交活动，活动包含花艺、茶道、瑜伽、社交礼仪培训、蛋糕烹饪、旅行分享等。
健身SPACE：整个运动馆首次使用三面激光投影来打造最佳的4D环境。通过4D沉浸式感官秀，提高锻炼效果和临场感受的全新体验。
项目借鉴亮点：
· 聚焦于新女性客群定位，一切围绕女性的消费和社交而展开。将生活、休闲、社交的功能无限放大，构建属于新天地广场的新女性社群，从而建立稳定的消费客群基础。
· 创造了“多首层”商业空间，在提升消费可达性的同时，也提升了空间环境体验，使负一、二层和三层的商业租赁价值得到大幅提升。
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小结
存量时代最大的问题是购物中心的同质化，改造从来都是一个不变的命题，与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要手段之一。
总体来看，一家购物中心或者商业要持续生存、要做得成功，关键是要了解消费者的基础需求和变化趋势，是否能比竞品早迈出一步、对商业趋势有前瞻的敏锐度且引领消费趋势，或将焕发更强的生存力。
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来源于：中购联商产智库
