在2020年极不平凡之年，从开发商、购物中心、品牌商等实体商业这一年的触底、破局、进化，我们窥见了实体商业的强大韧力和向上的力量。
尤其在上半年商业地产受挫严重、市场供求承压等危机下，商业地产经历着不容小觑的抗风险能力“大考”。
这一年中，有实体商业体因战略不清晰、竞争力弱等原因黯然离场，也有不少商业体从危机中看到机遇，展现了强大的抗风险能力。
尤其一些抓准定位、踩准节奏的中小体量mall在“阴霾”下展现出了较强的抗风险能力，成为城市商业应对风险的“突围”关键。
本期，我们结合一些优秀案例，探讨在未来的商业环境中，商业项目如何在抗风险“大考”中崭露头角。
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“大店”负重前行，“瘦身”的中小体量mall崭露头角
「崭露头角、市场青睐」
疫情让我们更清楚地看到，哪些购物中心是消费者离不开的？而又有哪些购物中心在消费者心目中是“可有可无”？
数据显示：疫后，消费半径缩小，消费者更倾向于区域性购物中心；其中，5-15万㎡的中小型项目成为市场主流，3-5万㎡的小型项目的关注度较以往也有所提升。
具体而言，一方面，开业率低、招商难的困境逐步笼罩大体量商业市场，空置率高、客流少、利润低等难题尽显，大体量商业处境如斯。
而另一边，一些瞄准“特定人群”，主攻精细化业态的中小体量商业横空出世。“瘦身”后的中小体量操盘难度稍低，更有区位辐射性和消费客群针对性，获得更多的市场青睐。
同时，站在行业的发展角度来看，在2021年全国拟开业的近千座商业项目中，定位“小而精”的区域型商业中心势头十足、逐渐成为主流，万达、新城控股等头部企业发力聚集，刺激下沉市场消费。
2
中小体量商业的优、劣势
「灵活、时效」
“小而美”的商业能在商业抗压能力的“大考”中崭露头角，一定是有原因的。
虽然，一直以来，中小体量商业被诟病，因空间体量小，可承载的品牌数量有限、缺少可逛性、大铺多导致坪效很低，很难在市场上有较强的竞争力。
但正是因为有这些“客观劣势”，一些中小商业试图通过转型升级来提高自身抗风险能力，通过“瘦身”做到“精细化”。
为此，相较于传统“大而全”的商业对占地、区域的成熟度、建设运营成本都有较高的要求，“瘦身精细化”后的中小商业体呈现以下优势：
投资相对较低，资金压力小；
建设周期短，能较快产生现金流并实现盈利；
“船小好调头”，后期经营灵活易变；
市场培育期短、租金提升空间大、项目估值提升速度快；
随着一城多中心的发展格局，区域型商业中心逐渐彰显活力；
……
3
那些在抗风险“大考”中崭露头角的MALL
「案例解析及商业启示」
在强者恒强，弱者更弱的时代，一些优秀的中小商业正在以颠覆性的创新，释放大能量，值得行业关注。
01
# 上海桃源π——品质原创情景IP
2020年疫情之下开业的上海桃源·π，看到了新中产人群以及高端消费群体日益彰显的需求。
作为原创“桃源”主题情境商业IP，桃源·π大处着眼小处着手，由内而外营造出桃源情境，打造全新沉浸式梦幻桃花源。
设计层面，项目呼应“桃源”主题，主入口是由粉红色线条和明亮灯光组成的拱形桃花瓣，如同《桃花源记》中梦幻的秘境入口，吸引顾客前来探秘。
流线的动线设计使内外街区自然相连、“双首层”设计连通下沉式广场，呈现开放式岛铺和村落市集空间布局，曲折回环恰似桃源内的“阡陌交通”。
业态层面，以38%的餐饮占比、29%的零售占比、16%的休闲娱乐占比、9%的儿童亲子占比和8%的服务配套，呈现艺术与休闲娱乐兼具的生活方式。
商业启示：不同于其他体验式商业，桃源·π聚焦于精而美的商业体验，原创情境商业IP的打造，既填补区域商业空白，又吻合客群对品质生活的升级追求。
02
# 成都中海天府环宇坊——强调社交化
项目以魔方元素为设计灵感，将几何形体组合、堆叠，形象独特、灵动。
层层露台的设计，释放商场大量的户外开放空间，商户可以拥有独立的外摆区，营造市集般的市井气息。
空间氛围层面，突出社交功能的蓝花楹广场以及酷炫的“光景交融式”音乐喷泉等空间，均给到消费者大量的交互空间，打造惬意、慢节奏的氛围。
商场外立面设置的互动大屏，消费者可以在手机端随时查看商场活动信息、进行游戏互动那个，实现了商场的消费者线上线下的交互连通。
商业启示：项目惊喜之处在于，契合区域的消费调性，用现代笔触融合了成都的闲适和市井生活。
03
# 上海广场——商办融合的创新模式
上海广场，这个位于上海最繁华商业街淮海中路的老牌商场，放弃了原来的传统纯商业零售运营模式，以大体量联合办公品牌的引入，打造全新的商办融合模式。
其中，商场的3-6层由WeWork包揽，共占地2.5万平方米，将提供3600个工位。
这些或固定或临时扎在WeWork的办公人员也成为了上海广场最主要客群之一。以此为基础，商场根据人流量和客群属性，引入了不少特色品牌。
业态组合上，小体量的上海广场餐饮娱乐占比36%，潮品零售占比8%。
在设计上，项目外观沿用了原建筑弧形立面，搭配全玻璃幕墙的材质。
商场内部空间，采用了无边界大楼梯以及飞天楼梯代替传统的商业扶梯，带来多层次的视觉感受。
商业启示：上海广场+WeWork这个新cp，以商办融合模式，“杀”出一条新路，增加了不少闪光点与辨识度。
04
# 郑州新田360广场——深耕细分市场
在业内人士看来，郑州市场不乏大型综合性的商业项目，但缺乏一个纯粹为年轻人设计、充分尊重年轻群体需求的项目。
郑州新田360广场太康路店补足的，正是这样一个空缺。
项目定位“潮流创想空间”，以“越潮越自己”为slogan，锁定18到25岁核心消费客群，深耕潮流细分市场。
业态和品牌的取舍层面，项目没有母婴亲子品类，没有高端商务餐饮，纯粹针对年轻人，潮流、时尚、接地气、高性价比是项目业态的关键词。
商业启示：新田360广场深耕潮流文化圈，强化圈层吸引力；填补商业空白，吸引全新客流，与周边商业优势互补，走差异化路线的。
05
# 北京KALCITY——运动主题沉浸式商业体
位于北京海淀区的“KALCITY能量城市”是一个运动主题的沉浸体验式综合商业体，汇聚运动、娱乐、艺术、科普等多功能于一体。
业态层面：作为线下体验式运动主题商业综合体，商场从标配的健身房、瑜伽馆、游泳池到小众的室内滑雪、攀岩、蹦床等均有涵盖。
此外，项目还涵盖了文创书店，健康运动餐厅，儿童托管娱乐中心，艺术运动酒吧等，打造8小时外的社交生活新领地。
商业启示：“能量城市”捕捉商业中的“求极致”原则，以综合式体娱运动中心为主体，打造了国内全新体验式运动商业综合体。
4
中小体量mall如何提升抗风险能力？
「瞄准与创新」
这个时代，无时无刻不在考验着商业地产从业者“随机应变”的能力。商业项目如何在商业地产抗风险能力的大考中越走越顺，玩出与众不同的商业吸引力？
具体而言：
瞄准“特定人群”
多数项目为了满足“安全感”，在传播上挖空心思提升辐射范围。受制于素材及预算，反而导致核心客群的粘性被削弱。
相较于城市级“巨无霸”购物中心，中小体量购物中心更容易瞄准“特定人群”、找准精准客群切入，与消费者链接更为紧密。这里的链接，应该有物理上的，更应该有心理上的。
能舍得、求极致
伴随消费需求的升级，人们的时间变得更加宝贵，也更为注重便利性和人情感。基于此，更加重视回归商业的本质，更加熟悉用户的消费习惯的商业，也在当下更具优势。
中小体量商业的客群捕捉要有“舍得”的原则，在消费者细分的时代，你能提供什么已显得不再那么重要，消费者想要什么成为关键。
同时，中小体量商业运营需要极致体现定制化原则，以小博大抓核心客群，以独有的消费氛围与消费者形成共振。
创新空间场景
从长期宏观层面来讲，整个大消费其实是增长的，不同的消费群带来不同的利好，高端消费群可以带来利润，低端消费群则带来现金流。
要突破消费能力，还是要抓住当下，包括服务人群、消费能力，根据他们的消费习惯打造场景。
未来有生命力的社交空间、技术带来的新场景应用，都将不断助力实体商业的可持续增长。
打造主题场景能够帮助商场展现个性化，带标签、带符号的商业体对消费者的吸引力更大。比起大体量商业体，中、小型商业体打造主题更容易实现。
步步高长沙星城天地传达的美学和人文关怀空间场景，让都市繁忙压力下的人们找到归属感，对购物体验乐此不疲
5
写在最后
「学习与思索」
2020年的“黑天鹅事件”对众多企业来说都是一个不小的挑战，对中小体量mall亦然。
但在如今商业极具发展的背景下，一些优秀的中小体量商业项目在商业“巨人”面前、在商业地产抗风险能力大考中，尊重商业规则，扬长避短，释放出大势能。
它们通过瞄准“特定人群”、精细化切入，打造出项目专属的记忆点，让中小体量商业，也能做到吸睛又吸金。
由此，当越来越多的消费者回到商场，当实体商业逐步摆脱疫情阴霾的时刻。
商业地产该如何更加主动地面对风险；如何在紧急突发情况之下，维持商场的正常运营及提高自身抗风险能力，成为商业地产从业者需要思索更多的问题。
end
