在全国疫情反复的情况下，住宅市场的利润开始减少，为获取稳定的现金流，提升资产价值，拓宽融资渠道成为很多企业选择的突破口之一。目前商业地产的红利期已过，呈现出了结构性过剩的局面，越来越多的房企开始布局产业地产。在此背景下，资产运营实现了从量变到质变，资产管理也呈现出了愈发重要的趋势。
针对此种情况，珠江投资集团产业(商业)总经理孙娟基于当前行业发展背景，分享了资管驱动和重构不动产价值两方面的内容，并指出了资管行业目前面临的问题和解决方法。
核心观点
1、在市场活跃期，开发系侧重投资建设、开业入市，基金系侧重改造与资产提升；在市场低迷期，开发系侧重资产退出变现，而基金系侧重募资、择机抄底，合理资产配置。
2、资产管理的“管”在任何时候都要发挥重要的基础作用。
3、开发系资管企业应做到“牛市做业务、熊市练内功”。
不动产资管玩家的角色梳理
开发商转型资管面临的问题
在行业去杠杆政策的重点推行下，不少开发商为减少有息负债规模纷纷进行转型，探索轻资产模式，转向资管公司。与此同时，开发商转型不动产资管面临的问题也开始呈现：
一是从简单粗放的开发销售向精细化持有运营转型，住宅地产开始转向商业、酒店、产业类，导致水土不服。
二是租金回报率偏低，持有运营的回报率远低于传统开发建设模式，投资收益压力很大。
三是沉淀资金越来越大，开发商试图通过部分销售回笼资产，除开项目的开发和持有成本，这种情况很难持续下去。
不动产资管人要具备的四大复合能力
资管人是撬动不动产资管的重要支点，需要资管人具备以下四大复合能力：
第一，运营管理能力：满足实体资产有序地运转，同时实现高租金收益，不管是运营还是资管，目标都是让资产创造更大的价值。
第二，提升资产能力：以业主的目标为第一位，必须从投资者、老板的视角切入，管理提升好资产。
第三，财务测算能力：资产的管理是理性的，有准确的投入期和回报期的测算，需要对投资人负责。
第四，物业工程能力：从投融建管退的视角看，物业的管理影响到未来的估值，估值直接影响业主收益目标的达成。
市场亟待解决的四大问题
房企转型不动产资管目前仍处于行业发展前期，但市场实践中已开始呈现部分问题：
1、市场结构不合理，分布不均，内容同质。例如商业地产中，每年国内约有上百家新开业商场，体量巨大，一线城市人口占商场总面积占比已超过1%（国际惯例不超过1%），说明我国商业地产呈现严重的分布不均衡现象，应该重新定义，准确定位。
2、市场信息不透明。获取市场信息基本靠打听，没有公开的市场数据，需要建立品牌库资源，在产业物业上导入正确的产业资源。
3、资产租金收益低。2020年购物中心销售额超过40亿元的只有18家，占比不到7%，购物中心只有20%的餐饮是盈利状态，租户赚不到钱，开发商也不可能赚到钱。因此行业的租金坪效比可能需要重新审视，找到新的方向，创造流量，转化交易。
4、资金盘活变现难。大多数开发商都在试图出售资产，缓解现金流压力，当资产管理作为内客驱动，由资产收益产生源源不断的现金流之后，需要对其价格做出改变。而资产管理人则需要向外主动对接资本，实现资产价值变现。
资产管理是未来的趋势，如果将资产管理的资产范围定义在“不动产”，那么不动产除了包括传统的商业、办公、酒店等资产，还应将产业类资产涵盖其中。
产业类资产的价值在于产业本身的发展，产业发展需要国家的战略方向引导。在科技进步的推动下，我们需要立足未来，沉下心来研究产业，研究不同的细分领域。新材料、新产品、新科技都对工艺、精度、技术、市场环境和产业提出了更高要求，所以只有加入了人工智能、绿色科技、产城融合这样的思路，并且持续用资管的理念，运营管理新一代的产业类不动产，这样才能符合当下市场对于不动产资产管理人的要求。
“从市场出发，研究产业产品本身，再回归到市场，做到用户满意，才能最终实现多方共赢。”孙娟表示。
* 根据孙娟在第六届不动产资管峰会上演讲整理。
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