随着城市化的加速发展和产业结构的升级，越来越多的老旧商业几乎丧失了原有的功能与定位，被人遗忘。
而现代城市的魅力在于新旧交融。风格迥异的老旧商业，也如历经沧桑的老者一般，承载着不可磨灭的历史文化记忆与集体记忆。
于是，越来越多的老旧商业被改造重建，靠着 “场”更常新、洗尽铅华“翻身”。
01
130年的东京“地王”
如今是最繁华的CBD
丸之内，东京最贵CBD商圈。自1890年被三菱地所（全称“三菱地所株式会社”）以高出当时地价3倍价格收入囊中后，已在此苦心经营近130年。
尽管样貌几经易换、迭代，但如今仍是东京最繁华CBD。
期间，三菱地所笔下的丸之内一派office风，灵动的商业元素缺失。2000前后至今，丸之内“再造”工程起步，旧区活化是关键词之一。
其中，在商业业态的提升中，丸之内通过增加综合型商业设施，各种文化娱乐设施，以及增加代表日本特色的商业设施以及国际商务中心。
除此之外，在改造中还特别注重建筑物的历史文化继承，提高人们的文化素养，打造地区文化风格。
例如，将1894年建设的三菱一号馆复原为美术馆，在保留古典装潢的情况下，将馆内明治时期的银行交易室空间，改造为音乐咖啡吧，并配合美术馆的展览，推出限定套餐。
丸之内区域改造亮点还在于对地面步行道及地下商业走道的开发。
丸之内原本100多栋大厦都是独立分开，在改造中，三菱地所在地面上设立了地上特色步行道把整个丸之内的大厦全部串联了起来，并以草间弥生、三沢厚彦等创作的景观作品作为装饰，人们穿行在钢筋水泥中，也能感受艺术气息 。
而在地下区域，徒步范围内有13个车站和28条路线，将部分商业大楼与JR东京站全部贯通。顾客可以在多栋商业体与交通枢纽站点内自由穿梭，丝毫不受外界的天气影响。
其中，丸之内改造的特别之处在于建立了一种叫PPP的模式（Public-Private-Partner ship）官民协调机制。由群众、企业参与到城市建设规划中，参与最终的改造实施。
由消费者依据自己期望、喜好，来为其建设未来的消费场所，这一商业改造方针使得如今的丸之内地区成为东京最繁华的CBD关键所在。
02
老佛爷百货
巴黎香榭丽舍大道
老佛爷百货新店位于巴黎香榭丽舍大道，前身是一座建于1932年的装饰艺术银行，全新改造后，成为业内领先的时尚、美食和生活方式品牌而精心策划的百货公司。
整个商场以现代的方式重新诠释和布置过去那些珍贵的材料和精致细节，在触感和质地上表现出了对在地文化的敬意。
游客漫步在高大的画廊般的空间里会体验到是有别于普通商业空间的厚重感和体验感。
购物者可以通过街道上的反向天篷进入大楼。
圆形中庭则是由一个巨大的玻璃圆顶覆盖，经过修复和改造，极大的实现室内的自然光线。
一楼的商店既能举办品牌活动和时装秀，还能组织一些特别的活动，让这里成为了一个明亮的新城市客厅。
自动扶梯则采用温暖的金属和玻璃带，与中庭使用了相同的材料。
商场的上层做到了进一步的细化，并延续了手工家具的理念。顶层设有一系列悬浮玻璃窗体，看起来像独立的物体，它可以容纳从低层可见的各种体验活动。
项目在空间改造的过程中，专注于建筑本身，在保留了珍贵的材料和细节之外，对个别场景和细节进行了大胆的尝试，给消费者以想象和新鲜体验。
03
朝阳大悦城
在物理空间满足不同社群需求
朝阳大悦城的改造是一个非常经典的案例。
在经历了2012年与永旺百货“和平分手”的大幅调整后，朝阳大悦城启动了新一轮升级调整方案，从一开始适应永旺百货的建筑格局，改造为适应室内场景的建筑格局。
为适应消费者对单一场景到体验场景的变化，朝阳大悦城对位于5、6层的高位停车场进行改造，新建成面积约1万平方米融合商业、艺术与自然的主题街区。
其中，“悦界”是朝阳大悦城较早打造的主题空间，将客群聚焦到了年轻消费群体。
“悦界”的空间打造用中心花园、水系及街景等公共环境，创建仿自然的室外街巷场景，业态选择了创意零售和主题餐饮。
继“悦界”之后，朝阳大悦城又连续打造了慢食空间“拾间”和未来青年消费场“伍台”和聚焦年轻人自我成长的知识分享空间“度刻”。
朝阳大悦城有一套消费者进化论，其主题空间便是基于这种理论，在物理空间上满足不同社群的需求。
04
南京水游城
再现“夜间生态”
作为南京第一家购物中心，2008年开业的南京水游城也在时代更迭、消费主力更替的“鞭策”下，对行业赛道和消费者需求有了新的思考，同时通过改造进行“积极自救”。
“半开放盒子”结构的南京水游城将“文化艺术”基因融入其中。
创新打造特色“场景化社交商业”，聚焦文化、旅游、商业一体化发展，打造包括都市文化剧场、音乐灯光秀场、秦淮星空夜肆三大演艺空间。
为响应“夜秦淮”的号召，水游城还重点发展夜间经济，围绕夜娱、夜宴、夜宿、夜市、夜间五个方面，打造夜游生态。
这是南京水游城在改造中精炼出的独特优势，也是其核心差异化。
05
最后
随着消费者消费升级意识的觉醒以及移动互联网的大规模入侵，消费者越来越注重消费体验以及购物中心的可逛性、可玩性。
然而，大多初代商业项目却由于时间久远，缺乏吸引力和核心竞争力。
因此，无论是从传统的百货跳脱出来打造多元立体的生活场所，还是融入艺术、文化等多元的空间设计，亦或是紧抓客群需求从而引入网红品牌来优化业态组合。
初代购物中心，想要通过旧改“翻身”，往往都需要遵循相关逻辑，将改造“深入骨髓”，避免改造“禁忌”，才能赋予项目新的活力。
end
来源：okiraku-camera/knt.co.jp/三菱地所集团主页介绍整理/彼山/搜建筑/界面新闻/国土空间观察/赢商云智库/站酷网/商业咔/联商网/项目官网/网络/微博等
