业委会行使职权应遵循什么原则？——盈隆律所副主任陈伟奇博士接受广东电视台采访，细说小区业委会行使职权的原则

业主委员会简称业委会，经过法定的程序由全体业主选举产生并成立的业委会，在代表全体业主管理小区的时候，往往就成了小区里的实际当家人。业委会行使职权的时候需要遵循哪些原则？怎样才能协调好业委会和业主大会、全体业主的关系，这是一个值得深入研究的法律问题。

近日，位于广州市天河区的某小区里，就业委会是否有权签订电梯广告合同的事情，业委会和业主之间，闹得很不愉快。业主认为业委会在没有召开业主大会的情况下，擅自签订广告合同，而业委会又称已经提前通知业主，当时并没有遭到业主的反对，并且广告的收益将用于小区建设。

那么小区业委会是否有权利在没有召开业主大会的情况下，与广告商签订广告发布合同？

盈隆律所副主任陈伟奇博士于近日接受广东广播电视台采访，为大家讲解了业委会行使职权时候应当遵循的基本原则。

陈博士在采访中介绍道：“业委会在与广告商签订广告合同前需要召开业主大会，并且需要经过“双过半”业主的同意得到业主的授权，如果业委会只是通过小区贴公告和业主群发布消息的方式征求业主意见，是无法获取授权的。业委会应该尽到谨慎履行职责的义务。”所谓的双过半原则，就是在表决的时候，如果要通过相关的决议，必须要业主人数过半，表示同意的业主所占建筑面积超过小区建筑物总面积的一半。

另外，陈博士还认为，业委会为了方便管理，在微信群里发布公告通知，如果没有半数业主反对就视为同意，这种推理不符合法律逻辑，也不符合法律、行政法规的规定。业主没有在微信群里表示反对，并不必然推断业主赞成通知里告知的需要表决的事项。特定事项的表决，还是应当依照《物业管理条例》规定的法定程序进行表决。

业主委员会由业主大会选举产生，其主要职责是代表业主们表达诉求和相关意愿，为业主的利益服务，代表着业主的主要利益。

根据《物业管理条例》第五十五条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

同时《广州市物业管理暂行办法》规定，小区业主应召开业主大会共同决定，是否授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用经营收益等。该决策事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能通过。

总之，业委会的一切权力都是通过业主大会授予的，不能以“已通知，无反对”为由擅自对小区共用部位、共用设施设备进行管理。

小区公共收益是全体业主共有的，具体由谁管理和使用需要召开全体业主大会，由全体业主投票决定。

目前还是委托物业代为管理的较多，也可以授权业委会代管，但代管方需要提前制定使用计划，使用后也要公示账目。

《物权法》及新出台的《物业管理办法》都明确规定，小区公共部位的经营所得归全体业主共有，公共收益可以用来补充住房维修基金，也可用于改善小区服务，提高公共服务能力。

其中与全体业主相关的公共收益，如占用绿化、道路等共用部位产生的收益，用于涉及全体业主的维修项目和业主大会决定的其它维修项目；与部分业主相关的公共收益，如电梯广告等，用于涉及该部分业主的维修项目。