《土地管理法》修正案正式通过- 大数跨境

首页

《土地管理法》修正案正式通过

盈隆律师

2019-08-28

导读：十三届全国人大常委会第十二次会议昨天表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。

十三届全国人大常委会第十二次会议昨天表决通过关于修改土地管理法、城市房地产管理法的决定。本决定自2020年1月1日起施行。　

在土地征收方面，新法做了三方面完善。

一是首次对土地征收的公共利益进行明确界定。因军事外交，政府组织实施的基础设施建设、公益事业、扶贫搬迁和保障性安居工程，以及成片开发建设等六种情况确需要征地的可以依法实施征收。

二是土地管理法首次明确了土地征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。该规定改变了过去以土地征收原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法。另外，在原来的土地补偿费、安置补偿费、地上附着物三项基础上增加了农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建了更加完善的保障体系。

三是完善了土地征收程序，将批后公告改为批前公告，使被征地农民在整个过程中有更多参与权、监督权和话语权。

此次土地管理法的修改中，最受关注的是集体经营性建设用地入市的相关内容。

那么新修改的土地管理法的审议通过，将带来怎样的改变呢？

　　1、耕地承包期届满后延长三十年

　　此次法律规定，耕地承包期为三十年，而承包期届满后，再延长三十年。类似表述有两个含义。第一、土地承包权将强调稳定概念，不存在期满后被收回的风险，这样有助于保障农户的土地承包积极性。第二、部分农村实行承包地流转，但类似土地承包权不会变动，这样有助于部分农户把农地交出，进行规模化耕作。

　　2、集体经营性用地纳入用地计划

　　此次法律规定，土地利用年度计划应当对集体经营性建设用地作出合理安排，其含义就在于，土地利用年度计划也应该具备城乡统一用地的概念，不光国有建设用地需要统筹，农村经营性建设用地也要统筹。当然需要注意的是，这里只强调集体经营性建设用地，而不是集体建设用地。

　　3、永久基本农田保护制度实施

　　此次法律规定，五类用地被纳入到永久基本农田保护制度，主要涉及重点农产品生产基地内的耕地、高标准农田等。类似规定实际上在强化国土保护意识，尤其是后续集体经营性建设用地入市中，确实要防范各类随意侵占基本农田的现象。

　　4、细化公共利益内容

　　此次法律规定，公共利益包括六种内容，其中最值得关注的就是成片开发建设的需求。对于此类成片开发建设内容，可以理解为城市新区建设，对于此类工作赋予公共利益的概念，有助于推动各地新城区、新城镇的发展。

　　5、征收赔偿更细致

　　此次法律规定，征地补偿的标准将由片区综合地价决定，相比过去根据类似农田收成等方式，综合地价决定赔偿款，有助于让农民享有城镇化发展下土地增值收益，也有助于最大限度和最低成本实现农村征地制度改革。而法律提到的社会保障费用，更是从社会保障角度维护了失地农民的权益。

6、宅基地允许有偿退出

此次法律规定，对于进城落户的农村村民，将落实自愿有偿退出宅基地的政策。此类规定在此前部分行政法规上已经有所提及，目的就是为了让新市民不用担心宅基地被收回，这其实是城镇化发展中的一道保障体系。

7、集体经营性土地可入市

　　此次法律规定，确定为工业和商业用途的并经依法登记的集体经营性建设用地，允许交易，交易方式为出让或出租。这里面需要强调一点是，依法登记的含义其实就是不动产权登记发证的概念，没有不动产权的用地是不允许入市的。这条规定实际上是这几年农村土地市场变动最大的一条内容，也是集体建设用地同权同价精神的体现，也使过去地方政府行政法规允许入市的精神真正写入到了法律文本中。

盈隆律师事务所管委会毛德龙博士认为，通过《土地管理法》的修正，第一，农民的宅基地可以卖了，意在鼓励城里人到农村买房；第二，农村集体建设用地可以入市了，这会对房地产市场产生一定程度上和时间段内的震荡性影响。