最高院建工案件裁判规则之54：发包人与承包人约定以商品房、车位抵扣工程款是否有效？

建筑工程项目施工过程中，经常发生发包人资金不足，无法及时、足额向承包人支付工程款的情况。发包人为了承包人能继续施工，往往会与承包人达成协议，发包人通过其他方式向承包人支付工程款，如商票、以物抵债等。

如果发包人与承包人约定以商品房、车位抵扣工程款是否有效？如果协议所约定的商品房、车位无法办理过户登记手续，那么承包人能否继续向发包人主张支付工程款？

让我们通过解读最高人民法院的案例来进行分析。

相关案例：（2020）最高法民终158号

2012年8月11日，发包人世纪佳和公司和承包人中铁建工集团签订《建设工程施工合同》，合同约定工程名称为“水井巷工程”。

2015年7月28日，甲方世纪佳和公司与乙方中铁建工集团签订《补充协议书》，约定：“六、甲方同意自本协议签订之日起将甲方现有房产（单价按最近两个月内平均销售价格的90%）网签给相关劳务队伍和供货商，进而冲抵工程款。”

2016年7月4日，甲方世纪佳和公司、乙方中铁建工集团、丙方鹏泰公司签订《协议书》，约定“丙方自愿购买甲方开发的【水井巷工程】项目商品房。三方就乙方代丙方向甲方支付丙方所购房屋价款以抵乙方尚欠丙方款项，甲方将房屋价款从甲方应付而未付乙方工程款中全额抵销之事宜，经友好协商，达成如下协议内容”；“经三方确认，该房屋总价款为1，776，145.82元，商品房买卖合同签订后，甲方同意乙方代为支付该笔购房款，丙方同意以此款全额冲抵乙方尚欠丙方款项中相应数额。”“三、抵销金额：甲、乙、丙三方一致同意丙方应向甲方支付的上述房屋的全部价款由乙方代替丙方向甲方支付以冲抵乙方所欠丙方的款项（乙方、丙方确认此次代付的前提是，乙方所欠丙方的债务数额不低于乙方代丙方支付购房款数额）。支付方式为该房屋价款在甲方根据乙方工程进度、结算金额和施工合同要求在应付而未付乙方的工程款中予以相等金额抵销。”

2018年9月6日，《8.26协调会会议纪要》载明以下内容：二、关于前期抵房不能网签的事宜前期抵房不能网签的金额共计5，400万，甲方承诺按照以下方式予以解决：1.甲方于2018年9月30日前完成1，500万元网签，于2018年10月完成1，500万元网签，截止2018年10月30日前若甲方仍未完成该部分房源网签工作，甲方最迟于2018年10月30日前直接一次性向乙方付清未完成网签部分相应数额的工程款。2.剩余2，400万元抵房于2018年12月30日前更换为可网签有效房源，同时针对剩余未能更换房源的业主甲方负责谈判维稳、做好思想工作，必要时给与一定补偿以确保小业主稳定。2018年12月30日前若甲方仍未完成该部分房屋的网签工作，甲方最迟于2018年12月30日前直接一次性向乙方付清未完成网签部分相应数额的工程款。五、关于后续工程推进安排因建设单位图纸、资金等原因，造成工程推进缓慢，经协商就现场剩余工作安排如下：1.后续所有变更工程乙方不负责实施。”

合同签订后，中铁建工集团进场施工。后因世纪佳和公司的单位图纸、资金等原因，造成工程推进缓慢，中铁建工集团不再继续施工，剩余工程由世纪佳和公司另行分包。后世纪佳和公司委托第三方就中铁建工集团承建工程作出工程结算审核，审定工程总价为751，597，193.1元。但是，世纪佳和公司仍未按照约定支付工程款，故中铁建工集团将其诉至法院，要求世纪佳和公司支付剩余工程款及利息等。

      庭审中，双方对于协议约定的以房屋、车位抵扣工程款的问题，存在较大争议。

一审法院认为：关于未网签房屋是否能够抵偿工程款。根据2015年7月28日原、被告双方签订的《补充协议书》约定“以及2018年9月6日《8.26协调会会议纪要》中“二、关于前期抵房不能网签的事宜”记载的相关内容，可以明确原、被告双方认可只有经过网签的房屋才可用以抵偿工程款，对于未能网签的部分，世纪佳和公司仍需承担支付工程现款的责任。故世纪佳和公司要求将未网签备案的房屋抵偿款53，659，512.27元计入已付工程款缺乏事实依据，本院不予支持。

关于已网签的房屋抵偿款存在争议的部分如何认定。双方争议的问题是对于以房抵债协议金额与网签备案合同金额不一致的房屋，应以哪一项作为认定抵偿工程款的标准。本院认为，根据本案查明事实所列2016年7月4日《协议书》的内容，原、被告以房抵偿工程款的方式为：鉴于第三方对原告享有债权，故第三方从被告处购买商品房的购房款由原告支付，以冲抵原告欠付第三方款项中的相应数额，同时从被告欠付原告的工程款中扣减相应款项。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条对合同解释原则作出规定，若当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，该《协议书》明确约定了第三方所购买商品房的房屋价款，并约定“甲、乙、丙三方一致同意丙方应向甲方支付的上述房屋的全部价款由乙方代替丙方向甲方支付以冲抵乙方所欠丙方的款项……支付方式为该房屋价款在甲方根据乙方工程进度、结算金额和施工合同要求在应付而未付乙方的工程款中予以相等金额抵销”，从该合同表述中可看出合同当事人的意思表示为该协议约定的房屋价款即为抵销工程款的数额。此外，商品房网签是房地产管理部门为维护房屋买卖市场的秩序，要求将买卖双方签订的房屋买卖合同进行公示的行为，使房地产交易透明化。故当事人进行网签仅是为了满足房地产市场管理要求，在实际签订的以房抵债三方协议意思表示明确的情况下，以网签合同的房屋价款作为抵偿工程款的数额缺乏事实和法律依据。

关于以车位抵偿工程款的问题。原、被告虽然签订了以车位抵偿工程款的三方协议，但与房屋买卖不同，车位无法履行网签手续，且被告也未提交证据证明其已实际划分了车位，三方协议并未实际履行，故本院对被告要求以车位抵偿工程款的主张不予支持。

后世纪佳和公司不服，向最高人民法院提起上诉。

最高人民法院认为：1.关于未网签的房屋应否抵偿工程款的问题。世纪佳和公司与中铁建工集团在2018年9月6日《8.26协调会会议纪要》中就“前期抵房不能网签的事宜”明确约定若世纪佳和公司未按约定的时间完成房屋的网签工作，应一次性向中铁建工集团付清未完成网签部分相应数额的工程款。根据上述约定的内容，只有经过网签的房屋才能实现抵偿工程款的目的，未网签的房屋，世纪佳和公司仍需承担支付相应工程款的责任。对于世纪佳和公司主张的将未网签备案的房屋抵偿款53659512.27元计入工程款的主张，一审法院不予支持，依据充分，是正确的。

关于车位应否抵偿工程款的问题。虽然世纪佳和公司已与中铁建工集团及其债权单位达成了以案涉工程的车位抵偿工程款的合意，世纪佳和公司二审提交的证据也可以证明案涉工程的车位也已经建成，但世纪佳和公司认可其至今既未向中铁建工集团的债权单位移交抵债车位，亦未按照三方抵债协议在约定的期限内就抵债车位与中铁建工集团的债权单位签订买卖合同、委托经营管理协议以及办理车位的预告登记，以车位抵偿工程款的三方抵债协议并未实际履行。一审法院对世纪佳和公司要求以车位抵偿工程款的主张不予支持，并无不当。

通过上述案例可知，最高人民法院的裁判规则是，发包人可与承包人之间约定以商品房、车位等方式抵偿工程款，但存在一定的前提限制，即涉及的商品房和车位应具备办理过户登记条件。如果商品房、车位不具备办理过户登记条件，这不应视为发包人已向承包人支付了相应的工程款，承包人仍可就该部分工程款向发包人主张权利。

  作者信息

       陈伟奇

       西南政法大学法学博士

       盈隆律师事务所合伙人、副主任

       盈隆法律研究中心主任

       擅长领域有：建设工程法律事务、

       公司并购重组法律服务、经济合

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