国浩视点 | 上海房产交易政策整理及解析- 大数跨境

国浩律师事务所

2016-08-02

导读：为了抑制投机性购房及维护房地产市场稳定健康发展，国务院和上海市政府自2008年以来出台了若干相关文件。为进一

为了抑制投机性购房及维护房地产市场稳定健康发展，国务院和上海市政府自2008年以来出台了若干相关文件。为进一步限制房产交易，2016年3月24日，上海市政府办公厅颁布《上海市人民政府办公厅转发市住房城乡建设管理委等四部门关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（以下简称“新政”）。对购房人而言，最重要的即是否能够购房、购房贷款、购房税费这三个问题。但相关政策及法律法规散见于各个文件且更迭较快，导致购房人对相关政策及法规的了解滞后、理解不一。鉴于实践中以自然人间二手商品住房（以下简称“二手房”/“住房”）交易居多，所以本文仅围绕自然人间二手房交易，并由二手房限购、贷款、税费这三部分内容组成，对二手房交易政策进行整理及解析。

一、二手房限购

现上海市二手房限购政策为：上海户籍成年单身限购1套，外地户籍成年单身限购0套；上海户籍成年结婚家庭限购2套，外地户籍成年结婚家庭限购1套（家庭包括夫妻及未成年子女，下同）；未成年子女随父母，父母限购即限购，父母不限购即不限购。

此外，对购房人是否拥有上述购房资格的审查时间为签订购房合同前。由于上海实施购房合同网上备案（以下简称“网签”）制度，所以该购房资格审查在网签之前进行，即为了具备购房资格，在网签之前需办理相应房产过户手续（即将他处房屋过户，以符合限购政策）。

二、二手房贷款

二手房贷款包括商业贷款和公积金贷款。从前文已知，无论上海或非上海户籍居民及家庭，均不允许购买第三套及以上住房，所以下文仅涉及首套及第二套住房贷款内容。

（一）公积金贷款

公积金贷款仅针对首套住房及第二套改善型住房。

1. 首套住房

借款家庭1人参贷的，住房公积金可贷金额为50万元，补充公积金可贷金额为10万元，住房公积金可贷金额及补充公积金可贷金额合计为60万元；借款家庭2人以上参贷的，住房公积金可贷金额为100万元，补充公积金可贷金额为20万元，住房公积金可贷金额及补充公积金可贷金额合计为120万元；建筑面积小于90㎡（含）的，首付比例不低于20%，建筑面积大于90㎡，首付比例不低于30%；5年期以下（含）的贷款利率为2.75%，5年期以上的贷款利率为3.25%。

2. 第二套改善型住房

普通住房和非普通住房所享受的第二套改善型住房政策不同。住房构成普通住房的，应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

(1) 普通住房借款家庭1人参贷的，住房公积金可贷金额为50万元，补充公积金可贷金额为10万元，住房公积金可贷金额及补充公积金可贷金额合计为60万元；借款家庭2人以上参贷的，住房公积金可贷金额为100万元，补充公积金可贷金额为20万元，住房公积金可贷金额及补充公积金可贷金额合计为120万元；首付比例不低于30%；5年期以下（含）的贷款利率为2.75%，5年期以上的贷款利率为3.25%。

(2) 非普通住房借款家庭1人参贷的，住房公积金可贷金额为40万元，补充公积金可贷金额为10万元，住房公积金可贷金额及补充公积金可贷金额合计为50万元；借款家庭2人以上参贷的，住房公积金可贷金额为80万元，补充公积金可贷金额为20万元，住房公积金可贷金额及补充公积金可贷金额合计为100万元；首付比例不低于60%；5年期以下（含）的贷款利率为3.025%，5年期以上的贷款利率为3.575%。

并且，公积金贷款不高于按照借款人、配偶和共同借款人各自住房公积金账户储存余额的倍数，即住房公积金余额的40倍，补充公积金余额的20倍；不高于按照还款能力确定的贷款限额，即借款人计算住房公积金月缴存额的工资基数×50%×12个月×贷款期限（房龄低于5年（含），公积金贷款最长期限不超过30年；房龄为6年至19年，公积金贷款最长期限不超过35年与房龄之差；房龄超过20年（含），公积金贷款最长期限不超过15年。并且，公积金贷款最长期限均不超过借款人法定退休年龄5年）。上述贷款利率为现行适用利率，该利率会根据政策要求变化。

此外，首套住房的认定，以借款人家庭名下无成套住房登记为依据；改善型第二套住房的认定，以家庭名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积为依据， 2015年全市人均住房建筑面积为35.5平方米，且当改善型第二套住房为普通住房时，参照首套住房执行；共有产权保障住房，指政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭，由保障对象家庭与政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有，按照首套住房进行认定。

（二）商业贷款

现上海市二手房商业贷款政策为：

1. 首套住房：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的家庭，贷款首付款比例不得低于20%。

2. 第二套住房：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

3. 改善型住房：对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买普通住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业贷款购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。尽管规定如此，但实践中银行会根据内部政策收紧或放宽。根据实践经验，在2016年3月份新政之前，商业银行的改善型住房（非普通）的商业贷款首付可低至30%，2016年3月新政后逐渐收紧。

并且，根据实践操作及银行内部口径，各个银行的商业贷款利率虽不同，但一般可享受基准利率9折优惠；但为了鼓励购房人增加商业贷款比例、减少公积金贷款比例，如果贷款组成同时包括商业贷款及公积金贷款，则商业贷款不享受上述9折优惠且商业贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

此外，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则将作为失信行为信息纳入上海市公共信用信息服务平台。

三、二手房税费

实践中，常见的二手房交易形式包括买卖、赠与及继承。下文梳理了在这三种形式下，受让方与转让方分别应承担的税费。

（一）二手房买卖税费

二手房买卖的受让方与转让方应承担的税费情况如下：

1. 房产税

仅受让方承担。每平方米市场交易价格高于上海市上年度新建住房平均销售价格2倍（不含）的，税费为应征税面积*住房市场交易单价*0.42%；每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建住房平均销售价格2倍（含）的，税费为应征税面积*住房市场交易单价*0.28%。房产税应每年缴纳。

房产税的适用对象为上海市居民家庭新购的第二套及以上住房和非上海市居民家庭新购的住房。上海市上年度新建住房平均销售价格由市统计局每年公布。上海市居民家庭合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含），暂免征收房产税；人均超过60平方米，对超出部分的面积（应征税面积）征收房产税。上海市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入免税住房面积。符合国家和上海市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有上海市居住证并在上海市工作生活且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。上海市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，新购住房已缴纳的房产税，可予退还。持有上海市居住证满3年并在上海市工作生活的购房人，其在上海市新购的住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有上海市居住证但不满3年的购房人，其先缴纳房产税，待居住证满3年并在上海市工作生活的，已缴纳的房产税，可予退还。

2. 契税

仅受让方承担。住房为非家庭唯一住房的，税费为房屋买卖成交价格*3%；住房为家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，税费为房屋买卖成交价格*1%；住房为家庭唯一住房，面积为90平方米及以上的，税费为房屋买卖成交价格*1.5%。其中，计征契税的成交价格不含增值税。下同。

3. 增值税

仅转让方承担。转让方将购买2年以上（含）的普通住房转让的，无需缴纳增值税；转让方将购买2年以上（含）的非普通住房转让的，税费为(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5%；转让方将购买不足2年的住房转让的，税费为（全部价款和价外费用）÷(1+5%)×5%。个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。下同。

4. 个人所得税

仅转让方承担。转让方将自用5年以上，家庭唯一住房转让的，无需缴纳个人所得税；转让方将自用5年以下，或非家庭唯一住房转让的，能提供完整、准确的房屋原值凭证时，税费为(转让财产的收入-财产原值-合理费用)*20%；不能提供完整、准确的房屋原值凭证时，核定征税，普通住房为转让收入*1%，非普通住房为转让收入*2%。

5. 其他税费

暂免合同印花税；受让方无需缴纳土地增值税，转让方暂免土地增值税；受让方承担建筑面积（平方米）*4元/平方米的交易手续费、80元的变更登记费（含房屋权属证书工本费）、80元的抵押登记费（如将房屋抵押银行以获取贷款），25元配图费、5元房产证印花税；就住宅专项维修资金而言，由受让方、转让方协商确定各自承担金额。

（二）二手房赠与税费

二手房赠与的受让方与转让方应承担的税费情况如下：

1. 契税

仅受让方承担。税费为征收机关核定住房价格*3%。

2. 个人所得税

仅受让方承担。受让方为特定对象，即房屋产权所有人的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹及对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人的，无需缴纳个人所得税；受让方非上述特定对象的，税费为（赠与合同标明的房屋价值-赠与过程中受赠人支付的相关税费）*20%；赠与合同标明的价格明显低于市场价格或未标明房屋价值的，税费为税务机关依据市场评估价格或其他合理方式确定计税价格*20%。

3. 合同印花税

受让方、转让方均承担。受让方、转让方均承担合同所载金额*0.05%的税费。

4. 其他税费

受让方、转让方无需缴纳土地增值税；受让方承担80元的变更登记费（含房屋权属证书工本费）、25元配图费、5元房产证印花税；就住宅专项维修资金及公证赠与文书的公证费而言，由受让方、转让方协商确定各自承担金额。

（三）二手房继承税费

二手房继承的受让方与转让方应承担的税费情况如下：

1. 契税

仅受让方承担。受让方因法定继承受让住房的（受让人为被继承人的配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母），无需缴纳契税；受让方因遗嘱继承、遗赠受让住房的，税费为征收机关核定住房价格*3%。

2. 合同印花税

受让方、转让方均承担。受让方、转让方均承担合同所载金额*0.05%的税费。

3. 其他税费

受让方、转让方无需缴纳土地增值税；受让方承担80元的变更登记费（含房屋权属证书工本费）、25元配图费、5元房产证印花税；就有权继承或接受遗赠的公证文书的公证费而言，由受让方承担。