国浩视点 | 新一轮调控背景下房屋买卖合同纠纷的新特点及司法应对

摘要：2017年开始了新一轮严格的楼市调控，党中央坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，必将促进房地产市场的理性回归。当前发生的房屋买卖合同纠纷呈现出新的特点，需要引起关注，特别是司法实务中更应平衡各方利益，实现案件处理的法律效果和社会效果。

一、调控政策的强化及对房屋交易市场的影响

2013年-2014年，两会之后国家对房地产开始了严厉调控，出台了限购措施，房地产过热势头得到了短暂限制。2014年-2016年，中国经济进入新常态，为了实现房地产去库存，相继出台了四轮政策，放松了限购限贷，而加强了信贷支持和税收减免。在此期间一二线房价暴涨，与三四线的房价形成明显的对比。2016年9月至今，房地产市场开始新一轮宏观调控，房贷逐步收紧，打击炒房，抑制一二线房价快速上涨。目前看，新一轮调控政策已初见成效，全国多个重点一二线城市二手房成交量已经出现明显回落，这也将成为中国楼市新一轮降温周期的开始。

2017年是房地产市场集中调整的一年，全国密集下发楼市调控政策，据中原地产研究中心统计数据显示，今年以来全国各地发布的房地产调控政策累计超过210次，其中仅10月份就有超过25个城市发布了有关房地产调控政策34次。不仅如此，调控政策覆盖面也从以往的热点一二线城市向三四线城市进一步扩围。与以往的调控政策相比，今年不仅限购、限贷，而且“限售”；住建部将联合人民银行、银监会规范购房融资，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务等，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房；银行业金融机构将加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度，严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理，严禁消费贷、经营性贷款和信用卡透支等资金挪用于购房。

十九大报告给未来房地产市场定调：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。今后房地产业将发生三个方向性的变化：一是需求方面由“有房住”到“住好房”的转变；二是定位属性由过去的“投资与居住属性并重”到“去投资重居住属性”；三是解决居住问题的路径由过去的“购房为主”到“租购并举”。未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”而展开。在热点城市购房需求和房价上涨压力回落之前，调控政策不会放松，楼市要稳定的基调不会变，本轮房地产调控有可能贯穿更长的时间周期，并且调控城市也将进一步扩容。

宏观调控政策对房地产市场的影响较大，导致中国房地产行业也具有更多的特殊性，房地产纠纷也伴随着房地产市场行情和宏观调控政策的走向而呈现新的变化。当房地产市场下行趋势明显时，因中小房地产企业难以为继，人们的购房欲望被抑制，二手房市场萎靡，购房人与开发商之间商品房买卖合同纠纷会增多；当房地产行情走俏、房价持续走高时，开发商的建设热情高涨，二手房交易市场活跃，房屋出卖方的违约率增加，一般房屋买卖合同纠纷会明显增多；宏观调控政策实施前后会影响履约的预期，导致房屋买卖合同购买人爽约的纠纷增加，如严格的限购、限贷政策实施，或者提高了购房首付比例，致购房人付款能力降低而无法履约，或者因购房人失去购房资格而不能取得房屋所有权登记，合同目的不能实现；在银根紧缩的宏观经济背景下，中小房地产开发企业资金链紧张，影响房屋建设进度，会因逾期交房而引发商品房买卖合同纠纷增多。随着新一轮限购政策的持续实施，今后的购房需求主要体现为刚性需求，投资需求将明显减少，购房者悔约的情况将会爆发。

二、新一轮调控背景下房屋买卖合同纠纷的特点及面临的新问题

(一) 调控背景下房屋买卖合同纠纷的特点

分析前几次房地产调控政策的实施后房屋买卖纠纷的呈现态势，有助于我们未雨绸缪，提前做好应对之策。随着房地产市场的火热，房屋价格一路上扬，表现出现的纠纷类型主要是：(1) 买房人以卖房人违约不履行合同为由要求出卖人履行房屋买卖合同，并协助办理过户手续；(2) 买房人以卖房人违约不履行合同为由要求出卖人承担损失赔偿责任或者违约责任；(3) 中介机构起诉要求支付中介费用；(4) 精装房购房人以交付房屋不符合约定拒绝接房或者起诉主张逾期交房违约责任。当调控政策实施一段时期后，房地产市场呈现低迷状态，表现出来的房屋买卖合同纠纷主要是：(1) 买房人以贷款首付比率提高导致其无力承担首付，从而无法办理按揭贷款为由要求解除合同；(2) 买房人以银行不予办理贷款从而无法履行合同为由要求解除合同；(3) 买房人因不符合办理产权登记的相关条件，以无法办理产权过户手续从而无法实现合同目的为由要求解除合同；(4) 还有外地户籍的买房人与用人单位签订虚假劳动合同、办理社会保险缴纳证明以购买房屋，在房屋价格下跌后，又以自己不符合购房条件为由，要求解除合同[注1]。

根据重庆市法院的受案统计，2017年1-10月，重庆市渝中区法院新收商品房买卖合同纠纷案件191件，同比下降5.4%，新收房屋买卖合同纠纷案件192件，同比上升76.1%；重庆市法院2017年1-10月新收商品房买卖合同纠纷案件11600件，同比上升6.6%，新收房屋买卖合同纠纷案件9577件，同比上升51.8%[注2]。受案的比例反映了当前房地产交易市场特别是二手房交易市场的活跃程度。

随着房地产调控政策的持续作用，房屋的投资性属性被抑制，房屋交易市场将进入平稳发展或者暂时下滑，部分商品房购买者可能会像前几年一样采取“房闹”或试探性诉讼的方式向开发商施加压力，试图减少房价下跌给自己带来的经济损失，或者寻找合同漏洞及以条款约定不明而追究开发商的赔偿责任，预计相关纠纷将在房地产交易市场萎靡和房屋价格下行后持续增长。

(二) 处理房屋买卖合同纠纷面临的新问题

1. 房屋作为不动产，因价值较大而影响购房人的切身利益，容易引发群体性纠纷，甚至部分地区出现退房潮，潜存社会不安定因素。因此在处理房屋买卖合同纠纷时涉及敏感事项多，妥善化解当事人双方目的、平衡当事人双方利益较为困难。

2. 新一轮调控政策对房屋买卖合同当事人履约预期的影响大，是否可以阻却违约责任的承担？理论上，对于调控政策的定性存在多种学说，包括不可抗力、情势变更、商业风险等，司法实践对此的分歧也非常大。

3. 买房人以受新一轮房地产限购、禁购政策影响为由，要求解除合同的案件中，既有买房人因对相关政策不了解，在签订合同后，发现自己不能获得预期的贷款额度或者不能办理产权过户的情形，也有为了规避房价下跌造成的损失，而以限购、限贷影响为由拒绝履行合同的。两类案件虽然买房人要求解除合同的理由相同，但是究其原因还是有着本质的不同，对于后一种情形，如果认定买房人解除合同的理由不足，判决强制缔约、履约，势必会造成将来案件的执行难，而如果判决解除合同，又难以彰显法律的公正性，可能有损司法权威。

4. 部分买房人为了规避限购、禁购政策，借他人名义买房并办理贷款、过户，在借名人与实际出资人因房屋权属产生纠纷后，法院可以通过对证据的分析判断，认定实际出资人为权利人，如果对出资人予以确权判决，可能导致司法判决与国家政策相冲突，变相地支持了借名买房这种规避调控政策的行为。

5. 在发生以购房为名实施诈骗行为后，司法对原权利人的保护与买受人的权利保护无法兼顾。骗子以“以房养老”项目承诺高息诱使老年人签订借款合同，并通过书面委托书将自己的房屋抵押、买卖、产权转移、纳税甚至是收取放款等权利全部委托给骗子，骗子在此后将房子卖给第三人并办理了房屋产权转移登记手续。类似案件仅由北京市公安局西城分局移送检察院的相关案件就有30多起。另外较多发生的骗局是：骗子故意以高于市场价格向卖房人表达购房意愿，首付20-30%的房款后，约定将房屋过户后到银行办理抵押贷款，一旦贷款下来后，骗子就卷款而逃，甚至将房屋又卖给了第三人。原权利人的权利与买受人的权利发生冲突，司法难以兼顾。

三、新形势下处理房屋买卖合同纠纷的司法应对

(一) 应以《民法总则》《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》为处理纠纷的主要依据

商品房买卖合同是民事合同的一种，但由于房地产开发主体的资格以及商品房关涉广大群众的居住和生活品质，关于民事行为法律效力以及法律责任等应当适用《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）和最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定。而一般房屋的买卖当事人双方地位平等，协商更加充分，不必受最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的调整，以约定内容约束当事人；合同约定不明的，以《合同法》的相关规定作为补充。

(二) 关于新一轮房地产调控政策实施前订立的房屋买卖合同纠纷的处理

买卖合同在新一轮调控措施实施前订立，尚在履行过程中的合同，双方当事人订立合同的目的可能因新一轮限购、限贷政策的严格实施而受到影响，出现迟延履行、部分不能履行、完全不能履行等情况。

1. 关于合同的变更或解除。因调控政策的实施，当事人客观上不能履行合同，是以不可抗力行使解除权，还是以情势变更为由要求变更或者解除合同？不可抗力是法定免责条款，违约人无需承担责任，情势变更则因实际履行对合同一方明显不公平，需要由合同双方共担相应风险。根据法理，只有同时满足不能预见、不能避免和不能克服三大要素才构成不可抗力，但抑制房地产过热的调控政策经历了从限贷到限购逐步强化的过程，不应属于不可抗力。如果走上法律程序，法院很可能在考虑双方实际情况的基础上变更或者解除合同。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条的规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”对于住房限购政策实施前订立的合同：(1) 因限购、禁购政策导致无法办理房屋过户手续的，一方当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，应予准许；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，则不应支持。因合同的解除造成当事人间的利益失衡的，损失方可以要求对方补偿其所受的合理损失。(2) 因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，迟延履行后由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，守约方可以解除合同，并要求对方承担违约责任或者要求适用定金罚则；(3) 合同未明确约定以银行贷款方式付款的，买受人以其因信贷政策影响而无法继续履行为由，请求变更或解除合同的，由于缺乏因果关系而不应得到支持；合同约定以贷款方式付款，买房人以受信贷政策调整不能办理按揭贷款要求解约的，双方当事人可以进行协商变更履行方式，法院也可以组织双方当事人协商解决，确因信贷政策变化不能履行合同的，可以适用情势变更原则解除合同，出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的，可酌情予以支持。(4) 对于名为受调控政策影响，或以房屋质量、逾期办证、面积差距、层高不符合约定、小区建设与宣传不符以及甲醛超标等理由，实为对房地产市场进行观望、期望开发商降低房价等因素要求解除合同的，应该严格审查是否符合法定或约定解除的条件，审查这些解除的理由是否足以导致买房人的合同目的落空。(5) 对于单纯因贷款利率上调、贷款成数下降导致贷款不足以及贷款受限所引发的纠纷，一般不应适用情势变更。

2. 关于责任的认定和损失的分担。因受限购、限贷政策的影响引发的房屋买卖合同纠纷，当事人主张依据的事实大多为限购、限贷导致合同履行发生障碍，具体个案中是否可以适用“不可归责于当事人双方的事由”，免除不能依约履行的法律责任，以及确定免除责任的范围，必须考虑以下因素：首先，合同履行障碍与调控政策的实施之间存在因果关系。只有调控政策的实施是合同纠纷产生的最近、唯一或者关键的原因，且不存在阻断因果关系的情况下，当事人才可以据此主张免责。因首付提高影响买房人履约，首付提高应当是买房人履约障碍的关键原因、唯一原因，如果买房人有给付能力而只是资产在其他领域占用，首付提高后只是短期无法足额筹措，则不应认定为有因果关系；如果房价总额较高，首付提高的数额巨大，则可以依据公平原则予以免责。因出卖人无从知道买房人给付不能的原因，依据“谁主张，谁举证”的原则，应当由买房人对给付不能的原因承担举证责任。其次，违约人没有过错。只有纯粹因调控政策实施造成的违约才能够免责。对于调控政策与当事人过失混合的情形，则应当先考察当事人过失与调控政策对合同发生影响的先后，如果是在调控政策出台之前，则应当考察是否存在因果关系，以确定当事人是否可以主张免责；如果是在调控政策之后，则应对责任进行区分认定，查明当事人可以因调控政策主张免责的部分，同时由当事人承担因自己过错造成责任扩大的部分。如因信贷政策变化导致履行迟延，当事人在合理的期限内亦未适当履行，则应当先考察政策变更与迟延履行之间的因果关系，同时审查政策变更在整个迟延履行中作用的大小。如果限购、限贷政策的实施发生在当事人迟延履行期间，则当事人不能以情事变更或不可归责于一方当事人的事由主张免责。最后，免责的范围必须与调控政策的影响相对应。调控政策实施导致的全部债务的给付不能，应当就全部责任免责；如果调控政策的发生仅是延迟了合同的履行，则行为人仅应当就该相应的迟延免责。

因限购、禁购政策导致无法办理房屋过户手续的，一般应认定属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第23条规定的“不可归责于当事人双方的事由”，解除合同后，出卖人应退还购房人交付的定金和首付款，出卖人不能要求买受人继续履行合同、承担违约责任的或者适用定金罚则。

房屋买卖合同因调控政策影响而解除后，对当事人主张的有关预期利益损失，以及双方为订立合同及履行合同实际发生的装修费、评估费等费用，应当根据公平以及可预见性原则，由当事人双方进行合理分担。在具体处理时，应当区分买房人购房目的是属于消费性购房还是投资投机性购房合理确定分担比例。对于消费性购房，买房人分担的数额，可以限定在损失额30％以内；对于投资投机性购房，买房人分担的数额，可以限定在损失额70%左右，并可以参考双方约定的定金、违约金数额进行调整。

(三) 关于限购、限贷政策实施后订立房屋买卖合同纠纷的处理

当事人在新一轮限购、限贷在实施后订立的合同，对调控政策所带来的后果应该是清楚明白的，应该坚持合同严守原则，不应以情势变更原则调整双方的利益关系。对于合同的效力，应当严格控制无效的认定，只有确实违反了法律、行政法规的强制性效力性规定，才可以认定合同无效。此次房产新政采取的均为政府通知、部门规定的形式，都属于行政管理性规定，不是效力性禁止规定，因此不应当作为审查合同效力的依据，不宜因为违反房产新政而直接认定合同无效。对于规避政策签订合同不能履行的责任认定，因买受人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，出卖人有权请求依法变更或撤销合同，并要求买受人承担其因此所受损失；买受人有证据证明系受出卖人误导而致订立的合同违背调控政策而无法继续履行，买受人有权请求依法变更或撤销合同，并要求出卖人承担其因此所受损失；双方当事人均知道或应当知道该合同违反调控政策的规定，一方当事人要求继续履行合同的，因该合同不具备继续履行条件，可不予支持；当事人请求依法解除合同，并要求对方当事人承担其因此所受损失的，因当事人双方对于合同的解除都有过错，应当按照过错大小分摊损失。

(四) 关于借名买房纠纷的处理

借名买房是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房地产限购的调控政策实施后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。从实践中的借名买房纠纷案件看，当事人借名买房往往是出于规避限购政策、信贷政策的目的。为规避调控政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理了房屋权属证书，此种情形下，借名人与被借名人之间、被借名人与出卖人之间合同的效力依然不能被轻易否定。虽然这种形式似乎违背了房产调控的政策限制，使政策所限制的当事人突破了限制而达到继续买房的目的，但这种突破只是个体间的调整，并没有使被允许买房人群的总量有所增加，也没有使受限制人群的总量减少，限购的效果和目的并没有因此而受到减损。借名买房实际上是不受限制的被借名人以丧失其相应资格为代价为受政策限制的实际购房人实现买房的目的，是被借名人对其相应资格的自由处分，这种处分并没有违反法律法规的强制性规定，并未损害社会的公共利益，司法上没有禁止的必要和依据，对借名买房合同原则上应当认定有效。

对出资人因与借名人发生争议而要求确认房屋所有权的，若当事人约定了房屋所有权归属于出资人，因该约定与物权法规定的不动产物权生效要件不符，并不发生物权效力，房屋所有权并未转移由出资人享有，只是在出资人与借名人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，借名人因此对出资人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务。出资人有权要求登记权利人将房屋过户到自己名下，但不能直接请求确认所有权。人民法院应当进行释明，告知其不能基于债权请求确认房屋所有权，经释明仍不变更诉讼请求的，应当予以驳回。

对于出资人要求登记权利人协助办理过户登记的请求，应区分不同情况：出资人若仍不具备购房资格或该房屋不具备再行转让交易条件的，则因不具备过户登记条件，其请求因法律上的履行不能而得不到支持；若出资人符合购房条件或者该房屋具备了再行转让交易条件的，则因并不存在继续履行合同的障碍，应支持出资人主张登记权利人协助办理过户登记的请求；若双方约定待限购政策解禁后办理过户登记的，则因目前条件不成立，其提前请求办理登记不能得到支持。如果当事人要求解除合同的，应当认为出资人和借名人之间的合同目的不能实现，双方都有权解除合同。如果登记权利人擅自出售房屋的，出资人不得以无权处分为由主张合同无效，只能向借名人主张违约责任或者损失赔偿。如果登记权利人的债权人申请执行该房屋以实现债权，出资人不得以事实上物权人的身份提出执行异议，需自己承担可能危及其最终实现房屋所有权目的的风险。

此外，对于受住房限购政策影响，一些外地户籍的买房人，通过中介机构与用人单位签订虚假劳动合同，办理社会保险缴纳证明以购买房屋，在房屋价格下跌后，又以自己受调控政策限制为由，要求解除合同的，法院不宜对其社会保险缴纳的真假进行认定，亦不能轻易以受调控政策限制为由认定合同无效。

(五) 关于房屋买卖居间合同纠纷的处理

理论上，居间人促成合同成立的，有权收取居间合同约定的报酬；未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求支付从事居间活动支出的必要费用。但实践中，房屋买卖中介机构的服务范围已经有了很大的延伸，包含了办理贷款、过户等一系列服务，其收取的也是一揽子的报酬。在房屋买卖合同因受调控政策影响而解除的情形下，房屋买卖双方并未享受到中介的全部服务，也没有实现交易的目的，如果仍然坚持促成合同成立就有权收取报酬，则按照目前房屋中介行业的高额收费状况，会造成明显的显失公平，而以促成交易作为有资格收取全额中介费的标准则较为妥当。因此，在房屋买卖合同解除情况下，对房屋中介要求支付居间报酬的应根据其居间义务完成情况(如办理物业交接、贷款、过户等)，酌情予以支持；当事人请求房地产经纪机构退还当事人委托其保管的购房款、定金和房屋产权证书等资料的，应予以支持。因房屋中介公司未及时全面履行受托义务，导致房屋出卖人因政策调整而遭受多支付营业税等损失的，应根据房屋中介公司的过错程度判令其承担相应的赔偿责任。

对于当事人确因居间人的居间行为订立合同，如果买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款、且买受人因不能办理约定的按揭贷款，或买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，在司法实践中一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应得到支持。居间人故意隐瞒真实情况、违规操作，恶意损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不应支持；委托人请求居间人赔偿所造成的损失，应根据当事人的过错程度处理。

(六) 关于精装房买卖合同因质量问题引发纠纷的处理

在大多一、二线城市中，销售最好的往往就是精装房。精装修房屋与普通商品房最大的不同就是开发商已经做好了房屋的装修，购房人入住后可以省钱、省心、省时、省力，而且设计到位，房屋质量有保障。但由于合同对精装修标准约定模糊不清；部分精装修房的质量堪忧，装修污染、辐射指标超标时有出现，买房人在接房时发现存在质量问题拒绝接房或者主张出卖人承担违约赔偿责任的纠纷较普遍。

实务中发现，开发商往往与购房者签订的并不是单纯的买卖精装房的商品房买卖合同，而是签订了两份合同：(1) 关于清水房的商品房买卖合同；(2) 委托开发商或委托开发商推荐的装修企业进行装修的委托装修合同。目前，由于有关法律规范缺位，合同约定标准不明确，就合同约定而言形式上兼具了房屋买卖和装修两类纠纷性质，成了一种新类型案件。法院对此类的案件审理，不同的法官在认识和处理上也存在一定分歧。笔者认为，《商品房预售合同》与约定的装修合同形成一个整体，购房人的真实意思为购买精装修房，并无再委托开发商装修之意思，开发商不仅要承担因房屋建造质量引起后果的责任，还需承担因房屋装修质量问题引起后果的责任。委托装修协议系开发商规避法律风险的行为，购房者支付的购房对价里包含了装修清水房的价款，并不是一个无偿委托关系，所以开发商不能仅就过错和重大过失承担责任。开发商交付的房屋不符合双方最终约定的精装房交付标准，应该按照买卖合同关系承担房屋质量责任。如果开发商如实告知买受人可在《商品房预售合同》附件的装修部分补充约定装修内容，购房者选择与装修企业另行签订装修合同的方式，法律不应过度干预，购房人应向装修企业主张违约责任或者损害赔偿。当然，我们要呼吁国家有关部门要研究精装修房的标准化，规范精装修房屋交易市场，充分保护购房人的权利。

依商品房买卖合同司法解释第13条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。” 就“严重影响正常居住使用”的审查认定，应采实质判断标准，即看房屋是否真的具有严重影响正常居住使用的质量问题。主要审查两方面：(1) 是否符合有关房屋质量的法律规定和合同约定；(2) 房屋是否达到正常的居住使用条件。如果存在影响居住的质量问题，开发商应承担整改责任和逾期交房的违约责任。如果只存在一般质量瑕疵，则购房人不得拒绝接房。

(七) 关于欺诈买卖权利人权利冲突的处理

房屋原所有权人因买卖或者融资养老等原因，房屋被卖与第三人并办理房屋所有权转移登记的，根据物权法关于善意取得制度的规定以及保护交易安全的需要，只要第三人出于善意、支付了对价，第三人取得房屋的所有权，原所有权人丧失了房屋的所有权，只能向诈骗人主张损失赔偿。如果有证据证明第三人与诈骗人恶意串通，或者第三人以明显不合理低价购买，可以主张第三人与出卖人之间的房屋买卖合同无效而恢复所有权。房屋原权利人以诈骗为由向公安机关反映并要求立案侦查的，公安机关不应以属于民事或者经济纠纷为由拒绝受理，应该立案侦查，否则当事人的权利无法得到充分的保护。人民法院在审理案件中发现有诈骗犯罪线索的，应当将案件转由公安机关侦查。

(八) 提高司法人员的职业素质，以保障权利为己任，维护稳定的社会秩序

在受骗的房屋买卖过程中，表现出来的是民事法律关系，但购房人的真实目的并不是购买房屋，而是借此形式实施诈骗，卖房人要以民事诉讼进行权利救济几乎是竹篮打水，只有由公安机关介入侦查才能减少受害人的损失。但公安机关常以属于经济纠纷为由而拒绝受理案件，致使纠纷无法得以解决，犯罪分子逃避了法律的惩罚，双方受害人的权利无法得到弥补。这就需要司法人员树立大局意识，把握好案件处理的基本原则。要坚持执行法律与贯彻政策相统一，坚决让犯罪分子受到法律的惩罚，维护稳定的社会秩序。

人民法院在审理涉房地产纠纷案件中，不仅要严格执行法律、行政法规和司法解释，而且要充分掌握中央及地方房地产调控政策的出台背景和具体规定，将政策精神与法律要求融会贯通，将政策精神切实贯彻落实到涉房地产纠纷案件的审判工作中，努力做到法律效果、社会效果与政治效果的统一。

同时，政府要加大对商品房开发企业的监管力度，规范商品房买卖市场。相关政府部门应加强对开发商资金链的监控、对在建工程加强质量监管、严格商品房验收环节、对已售或预售楼盘加强合同文本、销售广告的规范和研究等，促进问题的早发现、早预谋、早解决。要加强风险防范宣传，促进当事人提高法律意识和权利保护意识，注重纠纷的合理疏导和有效化解。房屋纠纷关乎民众的切身利益，且具有群体性，需要各相关部门及时了解和掌握房屋买卖合同纠纷出现的新情况、新动向，注重纠纷的合理疏导和法律释明，构建涉房地产纠纷多元化解机制，将调解作为处理民事案件的首选方式，努力将矛盾化解在基层，解决在萌芽状态。

李尚泽      国浩重庆办公室管理合伙人

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