国浩视点 | 用破产重整方式挽救困境城中村改造项目（下）

1. 政府主导式

房产企业在申请破产预登记之前，向企业所在地政府报告其资金链断裂、资不抵债等实际情况并请求政府协助，政府力量及时介入，有效防止了其资产的继续缩水和不良债务的扩大。企业成立破产清算小组，由企业、政府、中介机构等作为组员参与破产重整，其中主要是以政府为主导。政府的提前介入，事先制定风险处置预案，往往能够达到事半功倍的效果。政府主导重整的优点在于其可以维护社会稳定，及时调整土地规划，能够有效解决企业破产重整成功后消费者商品房办证问题。然而此种方式也存在弊端，在于政府过分干预企业生产经营，违背市场规律。

2. 债务企业主导式

《中华人民共和国企业破产法》规定，债务人可以向人民法院提出重整、和解或者破产清算申请，当债务企业自行申请破产重整，在整个过程中处于主导地位时，意味着债务企业能够与债权人会议就债务清偿达成协议，经法院审査认可后中止破产程序，避免进入破产清算状态，给债务人以重整事业的机会。

当债务企业处于主导地位时，更适合于破产和解。和解是一种积极的偿债办法，它通过减免债务数额，延长债务履行时间，缓解了债务积淀的负担和压力，为债务人再建提供了机会和条件。但其不利之处在于债务企业存在逃债的可能性，意图通过破产重整的方式达到消除债务的目的，必然会导致破产案件的激增，增加社会不稳定性。

3. 重整方主导式

企业进入重整后，面临的首要问题是要继续营业，企业、客户、供应商之间原本存在着信赖利益，进入破产程序后，势必要进行公示，同时也给企业带上了“破产”的帽子。如此一来，问题就出现了，对于知名度较高的企业，商业信誉社会评价会急剧降低，原本可能盈利千万的企业，在强大的舆论攻势下，造成主营业务维持困难、无形资产严重流失的局面，继续营业面临问题。此时，员工心态不稳、生产销售恶化、短时间无法找到重整投资人的情况下，最终可能导致重整失败进入破产清算。

庭外重组模式通过前期梳理企业债权债务关系和谈判等方式引进重整投资人、拟定重整计划草案、召开已知债权人会议等一系列工作，降低了随后的重整程序给企业带来的时间成本和管理成本，有效缩短了企业进入破产重整程序后的审理时间，提高了企业破产案件的审理效率和破产重整的成功率。在此过程中，新进入重整方是处于主导地位的。

1. 回迁安置补偿费用的优先受偿问题

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。

《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定，破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。从中可以看出，破产法并未对回迁安置补偿费用清偿顺位予以确定，但从昆明市存在的城改项目来看，拆迁安置补偿费用大量存在，如不能明确清偿顺位，则会导致更多群体性事件的发生，所以在现实情况中必须优先予以考虑清偿。

2. 购房人认定及合同履行问题

根据物权法第九条规定，不动产物权的说立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。此时，已预售、网签备案的房产并不属于购房人资产，在法律上仍属于“债务人资产”，然而现实生活中，大量商品房买受人认为其购买的商品房已经房管局备案登记，内心确信该房屋为其所有，认定无权已经发生变动，这是与破产法存在冲突。管理人在处理类似情形时，应当从破产法保护私权的角度出发，从社会民生问题出发，对于真实购买房屋的消费者可以对其交付已竣工的房屋。

如购房人的优先顺位不被破产重整管理人认定而提起确认之诉时，取回权的诉求很容易被审判法院驳回。对于购房人而言，作为商品房买卖合同的买受人，其在合同中的主要义务是支付购房款，对于烂尾楼盘来说，开发商无法按期竣工验收、交房、办证，其为根本违约。购房人有权选择继续履行合同，要求重整后的开发商继续履行前述义务；也有权要求开发商解除合同退回购房款，承担违约责任。鉴于开发商已破产并裁定进入重整程序且房价处于上涨通道中,选择"继续履行商品房买卖合同，要求标的房产竣工验收、交房、办证”一般情况下都是购房人利益最大化的选择。

3. 投资类购房人

对于投资购买商铺、公寓类的债权人，是否能够认定为购房消费者？房地产开发企业破产中，关于商品房买受人的权益，应重点把握以下问题：

(1) 商品房的权属变动

根据物权法第九条规定，不动产物权的说立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律有规定的除外。因在房地产第七页破产重整过程中，绝大部分的商品房权属尚未办理变更登记，买受人以实际支付全部购房款或以实际占有为由主张实际取得商品房权属的，不予支持。

(2) 商品房买受人债权的性质

参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，如投资类购房人满足上列情形的，可以参照认定其为消费性购房人。

4. 以房抵债类债权人

对于此类债权人形成基本原因大多为民间借贷、工程款、资金占用费等抵款情形。以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为”，其目的在于以他物抵付债务，实现债务消灭的法律效果。破产法的立法宗旨在于保护全体债权人公平受偿的权利，破产程序目的在于使全体债权人得到公平的对待，以避免债权人在缺乏公平清偿秩序的情况下可能受到的损害。在债务人破产的情况下，其财产已无法全额清偿债务，以物抵债问题的处理结果将直接影响最终可供清偿的债务人财产的总额。

债权人与债务人签订以物抵债协议，双方约定以抵债财产抵付债务人拖欠的债务，但双方于人民法院裁定受理有关债务人的破产申请时尚未办理完毕抵债财产的产权转移手续（即以物抵债协议尚未履行完毕），此时抵债财产依法应属于债务人财产。根据《企业破产法》第十八条之规定，只有在管理人基于破产财产最大化考量基础上，债务人管理人决定继续履行合同，该未履行完毕的合同才能继续履行，否则，合同均应解除。

5. 让与担保类债权人

因让与担保而签订购房合同并登记备案或预告登记的，其不具有优先权。

在实务中，还存在“名为买卖、实为借贷”的房屋买卖合同，其即构成形式上的让与担保合同。按照最高人民法院相关判例，这种情形一旦被确认为借款合同，则债权人只能就借款金额本息作为普通债权申报，而不能享有购房人继续履行合同的优先权。

“名为买卖、实为担保”的认定主要看两方面：

一是在购房合同之外存在借款合同；二是虽未签订借款合同，但在商品房购销合同签订并登记备案后，购房者与开发商之间按照借款合同实际履行款项出借和还本付息义务的，此种行为实际上为非典型性担保行为。

6. 部分购房人筹资自救

根据《破产法》规定，共益债务包括：(1) 因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；(2) 债务人财产受无因管理所产生的债务；(3) 因债务人不当得利所产生的债务；(4) 为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；(5) 管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；(6) 债务人财产致人损害所产生的债务。

如业主自救委员会因开发商开发楼盘烂尾而自行筹集资金将烂尾房屋续建，该项费用可以根据破产法认定为共益债务，基于筹款自救标的物实际是用于交付，可以视为共益债务采取房屋交付的方式予以清偿。

7. 抵押权的涤除

我国的房地产市场，普遍实行商品房预售制度。在商品房预售制度下，房产开发企业只有符合一定条件，向政府住建部门申请办理商品房预售许可并实际取得《商品房预售许可证》后，方可对外公开预售房屋。又因为房产开发企业，在缴纳土地出让金取得项目土地使用权证后，往往会以该土地使用权为抵押物，进行项目融资。因此在实务中，各地住建部门在颁发《商品房预售许可证》前，还会要求相关抵押权人（一般为银行）出具同意开发企业预售房屋的函。

当房地产开发企业预售房屋所得价款并未偿还银行贷款或企业进入破产状态时，抵押权人的抵押权是否因其同意抵押人出售抵押物而导致抵押权灭失？

《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，债权人放弃担保物权的，担保物权消灭。对于债权人同意抵押人转让抵押物的情况下，能否认定抵押权已经消灭，结合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条”抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”之规定，可以作出这样的理解。本条确立了”抵押权人同意方可转让”的基本原则，如果抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。

在破产重整过程中，房地产开发企业存在土地抵押或在建工程抵押情况下的销售与备案，抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权，在抵押物已经转让的情况下，作为购买人取得的是抵押物的所有权，特别是在购房人已经支付对价，并且是善意的情况下，如果再将抵押权的负担转移给购房人，显然不利于保护购房者的所有权。

8. 烂尾楼购房合同解除问题

释放资产同已备案房产的解除权问题——通过重整计划草案，获得法院裁定后采用公示解除的方式达到解除目的。

《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。

在现实情况中，房地产开发企业所售房源对应消费者已支付全部或大部分价款，无法适用破产法第十八条规定解除合同；无法解除合同意味着重整过程中没有更多重整资产释放，重整价值不大。在房地产开发企业开发楼盘长期停工、烂尾的情形下，小区周边正常销售楼盘市价均已大幅上涨，在解除合同释放资产后重整投资人进入，使烂尾楼重新施工达到竣工验收条件时重新向社会发售，达到增加重整资产的目的。可以通过设置小额债权组、区分商品房性质等条件，将解除合同后的重整价值详细列入重整计划草案，草案通过后获得法院相关裁定，达到公示解除合同的目的，为下一步解除网签备案提供条件。

9. 购房合同解除后购房款的优先问题

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。

最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复中明确提到，基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。

因此，作为消费性购房类债权，商品房买受人在其商品房购销合同被管理人解除后所对应的购房款应当优先受偿。

10. 预收租金的优先问题

租赁合同即为继续性合同，对承租人而言，合同解除后负有返还租赁物的义务；对出租人而言，合同解除后，多收的剩余租期租金即构成不当得利，根据权利义务对等原则，亦应予以返还。承租人不当得利的返还请求权有别于企业破产法第五十三条规定的损害赔偿请求权，不应当作普通债权对待。

针对预收租金的优先清偿问题，最高人民法院（2016）最高法民他93号答复函答复湖南省高级人民法院另案《关于破产企业签订的未履行完毕的租赁合同纠纷法律适用问题的请示》的答复意见：“租赁合同如判解除，则预付租金构成不当得利应依法返还，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十二条第三项的规定，该不当得利返还债务应作为共益债务，由破产企业财产中随时返还。”

1. 出售式重整——以出售股权的方式出售土地资产

(1) 出售式重整计划应当由管理人执行

第一，我国《企业破产法》第25条规定，管理人的职责有管理和处分债务人的财产等，第69条规定，管理人实施困境企业不动产权益转让、财产权转让、库存或者营业的转让等行为时应及时报告债权人委员会，可见我国立法上将困境企业的资产出售规范为管理人职责，而出售式重整计划核心部分即是企业整体出售或者核心资产独立出售，属于管理人的职责范畴。

第二，公司财产处分规则与公司治理结构息息相关，无论是正常企业的经营机关还是困境企业的破产管理人在处分企业资产时都不可越过所有权人的控制，公司重要资产处分的决议权往往都保留在所有权人手里，正常经营的企业为股东会，进入破产程序的企业为债权人大会。在整个破产程序中，管理人是代替董事会（及经理部门）行使破产财团或破产事务的管理权的，在地位上大致与企业治理中的董事会相当，具有一定的债权人大会执行机关的属性，所以企业的整体转让或者核心资产转让应当由债权人大会决议，并由管理人具体执行方为合理。

第三，出售式重整的最终结果是债务人的消灭，债务人企业的经理人部门执行完重整计划的第一个结果便是失业，因为企业作为一个经营实体被注销，如此很难保证债务人的管理层会认真负责的执行重整计划，甚至于债务人管理层很可能在执行重整计划过程中转移侵吞破产财产，最终影响重整计划的执行，损害债权人利益。

(2) 出售式重整适用于破产企业存在净地或部分开发但未销售、规模小、位置好的商业楼盘的情形在出售式重整时，重整方需收购破产企业100%股权，同时需保证在优先债权现金清偿的前提下，普通债权的清偿率高于破产清算的清偿比例。

(3) 出售式的障碍

在重整过程中，项目开发完毕时会产生部分开发和销售的土增税和所得税；也会存在部分开发和销售产生的售后问题如办证和交房纠纷；重整收购方的现金支付能力也是在重整投资人招募过程中需要严格考察的情形。

(4) 出售式重整计划的终结

在出售式重整计划执行过程中，管理人发现债务人核心事业价值较低，引进战略投资人难度极大或者成本极高，出售可能性不大，或者因为债务人隐匿等行为极大降低财产价值时，重整计划执行不能，此时应当终结出售式重整。

此时出售式重整程序终结的法律效果只有一个，即困境企业进入破产清算程序。债务人如何转入清算程序是另一个需要明晰的问题。通过以上论述可知，出售式重整计划应当由管理人负责具体执行，所以此时的程序转换应当由管理人提出申请，因为管理人在计划执行过程中已然了解债务人事业的相关情况，由其进行执行可能之研究并提出程序转换申请最为合理。

2. 续建式重整——不出售股权的方式

涉房企业破产案件存在一定的特殊性，其特殊性主要表现有三：其一，涉房破产企业通常拥有在建工程项目，然企业资金链断裂无法自行“造血”，已无力续建；其二，在建工程项目是涉房破产企业的核心资产，能否实现在建工程项目的价值最大化直接关系到广大债权人利益；其三，该在建工程项目已部分出售，其背后人数众多的业主债权人是无法回避的一大社会问题。就破产房企自身而言，可以通过破产方式退出市场，但“烂尾楼”项目却不能一炸了之，从“烂尾楼”工程背后的各方债权人，尤其是业主债权人的角度而言，“烂尾楼”工程续建交付是最优选择。

续建式重整适用于已部分开发并已销售、商业规模大、位置一般的项目，可通过以下三种方式完成复工续建：

(1) 房地产开发企业自行筹集资金对烂尾楼完成复工续建

然而一家企业既已破产，其自身已无“造血”功能，其资产状况和信用情况也很难通过金融贷款或民间借款的方式获得新鲜血液。因此房地产企业通过自筹资金完成续建的难度可想而知。

(2) 将在建工程整体打包出售后由接盘人负责续建

此路径可较为简单便捷地实现涉房破产企业资产变现，但在目前房地产不景气的市场环境下，将在建工程直接变现的难度较大，且变现价值难有保障，会直接影响债权人受偿比例，甚至可能导致预售中已支付购房款的业主面临财房两失的局面，诱发社会不稳定因素。但是考虑到部分案件的实际情况，此路径在实践中也不失为一种选择。

(3) 在破产程序中重新融资，对停工项目进行续建

此路径可以在全体已付款业主实现交房的基础上将剩余房源再次销售，增加其他债权人的可分配财产，充分发挥企业剩余资产的价值，但是，此路径运作周期长，将使得全体债权人延期受偿，同时续建和后期销售过程中不能预见的风险较多。

破产重整制度的产生，有其内在的历史必然性。因为破产和解的程序使命，只是在于债权人的谅解和让步的前提下，中止破产程序的进行，使债务人一方面缓解了部分债务负担，另一方面为重振经营赢得了时间。但是，现代社会经济发展的情势表明，仅依靠破产和解，许多债务人仍然无法清理内外关系和提高生产经营能力，使得债务人陷于经济困境的诸多主客观因素，并不能因破产和解而得以消除或者杜绝。毫无疑问，破产重整制度赖以产生的直接动因，就是为了克服破产和解制度的诸多缺陷，使得对债务人的救济，不仅可以恢复其清偿能力，更可以恢复其生产方式经营能力，从而在根本上解决债务人所面临的经济困境，使破产预防的程序目的真正落到实处。

破产重整制度的主要特点包括：1. 重整申请人的范围更为广泛，扩展至债务人的股东；2. 债务人有机会自行管理企业财产及营业事务；3. 担保物权暂停行使；4. 重整计划的多样性；5. 重整计划具有强制性，包括重整计划的强制批准和强制执行。

然而破产重整程序并非完美无缺，需要进一步的发展与完善。一是需要加强重整对象的识别审查，防止重整程序滥用。强调严格识别审查重整对象的现实意义在于，防止部分地方出于经济指标考核、维护社会稳定、安置职工就业等法外因素考虑，滥用重整程序，使僵尸企业借重整之名，逃避被清理的命运。二是探索推行庭外重组与庭内重整衔接机制，弥补重整制度的不足。重整制度以积极拯救困境企业为目标，体现了再建主义的立法理念，奉行社会本位的价值追求，代表了现代破产法的发展趋势，但重整亦存在程序繁琐、时间冗长、成本偏高等不足，因此需要探索通过其他方式促使重整制度的发展与完善。

（全文完）

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