国浩视点 | 售后返租模式下产权式商铺返还方式探析

自2012年以来，商务部相关政策规定每块住宅用地都要配套一定比例的商业地用面积，即新建社区商业配套面积不得低于10%。至2014年，《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》正式出台，要求落实好新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积比例不低于10%的政策。在此政策的影响下，以2012年南京市房地产交易市场为例，南京商业地块异军突起，商业用地供应量显著增加，商业及商住性质用地拿地热情也较高，总体呈稳步增长的趋势。在市场和政策的同步推动下，商业用地投资额大幅增加，建成的商业住宅也大幅增加。在此背景下，如何成功将商业住宅对外出售成为房地产公司营销团队需要解决的重点和难点，不少开发商“适时”借鉴了国外的经验，在国内大力推动“售后返租”的销售模式，以期回笼资金，盘活资产。售后返租经营模式曾“风靡一时”，售后返租是指由开发企业收取购房人的房款后，由开发商承租或代为出租房产，每年给予购房人固定回报。但该模式发展到现在，大多开发企业因现金流吃紧，返租行为已无法延续，由此产生了租金支付不及时、售后返租协议到期后商铺分割返还给业主使商场成为“死铺”等不良后果。经济下行的时代背景使得上述矛盾愈加激化，售后返租到期后对商铺的处理稍有不慎极易演变成群体性事件。

本文中，笔者拟结合自身服务多家地产公司、地方基层政府时，亲身经历的大量群体性诉讼、信访案件，针对返租到期后产权式商铺后续如何处置问题，提出相应的解决思路。

产权式商铺最早兴起于20世纪70年代的欧美发达国家。近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，这种所有权和经营权分离的商铺形式迅速流行于我国一些发达城市。产权式商铺是指开发商将整个商业项目按照一定的布局和设计分割成多个小型商铺，并将其售予投资者。投资者虽获得了商铺的产权，但并不独立经营，而是通过租赁或委托经营的方式将其交由开发商或第三方运营，由开发商或第三方根据合同约定向投资者支付固定的租金或收益。

(一) 产权式商铺的类型

产权式商铺最主要的运营特征是所有权与经营权分离，在实践中，产权式商铺主要呈现为两种形式：一种是“独立产权式商铺”，即开发商对敞开式建筑进行物理形态分割，商铺之间以内隔物理墙等形式予以独立区分。各小业主拥有分割部分的独立产权，商铺的业主可以自己经营，也可以出租或交由开发商或其他经营公司包租；另一种则是“虚拟产权式商铺”^[注1]，即开发商虽对整体建筑进行面积分割，但各个小商铺间并无明确的内墙隔离，且不划分实际区域，仅以划线、地钉、铜条等作为区别界限^[注2]，产权登记在投资者名下，并在一定期限内委托经营，委托经营期间往往对各小商铺进行重新布局或合并使用。

(二) 产权式商铺的权利属性

目前理论界和实务界在对产权式商铺的权利属性的界定上的分歧主要以“建筑物区分所有权”^[注3]说和“按份共有”^[注4]说两种观点为代表。

1. 建筑物区分所有权说

建筑物区分所有权，是指“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。”^[注5]区别于具有单一性的所有权，建筑物区分所有权是一项复合型权利，其中以专有权为主导，共有权、成员权从属于专有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款^[注6]的规定，成为建筑物区分所有专有部分的条件是具有构造上和利用上的独立性以及能够进行不动产登记。由此，产权式商铺是否属于建筑物区分所有权取决于其是否能够进行不动产登记以及是否具有构造上和利用上的独立性。随着时代的发展，建筑业也在不断推陈出新，传统的墙体、门窗等“物理性间隔”已经无法适应时代发展，“观念上的隔壁”^[注7]等新观点应运而生，据此，不少学者认为虽各产权式商铺之间不设墙体分割，但单个商铺的四至明确且与其他商铺在外观上可以区分，产权式商铺可以成为专有权的客体。司法实践中，亦有不少判决支持该观点，如（2018）鲁08民终1997号案例中，法院认为业主与开发商签订买卖合同购买商铺，业主是该商铺的合法所有权人，其享有的是建筑物区分所有权。但由于案涉商铺所在的商业是由多处商铺形成的统一整体，没有物理分割，为产权式商铺，该种商铺所有权人在权利行使上并不等同于独立商铺。从项目整体功能发挥的角度出发，所有权人行使权利要具有谦抑性，须符合其他业主的整体意志。

2. 按份共有说

亦有部分学者认为产权式商铺有多个所有权人，各所有权人之间按照投资额来分配收益，符合按份共有的特点，由此否定产权式商铺的独立性。^[注8]首先，商铺买卖合同实质上是由业主共同投资、购买整个商场份额的合同。业主所持有的产权实质上是对商铺所有权的抽象分割^[注9]。其次，业主购买商铺的主要目的是获取商铺经营所得，而非仅仅为了所有权。这种行为更类似于商业投资，商铺的具体位置对业主来说并不重要。商铺群的整体商业价值削弱了单个商铺的独立价值，因此按份额分配利益更符合实际情况，更像是按份共有。实践中，亦有部分案例支持此观点，如（2017）青01民终877号案例中，法院认为：各商铺之间没有完全独立的物理空间，业主享有的是整体商业所有权抽象分割所对应的价值份额，各业主所持的商铺所有权体现为按份共有的法律属性。该种商铺未以墙壁或隔断等建筑构造物与该楼层其他部分遮断，系没有隔离设施的开放空间，构造上不具有独立性；仅以铆钉区分四至，无法排他使用，无利用上的独立性，不满足建筑物专有部分的条件，因而业主要求对该商铺行使所有权全部权能，并无法律依据，客观上也无法实现。

司法裁判对于产权式商铺的权利属性的认定呈现出不同观点，在一定程度上降低了司法裁判的权威性和公信力，也影响着市场的走向及投资者的投资意愿。因此，明确产权式商铺的权利属性显得尤为重要。笔者认为，将不同投资者之间的关系认定为按份共有的观点较为牵强，按照建筑区分所有权的认定则更具合理性。只有明确了产权式商铺的权利属性，投资者在后续发生纠纷时才能更明确地依法维护自己的权益，从而亦可向市场传递出更为稳定准确的信号，有利于增强投资者的信心。

(三) 产权式商铺所涉及的法律关系

在法律关系方面，与独立商铺自主经营模式下较为简单直接的法律关系相比，产权式商铺往往涉及买卖合同、租赁合同及委托经营等多种复杂法律关系。在商铺权属登记方面，产权式商铺是否能成功登记也取决于各个地区政策的宽严程度，是否能够获得产权证明，也会直接影响到后续业主对商铺的抵押、转让等方面权利的行使。产权式商铺的运营模式决定了其只有经统一规划管理、统一经营才能获取更多收益，这也就意味着，当个人利益与整体利益发生冲突时，为了更有利于物业整体功能的发挥，单个商铺投资者的利益应当服从广大投资者的共同利益。

就笔者曾为多家房地产公司所提供的返租类专项法律服务经验来看，目前参与产权式商铺售后返租经营模式的，主要包含三方主体和两个法律关系：即，购房人与房屋出售人（开发商）之间成立商品房买卖合同关系，购房人与管理人（开发商或开发商指定的第三方商业管理公司）之间成立名为委托实为租赁的租赁合同关系（笔者以“售后返租”“产权式商铺”为关键词在“威科先行”法律数据库进行检索，共检索到相关案例809例，其中337例案由为租赁合同纠纷）。也就是说，开发商在销售完成后只享有收取购房款的权利，而后续的问题则多遗留给承担义务的商业管理公司，而这类商业管理公司多为开发商为项目销售专门设立的轻资产公司，资产实力/偿债能力有限，在后续返租期届满后，往往无力独自承担因商铺返还等事宜产生的资金压力。

无论是何种产权式商铺，在售后返租的经营模式下，当小业主与开发商、商管公司产生纠纷，请求解除合同或售后返租期满时，都需面对商铺的返还问题，但在实践中，对商铺是否应当返还以及应以何种方式返还等问题聚讼纷纭。因此，本文拟就售后返租期满后产权式商铺的返还方式结合具体案例进行分析。笔者于2023年5月30日，以“售后返租”“产权式商铺”“返还”为关键词，在威科先行法律数据库中进行检索，共检索出690个相关案例，通过进一步梳理发现，当前司法裁判中对售后返租模式下返租期满后产权式商铺的返还主要集中为以下几种裁判思路：

(一) 不支持返还

由于售后返租经营模式下，讼争商铺即使拥有独立的产权证明，往往也是与众多商铺融为一体，由经营公司统一经营管理，单独返还个别商铺会直接影响到其他业主的利益。因此不少法院在审理时出于对整体利益的考量，对单一业主请求返还商铺的诉求不予支持。

如江苏省高级人民法院审理的业主与A公司、B公司的系列房屋租赁合同纠纷^[注10]中，法院认为产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成整体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。即使本案中的业主已依法获得产权证，享有讼争商铺的物权，但若其确需使用商铺，应当与其他业主以及物业管理企业进行协商，在不损害其他业主利益的前提下才能合理使用。

又如江西省景德镇市中级人民法院审理的业主与A公司的系列房屋租赁合同纠纷^[注11]中，法院认为讼争商铺没有明确四至，缺乏构造上的独立性与利用上的独立性，业主购买的面积难以与其他业主相区分，该商铺的所有权性质不能与独立铺位完全一致。各位业主实为利益共同体，其权利的行使必然会相互影响，任何业主要求返还商铺均会影响商场的整体功能，损害其他业主的权利，不利于社会经济发展。因此，即使合同约定的租赁期限已届满，法院依然认为讼争商铺暂不具备返还条件，不支持业主返还商铺的诉求。

在售后返租经营模式中，业主购买商铺大多并非自己经营，而是出于投资的目的，收取稳定租金或分红。在此情况下，部分开发商在出售时并未明确商铺的四至，对商铺进行打通、改造后整体出租经营，这就使得业主在提起相关诉讼时，即使拥有独立的不动产权证，其购买的商铺也有可能被认定为虚拟产权，进而使得其返还商铺的诉讼请求无法得到支持。

(二) 支持返还

虽然不少案例中由于讼争商铺无法实际分割，或分割会损害其他业主的利益，法院不支持返还商铺，但是亦有不少法院支持业主在售后返租期满后返还商铺的诉讼请求。

如青海省西宁市城西区人民法院审理的业主与A公司的房屋系列房屋租赁合同纠纷^[注12]中，法院认为，虽然原告所出租的商铺系产权式商铺，可能无法独立行使经营使用权，但因涉案商铺所在楼层商铺均处于空置状态，原告收回商铺，不会造成对其他业主实体权利的影响，其要求解除合同由被告返还商铺的诉求合理，应予支持。

又如广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院审理的业主与A公司、B公司的房屋租赁合同纠纷^[注13]中，业主与A公司以售后返租的形式签订《商铺托管回报协议书》，租赁期为10年，租赁期满后，业主未续约，要求返还商铺，但被B公司梧州分公司以与被告A公司存在租赁关系为由，继续占用该商铺。法院审理认为租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，被告A公司作为承租人，应当向原告返还商铺。支持业主返还商铺的诉讼请求。

从上述案例呈现的裁判思路可以发现，在售后返租经营模式下，业主请求返还商铺，只有在返还商铺不会损害其他业主的利益或公共利益的前提下，返还商铺的条件成就时，法院才有可能对此请求予以支持。且除了返还商铺的诉求以外，亦有不少业主还要求将讼争商铺恢复原状后返还，这在不少案例中也得到了支持，因此，在支持返还的法院判例中，商铺的返还方式主要呈现为原状返还和现状返还，以及法院没有强调以何种状态返还。

售后返租模式下，业主在购买商铺之后往往直接将商铺交还给开发商进行出租经营等活动，由开发商或实际承租人对商铺进行装饰装修。在此情况下，业主在请求返还商铺时，即便法院支持返还请求，但对商铺应当以何种方式返还给业主也存在着较大分歧，目前判例主要呈现出两种返还方式，即原状返还和现状返还。

(一) 原状返还

所谓原状返还，从字面理解就是将商铺恢复原状并返还给业主。《民法典》第566条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”第715条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”由此可见，业主请求原状返还商铺于法有据。

在司法实践中，虽然部分法院支持原状返还，但对“原状”的认定也各有依据。如广东省中山市中级人民法院审理的业主与A公司房屋租赁合同纠纷一案^[注14]中，业主请求按A公司提供的装修标准将物业恢复原状。一审法院认为，业主将案涉租赁物交付给A公司时双方并未对租赁物交付时的装修标准及租赁物返还时的装修标准进行约定，业主所主张的案涉租赁物装修标准，A公司对此不予确认，且因业主未能提交证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果，对其主张不予确认。判令A公司按不动产权证所附《房产平面图》将案涉租赁物恢复原状并返还给业主。二审法院对此项诉求同样认为业主举证不充分，支持一审裁判。该案例中，法院虽然支持原状返还的诉求，但对“原状”的认定产生了争议，业主所主张的原状与法院最终认定的原状并不一致。双方在合同中并未对返还时商铺的状态做出约定，业主所主张的“原状”实为精装修过的，但其未能提供足够的证据证明，因此法院对“原状”的认定以不动产权证所附《房产平面图》为标准。同样，在业主与A房地产公司房屋租赁合同系列纠纷中^[注15]，法院认为虽在《商铺租赁合同》中约定A公司负有将商铺恢复至原状的义务，但业主在购买商铺后，从未查看过商铺原状，因此商铺原状的标准应按涉案商铺不动产权属证书来认定。上述两则案例中，法院对“原状”的认定均是以不动产权证为依据，对业主所主张的“原状”因其不能提供相应的证据证明而不予认可。而在业主与A公司房屋租赁合同纠纷^[注16]中，法院认为原、被告签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限现已届满，被告应当返还房屋给原告，现原告主张要求被告按照《商品房购销合同》附件载明的公寓楼交房标准将二原告所有的房屋返还，被告无异议，法院也予以支持。在此案例中，因原被告双方达成一致，法院对“原状”的认定采纳了业主所主张的合同约定的交房标准。

除了业主与开发商在合同中约定了到期后应原状返还的情形，部分案例中还呈现出基于侵权损害而被判令将商铺恢复原状返还的情形。如广东省深圳市中级人民法院审理的业主、A公司与B公司、C公司、D公司、E公司建筑物区分所有权纠纷案^[注17]中，业主与公司签订的售后返租协议，返租期已届满，业主未及时请求返还，开发商在未经业主允许的情况下，将讼争商铺另租他人并对商铺进行改造，侵犯了业主的合法权益，业主有权请求恢复原状，法院对此亦予以支持。

(二) 现状返还

除了恢复原状返还的还铺方式，另一种较为常见的还铺方式便是现状返还。所谓现状返还，即保持承租人对商铺的改造后的现状或在此基础上将商铺清空后返还给业主。《民法典》第733条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”不少法院以该条款为依据，判令以现状返还或现状清空返还。

如河南省郑州市中级人民法院审理的业主与A公司委托合同纠纷案^[注18]中，法院认为由于业主与A公司没有约定涉案房屋的具体返还方式，该房屋在委托期限届满后没有实际使用人，处于空置状态、大门加锁，因此根据涉案房产的以上具体状况和交易习惯，判令将讼争商铺以现状返还业主。又如江苏省南通市中级人民法院审理的业主与A公司、B置业公司房屋租赁合同纠纷案^[注19]中，法院认为单一商铺面积过小，通常由经营管理公司将多家商铺合并整体对外出租，如事先即将每间商铺进行实体隔离，其后再行拆除，既无必要，亦不经济案涉商铺与其他商铺之间并未进行实体分割，且面积较小，难以单独对外出租，购买案涉商铺的业主，目的是获得持续性的出租收益，实现该目的方式是通过委托经营管理公司对面积较小的商铺统一合并进行管理，对外招商，以获取规模效益。案涉商铺所在商场是从开放式经营的角度进行整体布局，产权式商铺相互之间联系的紧密性决定了整个商场统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主单独经营所产生管理混乱，提升商场的品牌溢价和经营能力，体现其价值，进而提升商铺的价值和租金收益，使广大业主获益。从个人利益与整体利益的平衡角度来看，整体出租商铺，更符合全体业主的整体利益。如将案涉商铺分隔成独立的可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦对本案业主无益，故个别商铺业主的利益应兼顾全体业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。由此，法院对业主所主张的原状返还的诉请请求不予支持。

除此之外，还有不少案例中，业主虽主张恢复原状返还但未对“原状”进行有力举证，而最终被法院判令以现状返还。

(三) 对还铺方式的评析

在现有的商铺返还方式中，法院支持恢复原状返还的依据主要是当事人在合同中有所约定并且有证据证明其主张的“原状”是何样，以及存在侵权损害等情况。支持原状返还存在一定阻碍，不仅要求合同中有所约定，还要求业主提供足以证明“原状”的证据。且由于业主所购买的商铺为产权式商铺，业主独自经营的效果远不及将其进行统一规划、统一经营，如法院判令恢复原状返还，甚至要求公司分割成“格子铺”状态返还，后续无论业主是自行经营还是重新委托经营，想要招揽优质商户，势必会对原“格子铺”进行打通改造，如此一来，不仅容易使商场经营氛围一落千丈，更是对社会资源的极度浪费。如南京市某综合体，返租期满后在返还商铺时片面理解合同约定，将商铺恢复至格子铺状态返还给购房人，返还后的商场门可罗雀，迫于政府压力不得不继续统一经营，又强行将各商铺打通，拆除内墙，不仅造成资源的极度浪费，也引发了系列诉讼和投诉。而法院支持现状返还主要是依据《民法典》第733条规定、合同约定、交易习惯，以及在业主主张原状返还但举证不足等情况下判令现状返还。

就返还方式来看，原状返还看似有利于保护业主权利，实则后患无穷；现状返还则是更符合租赁物返还的交易习惯，并且给承租人、开发商提供便利，减轻其恢复原状的负担，不仅有利于后续经营、招商等活动的展开，更有利于节约社会资源，避免因商铺的反复拆、装造成人力、物力、财力的损失。

售后返租模式虽然能有效帮助开发商融资，减轻现金流压力，但由于商业地产的开发、运营周期较长，售后返租模式往往容易面临诸多商业风险以及政策、法律风险。针对目前市面上已经以该模式操作的售后返租项目而言，购房人寄希望于开发商持续保持返租模型，以收取固定收益；对于招商情况不佳的项目、开发企业则希望尽早退出返租。不少开发企业利用前期商业管理公司与开发商的独立性，将问题留给商管公司，导致三方僵持的局面；而对地方政府而言，一旦出现“售后返租”项目返还给各购房人（小业主）之后，小业主缺少统一规划、缺乏统一招商思路，不仅极容易出现高端建设、低端运营甚至商场全面丢铺的现象，更会严重影响市容，影响地段价值，不利于地区经济发展。

就当前不少项目返租期届满后，一般采取以下四种通行做法：

1. 商业管理公司到期后直接撤场，不作任何交接；

2. 商业管理公司与购房人继续协商，降点续租；

3. 商业管理公司将上个返还至“格子铺”状态，向购房人发送“收房通知”后即撤退；

4. 购房人选举代表或成立业主委员会，商业管理公司与购房人代表/业主委员会就交接进行协商，按协商结果履行。

上述做法一、三只会使商管公司和购房人两败俱伤，尤其是做法一，往往使商业管理公司饱受诉累，最终只能“金蝉脱壳”，同时也极有可能引发大量的投诉、信访，危害极大；第三种方式往往可能直接使商场生机丧失殆尽，最终依赖于政府的强行干预，再次将隔墙拆除或部分拆除后方可使用。产权式商铺的特点决定了其只有在统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的背景下才能使业主获得更大利益^[注20]。所有权的行使具有谦抑性，产权式商铺更甚，因此，产权式商铺的业主在行使其专有部分权利时不得损害其他业主的合法权益，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制，单个商铺的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束。

综上，笔者认为，针对即将到期的售后返租项目，开发商应首选考虑继续接受统一委托、统一经营，但租金回报比例可较前期承诺降低，这也是当前售后返租项目到期后较为成功的一种处置方式，即“降点续租”；如开发商确实受行业影响较大，无力继续统一经营管理或开发商不具备招商能力的，业主方也可努力成立业主委员会，业主委员会所作的决定对全体业主具有约束力，由有经验的业主代表统一招商管理或委托有经验的第三方进行管理。在无法达成“降点续租”合意的情况下则可以考虑将商铺以现状返还给业主，这样不仅有利于维持商场规划现状，促进后续招商、经营，更有利于节约社会资源，减轻各方压力。期间，属地政府也不应仅在项目形成群体性事件后方介入，而应该与开发企业、购房人形成有效沟通，给予适当引导，同时可利用政府的招商资源，将区域内资产形成一盘棋进行考虑，统一盘活区位价值。

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