国浩视点 | 从案例看地产项目中股权转让方“协助义务”的边界

2017年9月14日，B公司全资子公司B1公司与A公司的关联公司A1、A2、A3、A4公司签订《股权转让协议》，约定由A1、A2、A3、A4四家公司（以下简称“转让方”）向B1公司（以下简称“受让方”）出让某地产项目公司C公司（以下简称“项目公司”）的全部股权，股权转让款及债务承担款共计38余亿元。《股权转让协议》中约定了分四期支付股权转让款，以及每期付款的条件。转让方实际控制人及受让方股东B公司分别为协议履行提供担保。同日，双方签订《补充协议》，约定转让方应指派专人协助受让方及项目公司“协调相关政府、机构在本补充协议签署之日起12个月内完成市政综合配套管网 (水、电、天然气、排污等)至标的物业红线的铺设，并直至该市政配套满足受让方及项目公司该标的物业的销售、使用所需。交割日后，转让方应当及时帮助协调项目公司在标的物业的规划环评、开发、建设、竣工和销售过程中遇到的各类问题，促成项目公司按时取得开发标的物业所需的各项资质和许可(包括但不限于适当的房地产开发经营资质、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)并按时完成标的物业的规划、环评、开发、建设、竣工和销售。”《股权转让协议》将项目公司名下13幅地块的出让合同、控规指标均作为附件。

上述协议订立后，项目公司100%股权变更登记完成。2018年2月22日，转让方向受让方出具《承诺书》，载明受让方就项目公司及标的物业后续施工、建设等问题，请求转让方进行协助，转让方承诺、协调相关政府、机构在2018年4月15日协助项目公司通过规划方案以及取得《建设工程规划许可证》，以满足受让方及项目公司对该标的物业的销售、使用所需。如因转让方原因造成的问题，由转让方承担相应责任。

合同履行过程中，转让方完成了资料移交、征地补偿等相关工作，并协助受让方及项目公司就临时道路、市政管网报批、规划报批等事宜积极与当地政府沟通协调。然而，因受让方所作的规划设计方案无法满足各地块控规指标的要求，被政府相关部门要求优化方案后报送。后因受让方资金链断裂及房地产市场景气度原因，受让方一直未予修改规划方案报送，且拒绝支付后续股权转让款项。2018年3月22日，受让方向转让方寄送解除《股权转让协议》《补充协议》的通知。转让方不同意解除，遂委托国浩律师诉至江苏省高级人民法院，要求继续履行合同、支付股权转让款；受让方亦诉至江苏省高级人民法院，反诉要求解除合同并返还股权转让款。

该案在一审和二审过程中，受让方主张转让方违约、要求解除《股权转让协议》的理由主要有四点：一是未按照承诺协调通过规划方案并取得《建设工程规划许可证》；二是未按照承诺完成林木砍伐；三是未按照承诺协助完成市政配套管网综合铺设至标的物业红线；四是临时水电和道路不满足开发建设需求。对此，国浩律师代理转让方对上述问题一一作出回应，相关答辩意见均被一、二审法院采纳。限于篇幅，具体内容不再赘述。

纵观《股权转让协议》及《补充协议》的各项约定，因股权已完全发生变更，故所有对转让方义务的约定均表述为“协助”、“协助取得”、“协助完成”，故本文主要谈谈股权转让方各项协助义务的边界问题，即在股权转让法律关系中，作为已经失去项目公司控制权的转让方，其提供“协助义务”的前提条件是什么，后果的成就与协助义务履行的关系又是如何，本文尝试对此予以厘清。

(一) 最高人民法院关于股权转让方协助义务的相关判决检索

本案庭审过程中，承办律师对近年来最高人民法院关于股权转让方协助义务的相关判决进行了检索，并制作表格如下：

1. 最高法院发布的公报案例

2. 最高法院裁判的其他案件

(二) 对上述最高人民法院判决分析的初步结论及在本案中的适用

1. 案例1中载明，法院“要审查该义务是否实际发生，商事合同中双方常常对合同义务附加前提条件，在条件未成就时合同义务实际上并不存在，故也谈不上履行问题，此时，针对该义务约定的违约金条款就不能适用。”

本案中，受让方主张转让方存在未履行协助义务的情形，但配合办理规划手续、协助取得砍伐手续、协助综合管网配套等义务的条件均尚未成就，故在法律和事实上该义务均实际未发生、也谈不上履行问题。此时不仅不能认定为转让方违约，更无法适用违约金条款。

2. 案例2、3、8、9中载明，股权转让纠纷案件中，实际控制项目公司一方在办理证照等事项中起主导作用，无控制权一方仅为协助义务。协助义务履行前提应为实控方已启动如证照办理等事项，并向另一方提出协助要求，否则另一方履行协助义务的前提条件并不具备。

本案中，案涉项目公司股权转让早已完成，受让方已实际控制项目公司。根据股权转让合同约定，受让方提出异议的转让方的义务均为“协助”义务。就协助义务而言，需在受让方启动有待转让方协助的事项，并明确需要转让方予以辅助后，转让方才有义务予以协助。以本案涉及的规划许可问题为例，在受让方未通过目标公司再向相关部门提起正式申请的情况下，转让方无从给予协助，即不具备履行协助义务的前提。

3. 案例4中载明，解除股权转让合同除应依据法律的明确规定外，还应考虑股权转让合同的特点。尤其在股权已经变更登记，受让方已经支付大部分款项、且已经实际控制目标公司的情况下，解除股权转让合同应结合合同的履行情况、违约方的过错程度以及股权转让合同目的能否实现等因素予以综合判断。

本案中，案涉股权已于2017年9月14日完成变更，至案件一审时受让方已实际控制项目公司三年之久。之后，受让方通过质押其持有的项目公司股权、抵押案涉项目地块进行了融资行为，且项目已经进行了部分施工，项目公司对外负债、股权、资产抵押等重大基本面情况已发生变化。合同履行过程中，转让方已根据合同约定尽到了协助义务。在此情形下，本案不宜将股权转让合同予以解除。

4. 案例5载明，股权转让一方消极履行合同约定义务，致使剩余股权转让款的支付条件一直未能成就的，根据原合同法第四十五条第二款的规定，应当视为条件已成就。

本案中，因为规划许可手续、林地砍伐手续等申请的主体只能是由受让方完全控制下的项目公司，在此情形下，就算转让方尽到了所有的协调义务，如果项目公司和受让方拒不配合，拒不提交相关申请所需的资料，或不提交符合政府控制性详规的申请，则相关设定的义务就永远无法完成。在此情形下，应视为付款条款已经成就。

5. 案例6载明，股权转让纠纷中，主张对方未尽到协助义务的一方，应对其要求对方履行、对方拒不履行的事实主张承担举证责任。

本案中，受让方并未举证证明转让方拒不履行协助义务，且事实上转让方也一直在配合、推动案涉项目开发相关事宜。就受让方表示需要转让方协助的事宜，转让方已积极履行协助义务；就受让方尚未启动的事宜，则不具备协助前提，谈不上未尽协助义务或违反合同约定。

(三) 本案中转让方协助义务是否完成的认定

根据案涉合同约定以及上述案例检索报告，国浩律师认为，转让方的义务只能是协助项目开发主体即项目公司，在其提起申请手续后，为其协调政府相关部门，在合法的框架内争取政策支持。该协助义务的结果能否完成，取决于三个要素：一是主义务人有无发起申请手续、提交办理材料；二是主义务人有无对协助义务人发出协助要求；三是协助事项是否违法、是否具有可操作性。转让方已举证证明其在规划、林地等问题上履行了协助义务，且受让方人员也在聊天记录中予以认可、感谢。但规划许可、林地砍伐指标未能完成，系由于项目公司一直未能提交相关申请材料，且项目公司以本就违反控制性规划的别墅开发规划方案作为其争取结果，相关结果未能完成过错并不在转让方。

上述观点，也得到了一、二审法院的完全采纳。最高人民法院在反诉案的判决书中作出如下表述：“项目公司在受让方取得全部资料及实际控制权后，实际与XX管委会确认的主体变为了受让方，而转让方仅是从中加以协调和协助，并不能起到主导性、决定性的作用。因此受让方的主张无事实和法律依据……”、“上述承诺明确记载受让方请求转让方进行协助，后者的义务是协助。《承诺书》亦未明确约定规划方案未通过、建设规划许可证未取得时，转让方应承担责任。综合合同签订过程、合同内容和承诺书内容，转让方并未承诺为受让方办妥目标公司的规划方案和规划许可……”基于上述观点，一、二审法院均认为受让方的反诉主张不能成立，全部驳回了受让方的反诉请求。

除了标的额巨大之外，经检索，该案也是最高人民法院首次审结的涉及房地产开发规划设计方案调整的案件。在办理案件的过程中，我们认为有以下启示值得关注：

第一，对于转让协议中涉及的控规调整等专业问题，代理过程中务必要进行专门的学习和了解。本案涉及控制性规划的调整、林木砍伐证的办理流程、临时施工道路宽度的认定等多个专业领域的问题，且规划设计方案的调整问题也是本案的主要争议焦点之一。在应诉过程中，承办律师团队多次前往当地规划、国土、林业、不动产登记等主管机关和部门，对相关专业流程的申请主体、办理流程进行了详细的了解，并在代理意见中制作了多份流程图提交给法院参考。承办律师团队还结合对控制性详细规划调整相关知识的理解，撰写了《控制性详细规划调整的司法救济与政策改进刍议—基于27份司法裁判文书的实证分析》一文，并荣获江苏省法学会房地产法学研究会2022年学术年会一等奖，实现了理论知识与律师实务的相互结合与促进。

第二，对于转让协议中涉及的各方义务、尤其是转让方的协助义务，应当予以具体、清楚地界定。实践中，股权转让协议中约定的转让方的协助义务，常见于协助办理股权变更登记手续，协助移交项目公司印章、文件资料，协助处理项目公司劳动用工手续等事项。上述协助义务往往在股权变更登记之前就需要完成，此类协助义务的认定也相对简单。但在地产项目股权转让的过程中，由于项目前期投入成本高、周期长、报建手续复杂、历史遗留问题较多等因素，往往约定在股权变更登记完成之后，转让方仍然有诸多协助义务，如协助规划报批、工程报建、取得相关证照资料，协调和总包方、材料供应商、物业管理方或相关政府部门的关系等。在此过程中，对于协助义务的发起条件、发起主体、协助内容、协助流程等事项，尤其是转让方是否确保实现相应结果应作出具体、明确的约定，以避免在合同履行过程中对此产生争议。

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